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任泽平:10分钟讲讲关于房价问题

2017-9-13 14:51| |来自: 凤凰财经

摘要: 任泽平研讨了10年房地产,把它总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,大家记住这句话就行了。
什么决定房价。这个问题很重要,决议了每个人的大类资产配置。更重要的是什么?能够实战!我们要判别哪个中央房价会涨,哪个中央房价会跌,什么时分会涨,什么时分会跌,这是我今天要跟大家讲的最中心的问题。

那我来问大家,什么决定房价?你会发现,在这个社会上过去十多年不断在讨论这个问题,有几十种答案,这就是房地产这个话题争议这么大的缘由。我研讨了10年房地产,把它总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,大家记住这句话就行了。

我们判别一个中央将来房价是涨还是跌,第一个要判别将来这个中央人口是流入的还是流出的,人口流入的中央,将来房价长期来说怎样走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的缘由。

中期看土地,假如这个中央人口是流入的,政府还不供地,这个中央房价会怎样走?大涨。短期看金融,假如一个中央人口是流入的,政府还不怎样供地,最近货币又开端刺激了,这个中央房价会怎样走?暴跌。

十分简单,就坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。

貌似是一个很简单的问题,我来问大家,将来中国人往哪里活动呢?人流入的中央,房价持续看涨,你买入并持有就好了,那么将来中国人往哪里流入呢?有人说往大城市活动,有人说往小城市活动。我跟大家说,中国过去十多年,我们城市规划指导思想不断没变,“控制大城市范围,积极开展中小城市和小城镇,区域平衡开展”,这就是我们城市化的思绪。

将来中国人口往哪里活动呢?我们研讨了十几个经济体,美国、欧洲、日本、韩国等等。时间缘由,我就给大家引见日本和美国,一个是人地关系慌张,一个是人地关系不慌张。这是过去100年日本大的都市圈占日自己口的比重,大家看是什么趋向?不时上升,日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不时上升的。日本1.3亿人、3700万在东京,韩国5000万人、2500万在首尔,所以你看它的大都市圈是不时扩展的,人不时往大都市圈流入。有人会说,日本、韩国人地关系慌张,所以人去了大都市。

看美国,这是过去将近一百年,美国人口活动的趋向,美国大都市区占美国人口的比重是什么趋向?也是不时上升的,有没有逆转过?回到小城镇去?没有。美国人地关系不慌张,疆土面积跟中国差不多,美国有3.2亿人,中国13.8亿人,人不时往大的都市圈流入。

你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外,不论什么样的经济体,人不时往大的都市圈流入,是最根本的规律和趋向。为什么?由于大都市更节约土地,更节约资源,更有生机,更有效率,更能为年轻人带来幻想,这是几百年来城市文化的成功,这是一种文化。控制大城市范围、开展小城镇是逆城镇化的,是不契合规律的。

中国过去也是这样的趋向,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移,不只过去十年,将来二十年依然如此。

1998年到2016年,全国房价涨了不到四倍,货币供给量涨了将近15倍,终究是房价涨多了还是货币发多了?又有人会说,房价什么时分见顶,你能通知我什么时分货币不超发吗?

为什么过去我们一线房价涨幅这么高?就是由于我们在“控制大城市人口,积极开展小城市,区域平衡开展”的城市化指导思想下,土地向三四线、中西部倾斜,人口向大的都市圈集聚,招致了人口城市化和和土地城镇化明显背叛,从而招致了人地别离,供需错配,一二线房价过高,三四线库存过高,这是基本的缘由。

(编辑:管佳宇)

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