4月伊始，河南省郑州市再度推出了刺激楼市回暖的“大招”。
根据郑州市住房保障和房地产管理局官方发布的《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》的通知（下称“试行方案”），郑州为进一步激活存量住房（下称“二手房”）市场，支持群众“卖旧买新、以旧换新”等改善性住房需求，制定了两套实施方式，并明确了相关实施步骤和激励政策，2024年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。
国资出手促住房“以旧换新”
十多年前，刚来郑州打拼不久的王蕾（化名）贷款在三环外购置了一套80平方米左右的小两房，初步在省会落了脚。
十多年间，家庭事业一路顺风发展，王蕾有了一定积蓄，孩子也到了学龄，急需换房落户重新安家。
“虽然老房子附近也有学校，但还是希望孩子能在主城区享受更好的教育资源。况且80平方米的面积也已经满足不了三口之家的日常需求，这次换房也想对居住环境完成改善。”对于近期的置业规划，王蕾这样阐述。
像王蕾这般有着换房刚需的人群并不是少数。孩子上学、家庭添丁、事业规划调整等客观因素，都促使人们改变现有居住环境，对住房实施“以旧换新”。
“不过，换房这种‘大动作’往往需要有一定资金储备，且交易手续繁琐。很多情况下，我们看好了新房不一定旧房就能同时出手，买卖难同步。”王蕾称。
为了让房产买新换旧更便捷、高效、实惠，郑州在4月伊始宣布开始试水住房“以旧换新”。
证券时报·e公司记者在郑州市住房保障和房地产管理局官网看到，最新发布的试行方案，对“卖旧买新、以旧换新”提供了两种方式。一是由郑州城市发展集团有限公司（政府指定作为收购主体，下称“收购主体”）收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。二是由政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。
其中，第一种方式将先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套。第二种方式则全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。同时，郑州也将通过开发建设全市房源信息共享和发布综合服务平台，筹集、发布市场待售的二手住房房源和用于换房群众选购的新建商品住房房源，为各方提供全流程综合信息服务。
不同于以往试行政策多仅列出政策的框架方向，本次方案还明确了两种方式的实施步骤。
方式一：
1、制定二手住房收购计划
收购主体根据主城区保障性租赁住房需求和缺口，在满足职住平衡前提下，制定收购计划、收购房源条件等。
2、房源筹集
换房群众通过信息平台登记待售二手住房信息，同时选定意向购买的新建商品住房，与房地产开发企业签订《商品房购买意向书》。
3、二手住房收购洽谈
委托专业房地产评估机构，对待收购二手住房进行价值评估并出具评估结果，收购主体和换房群众双方洽谈，签订《收购意向协议》，收购主体向金融机构申请贷款。如洽谈不成功或贷款审核不通过，则收（换）购工作流程终止。
4、签约、过户
《二手房收购协议》及《商品房买卖合同》签订后，交易双方办理房产交易过户和不动产登记手续。金融机构发放贷款，房款转入房地产开发企业监管账户。
5、二手住房房屋交接
换房群众与收购主体办理二手住房交接手续。
方式二：
1、房源筹集
房地产经纪机构和换房群众通过信息平台登记发布待售二手住房信息。同时，换房群众登记购买新建商品住房需求信息。
2、二手住房交易
换（购）房群众通过自行洽谈，或房地产经纪机构参与服务达成市场交易，买卖双方及时签订《存量房买卖契约》、办理交易过户手续，可享受二手住房“卖旧买新、以旧换新”交易过户绿色通道服务。
3、购买新建商品住房
在达成二手住房交易的同时，换（购）房群众同步购买新建商品住房，同时依据法律法规办理商品住房契税征免。
试行方案还明确，对通过以上两种方式换购新建商品住房的，郑州市现行的契税补贴30%政策将延续到2024年12月31日。2024年该市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。
二手市场交易渐成主流
通过对住房“以旧换新”释放改善性购房需求，并不是郑州的创新举措。2023年，包括太仓、徐州、淄博、济南、宁波在内的国内多个地区都曾陆续出现过房产“以旧换新”相关活动。
