随着北京房地产市场在2023年经历了下调的波动，市场上的购房信心呈现出谨慎态度。虽然在同年9月和12月优化政策相继出台，但市场提振效果并未达到预期。重要指标显示，二手房价格出现下调，新增挂牌数量激增至14万，市场信心严重不足，直接对房价上涨预期产生影响，这也减弱了居民的购房热情。
2024年伊始，北京楼市短暂经历了“小阳春”，市场情绪有所复苏，但成交量并不理想。在此背景下，开发商不得不以降价来保量，以期改善销量情况。结果显示，二手房价格回退至2020年的水平。针对这一市场形势，中铁房地产集团设计咨询公司客研中心对朝阳区崔各庄地块及其周边的竞品项目进行了阶段性的踩盘工作，以深入了解市场现状和客户需求，并进行投资可行性全方位分析。
在楼盘选取阶段，客研中心经过比较，最终确定了近期中国铁建房地产集团公司关注度较高的崔各庄地块附近两大竞品项目——由杭州绿城开发的晓枫印月和招商蛇口、北京城建共同开发的龙樾和玺，以便为后续工作提供市场趋势研判。
两项目位于北五环外崔各庄板块机场高速以南，在望京核心区西北方向3公里。虽然紧邻望京，位处望京直接的外溢区域，但因配套如交通、教育、商业等方面不够完善，且该区域连续供地引发了激烈的内部竞争，造成了该地区楼市销售缓慢。由于两项目紧邻机场高速以及五环路，周边被机场高速和铁路完全割裂，引发道路承载力不足，出行便捷度不高、基础配套不完善等问题，因此两项目被周边依靠轨交优势的上下游板块严重分流，虽然目前有规划高架以及隧道，但落地日期以及出口设置变动较大，且周边因为缺少地铁规划，导致刚需客群大量流失，因此两项目评价较低，去化相对困难。
另一个导致两项目去化慢的原因是受集中供地的影响，区域内部竞争激烈，产品同质化问题成为亟待解决的关键。建发养云等项目凭借较低的价格优势抢占市场，后续上市的项目即便定位刚需改善，总价依旧超过千万大关，无法满足市场对物美价廉楼盘的现实需求；加之现在市场信心严重不足，客户可支配现金普遍较少，形成了两项目现如今月均去化不足10套的尴尬局面。
回到项目本身，晓风印月主力为102㎡三居（左）和117㎡四居（右），得房率75%左右，赠送飘窗，相比于102平米的三居，117平米的四居在经典南向三面宽，LDK一体化的格局之外，预留了多功能空间。外立面打造经典对称美学立面，采用经典三段式，用大面积玻璃窗和细巧骨架强调对称及简洁横向线条。
龙樾和玺项目位置与晓风印月相似，但因为拿地价高，导致其销量不及晓风印月。项目主力户型是123㎡左右三居，最大的亮点是南向的13.1米面宽，客厅+3个卧室都朝南，得房率基本在75%左右，园林打造点式布局使得阳光穿透性强，然而，即便产品力没有产生直接抗性，交通和配套问题的存在直接影响了销量。项目在开放销售两年半的时间里，去化率仅有45%，销售人员反馈的转化率基本不足50%。
结合两项目综合的地理优势和当前市场情况，客研中心对崔各庄板块未来规划持续关注；但相对高昂的总价和客户对配套需求的明显担忧，使得该板块的市场前景在短期内仍不明朗。总体来看，崔各庄板块的销售情况面临重大挑战，未来的发展仍持冷静观望态度，预计短期内不会有大的改变。需要特别指出的是，客户对价格的敏感性已成为决定其购房意愿的关键因素，故项目定价和产品定位需相对谨慎。作为对市场当前状况的回应，晓风印月和龙樾和玺两个项目均需要针对性地调整营销策略和产品定位，以适应竞争激烈、价格敏感的市场环境。客研中心通过此次踩盘工作，旨在为设计公司产品提升和营销战略提供有力的数据支持，以确保在中铁地产及各兄弟公司未来的土地投前评测中提升准确性和稳定性。
（编辑：王星）
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