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谢昱航:房地产市场真的需要拐点

|原发: 企业观察报

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中国房地产市场这匹野马的缰绳似乎被勒紧了。

先是严厉的限购。北京出台史上最严厉的限购措施,二套房的首付大幅提高,而且认房又认贷,不发放25年以上贷款。很快,其他城市步入限购行列。截至2017年4月,全国限购城市已达45个。限购内容除了增加限购区域、限制户籍、限制购买套数、延长个税或社保缴纳时间等常规政策外,个别城市甚至出台了10年内不允许卖房的新政。 
 
紧接着,房贷利率上调。在北京,民生银行的首套贷款利率执行基准上浮10%,二套房基准上浮20%;在上海,民生银行宣布首套房贷款执行利率不得低于基准利率的1.1倍,中信银行直接将首套房贷利率上浮至基准利率的1.2倍;在广州,民生银行、中信银行、浦发银行等多家银行5月底就上浮了首套房的房贷利率。杭州等城市房贷利率也出现上浮。

多种调控措施作用下,近期房地产市场出现异动。比如北京二手房市场量价齐跌,网签数字跌至27个月以来最低点。国家统计局公布的数据显示,今年4月,上海、合肥等前期领涨的城市,环比房价出现下调。北京的房产中介,出现就业人员“从月薪三四万混成了给公司倒贴钱”的现象。有人认为,房地产市场的拐点来了。房地产拐点是否真的来了,这不好说,但是,这个畸形发展的市场,真应该出现拐点。

现在,越来越多的人明白,中国的房地产市场走的是一条什么路,依赖房地产拉动GDP增长的经济是什么样的经济。这10多年,房价一路涨过来。据专业机构统计,2016上半年,深圳平均房价高达50842元,而平均薪酬7467元,房价收入比为6.81。也就是说,差不多7个月工资才够买1平米的房子。如此推算,一套100平米的房子,付清全部购房价差不多要60年,这已经接近70年的土地使用权限了。而北京、上海等一线城市,情况大体差不多。

房价到了这样的高度,但望房兴叹的民众仍难看到停涨的迹象。按照市场供求理论,某种商品价格过高,就会抑制需求,需求量会下降。可是中国的房子,却是涨价才会有人买,价格下行则滞销。市场供求理论已不能解释中国的房地产市场。这充分说明,房地产市场已远离居住导向,完全成了一个投机市场,所以,房价虽已高不可攀却仍不能降价或停止涨价。不只是一线城市,全国的房价涨声一片,很多地方的房价虽不像一线城市那样高得吓人,但相对当地的收入水平,已经是难以企及。有些地方虽已成为“空城”“鬼城”,但房价依然坚挺异常。有人解释一线城市高房价说,因为这里集中了许多资源,人都往这里聚集,推高了房价。这种说法不攻自破──全国的房价都一个劲地涨。

高房价成就了一批一夜致富的人,让各路资本涌入房地产的劲头不减。到了2016年上半年,新增人民币贷款7.5万亿元中,至少有46%投向了房地产市场。房地产市场成为中国经济脱实向虚的主要祸根,严重影响着经济的健康和可持续发展。房地产畸形发展在成就富人的同时,也把很多人推向窘境。不少人被不断上涨的房价抛得越来越远,一辈子可能成不了有房人。于是,因为房地产市场,出现了一道民生鸿沟。在住房问题上,中国的社会裂痕已经显现,且有扩大之势。

从总量说,中国的房子越建越多。经济学家作过统计,2016年后,即使新楼盘一个也不开工,还将增加6183万套房屋供给,届时,城镇全部住宅供给将达到41594万—44594万套,城镇住宅可容纳12.69到13.6亿人口居住──中国住宅已严重过剩,空置率在20%-25%。可是,买房的需求肯定会越来越小,80后、90后、00后,独生子女多,如果双方家庭有实力给他们买一套房子,双方的父母以后极可能还会各留给下一代一套房子,甚至爷爷奶奶、姥姥姥爷也可能留下房子。在这种情况下,房地产还在继续热。前几天,央企中海以25.2亿元的成交总价竞得镇江一地块,刷新镇江拍地以来的最高楼面价纪录。今年前5个月,全国土地出让最多的50大城市合计土地出让收入达到10103亿元,同比2016年前5月上涨33%。

这样发展下去的结果,不难看到,资金等大量资源,都堆到房子上,其他行业的发展受到挤压,资源必然短缺;大量房子空置着,然而,却有很多人买不起房子,承载着昂贵的房租,日子艰难。这样的房地产市场,难道不需要一个扭转么?扭转是必须的。至于如何扭转,全在于政府的态度。中国的房地产市场,其实不具有纯粹的市场属性,一级市场──土地市场,由政府控制,这决定了地方政府是房地产市场的“系铃人”。去年以来,各地调控手段频出,且严厉程度超过以往,这种态度,是出于行政自觉,还是迫于压力,是非常重要的。

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