不过此前，这种“以旧换新”的模式多由企业主导创意推进，像郑州这样由地方政府主导，并推出试行政策，明确相关支持细则的并不多见。
“当前城市住房需求已经由‘有房住’进入‘住的好’时代，改善换房的需求潜力较大。据调研数据，在郑州的挂牌房源业主中，有约36%业主有换房需求。但业主卖房难，卖房周期长，阻碍了业主潜在的改善置换的需求释放。”贝壳找房研究院郑州分院分析师接受证券时报·e公司记者采访时表示，此番郑州推出的住房换新激励政策，一方面通过收购旧房，打通了房产置换链条，另一方面也促进新房成交，盘活了新房市场。
值得关注的是，在当前楼市整体仍显低迷的市场环境下，郑州地区二手房正以相对成熟的周边及优惠的价格，对一手房需求形成替代。
证券时报·e公司记者此前就曾了解到，以往郑州一手房和二手房的成交数据整体呈现3:1状态，即每成交3单一手房才会成交1套二手房，但这个数据从去年年底开始变化，目前已逐步变为1.5:1。
贝壳找房数据显示，2023年郑州新房二手住宅网签套数同比上涨约44%。其中新房住宅网签套数同比上涨约20%，二手住宅网签套数同比上涨约80%，二手房网签量首超新房，郑州进入存量时代。
进入2024年后，二手房需求大步追赶新房的趋势仍在延续。
据了解，今年春节后，郑州新房二手市场周度成交量快速恢复，尤其二手房节后第三周成交量达到2023年3月下旬周度水平。节后购房需求主要以刚需群体为主，而二手房市场低总价小套受到市场追捧，30岁以下购房群体占比明显提升。
上述贝壳找房研究院郑州分院分析师认为，当前郑州居民购房偏好逐渐倾向二手，新房市场承受着量价的考验。但客观来看郑州市场新房住宅无论是从产品设计、社区环境、物业服务等方面跟二手房相比都有着明显的优势，符合居民对美好居住的向往。因此政府出台政策收购旧房，也鼓励业主“卖旧买新”，不仅能提升居民的住房条件，也能提升新房市场活跃度。
因地制宜改善居住条件
2022年起，郑州作为河南省会城市，就已陆续推出系列楼市利好政策，促进房地产市场消费。当下，郑州首套房利率已低至3.45%，同时当地也正在探索一手房“带押过户”，提高市场流通性，延续“招才引智计划”，针对高层次人才及青年人才给予首套房购房补贴等政策，从多个方面刺激楼市回暖。
不过证券时报·e公司记者3月份对郑州楼市探访发现，虽然对比前两年的弱势，如今郑州楼市消费意愿有所回升，但对比一线城市购房需求热潮，郑州地区的楼市热度成色仍显不足。
据贝壳找房数据，截至今年2月份，郑州新房市场库存量为1493万方，库存量稳步走低，但由于近两个月月均去化放缓，导致半年均去化周期拉长至27.9个月。分区域来看，去化压力较大的区域依然是港区、中原区、金水区，去化周期远超18个月红线。
从探索存量房“带押过户”，到如今试水住房“以旧换新”，郑州2024年的系列政策释放了怎样的信号？
“当前地产行业政策正在向宽松化、人性化和便利化方向不断深入推进，也说明政府层面对房地产市场规律的认知和把握正在不断深化。地产政策的制定更加贴近老百姓需要，更加贴近资本和经营者的需要。”北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清认为，此番郑州推出住房“以旧换新”政策，是在我国大力推动经济整体复苏和市场快速回暖，以及积极推进居民生活品质提高和社会和谐共生的大背景下提出的，是基于房地产行业能够推动近百项行业联动发展、稳定发展和高质量发展的前提下提出的，是在国家放开三胎生育政策，居民家庭对改善性住房需求日益增加的基础上提出的，具有现实必要性。
他表示，住房“以旧换新”具有四大显性价值和重要作用。一是有利于促进房地产市场发展，推动房地产行业走出发展低谷，通过发展解决行业实际问题。二是有利于减轻购房者的经济负担，提高购房者的购房能力，推动新房和二手房联动发展，进一步提高房地产市场的活跃度。三是有助于带动关联产业链发展，形成“一业兴，百业旺”的发展新局面。四是有利于促进城市更新改造，提升城市整体形象。
对比去年其他城市已经推出的住房“以旧换新”相关活动，宋向清认为，住房“以旧换新”是促进房地产行业发展和市场回暖的重要手段，先行先试的城市都对房地产市场取得了程度不同的激励效果，从政策执行层面看，政策是有效的、积极的、可以效仿和借鉴的。但是，城市经济生态尤其是房地产行业情况不同，在政策制定和执行中，要因城施策、因地制宜，不可生搬硬套。
（编辑：王星）
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