揭秘 | 中建集团是如何摆脱开发商拖累的

来源:  企观国资       作者:张凤玲      发布时间:2024-2-27 17:50  |  

图片

中国建筑集团有限公司(简称中建集团)掌舵者,开年很忙。

董事长郑学选延续了此前的走访节奏。2024年2月,现身西安、北京等地,拜会陕西省委书记赵一德、省长赵刚,调研中建二局,考察基层地产项目,强调要做实做稳,当好集团高质量发展主力军。

总经理张兆祥先是奔赴香港,2024年1月12日,拜访了香港特区行政长官李家超,然后调研了中海集团,强调中海要继续深耕地产主业。

在去年花费千亿拿了1200万平米土地之后,中建系房企今年仍在寻找机会继续进击。2024年1月4日,北京首轮土拍。中建壹品22亿元拿下羊坊地块,中建信和38亿元拿下大瓦窑地块。

中建集团继续进击的背后逻辑,是对其地产业务进行战略升级,要把销售回款落袋为安,要打造新的增长曲线。

更高,更核心

战略升级首先指向市场聚焦,聚焦两个方向:一是进击高端房产市场;二是深耕一二线城市核心地块,挖掘存量市场。

目前,中建集团的地产板块包括中海和旗下八个局的地产业务。中海是全国最赚钱的房企,净利率长期维持在20%以上。而中建下面的八个局都已经拥有独立的地产品牌:中建智地(中建一局)、中建玖合(中建二局)、中建壹品(中建三局)、中建地产广州(中建四局)、中建信和(中建五局)、中建地产天津(中建六局)、中建七局地产(中建七局)、中建东孚(中建八局)。

在一线城市的土地市场上,但凡优质地块,中建系几乎全面出击。

在北京市场,2022年年中,顶流太阳宫地块出让时,中建玖合以66.8亿元摇中。2023年2月,中建东孚拿下朝阳区小红门地块。2023年4月,中建玖合以40.4亿元拿下朝阳区孙河地块。2023年7月,中建智地以27亿元拿下昌平区北七家地块。2023年8月,中建壹品以38.18亿元拿下大兴新城地块。2023年10月,中建东孚以75.9亿元摇中丰台郭公庄621宅地,中海发展以54.4亿元拿下郭公庄614宅地+L08养老用地。

据企业观察报统计,近两年,中建系在北京市场拿地已经花费900亿元。其中,中海拿地大约400亿元,而中建超过450亿元。

拿地之后,中建系已经打造了属于自己的流量产品。

比如,中建智地拿下了通州、房山、顺义、朝阳等近10宗地块之后,在房山地区,中建智地打造的京西印玥、学府印悦都是房山楼盘销售榜上的常客,其在顺义打造的中建宸庐、望京打造的中建10宸园等,都是高端豪宅项目。

再如,中建壹品操盘的海淀的网红项目——中建壹品·学府公馆,盛况一时,2022年一开盘,714套住宅即售罄,10小时卖了112.3亿元。

北京另一个网红项目——中建玖合府开盘当天,412套房源实现“日光”,网签金额超过80亿元。

这一波操作,让中建系在北京高端市场崭露头角。中建壹品、中建智地、中建玖合,已经挤入了北京房企销售榜前十。

高管换血

业务升级的前提是人的升级。

中建系高管升级由来已久。

早在2019年3月,中建智地董事长从任传彬变更为樊飞军,并于当年9月新增董事吴国强。当年12月,中建智地注册资本从1亿元变为3.6亿元。

2020年,吴国强从中建智地副总经理升任为总经理,并开始频繁出现于公众视野。他是推动中建智地快速发展的关键人物。

不久后,“中建智地”这一名字正式诞生。2020年6月,“中建一局集团房地产开发有限公司”更名为“中建智地置业有限公司”。两个月后,该公司注册资本又增至18.6亿元。

2020年8月,中建智地召开品牌发布会,对外公布新品牌,时任中建一局董事长罗世威出席发布会,提及要“打造房地产行业的地标”。几个月后,中建智地推出北京首个项目“京西印玥”。

2021年,京西印玥成为北京年度销售冠军,成交1051套、销售额近33亿元。

之后,中建智地又推出“中建宸庐”,开盘劲销8.8亿元。

这样的变化也发生在其他各局。

公开资料显示:2023年2月,中建三局公布,周圣接替李琦任总经理。3月,中建六局宣布,段辉乐接替郭建军任总经理;中建七局宣布,郭建军任董事长,董文祥任总经理。5月,中建八局宣布,李永明不再兼任董事长,由周可璋接任。

这样的变化,也发生在集团高层。

2023年9月,华润置地总裁吴秉琪空降中国建筑,担任副总经理。吴秉琪曾经在华润摸爬滚打30年,据说其能力和情商都很高,强调业务导向,不喜欢派系斗争。

目前中建集团、区域、城市公司都抢夺项目,在集团做管理,需要目视八方,不爱搞派系斗争的吴秉琪就是合适的人选。

与此同时,中建系旗下八个局的地产业务正在大规模增长,但它并不需要另一个中海地产。中海地产与华润置地的销售规模、盈利能力相近,但业务模式不同。杭州亚运会等大型赛事背后,都有华润置地的身影,而城市运营业务是中海地产的短板。从中建系地产转型的步伐来看,这也可能是中建集团看中吴秉琪的一个原因。

被逼的升级

中建集团为什么急于升级?因为受开发商拖累不小。

眼下,中国建筑旗下的八个局,涉及的开庭公告少则两三千份,多则上万份,与人对簿公堂已成家常便饭。

根据企查查数据显示:中建一局涉各类民事案件累计1.3万件,涉建设工程施工合同、票据追索权等,占比为30%;中建二局涉各类民事案件累计1.6万件,中建三局涉各类民事案件累计8000多件,中建四局、五局、六局和七局涉各类民事案件分别累计4000件、5000件、5000件和5600件,涉建设工程施工合同、票据追索权等,占比都超过20%;中建八局涉各类民事案件累计9000多件,涉建设工程施工合同、票据追索权等,占比也超过20%。

中建系与恒大的业务往来十分密集,恒大曾经也非常钟爱中建三局、四局、五局,这也导致了这家巨无霸的央企出现不少恒大的应收款。以至于有投资者直接在网上询问中国建筑董秘,中国建筑涉及恒大等违约房企的应收账款规模到底有多大。中国建筑在投资者关系平台上回复道:“公司旗下少数子企业虽在过去几年曾承接其(恒大)工程项目,但近年已少有承接新项目。公司正在积极采取相关措施确保公司权益不受影响。目前,公司生产经营一切正常,无重大风险事项需披露。”

如果恒大集团宣告破产,根据债务清偿的顺序,中国建筑这类的总承包商处于劣势地位。

为了保全资产,中国建筑旗下三局、四局和五局,已纷纷起诉恒大地产。例如,中建三局第一建设工程(承包方)向恒大地产全资子公司佛山市南海俊诚房地产提起诉讼,讨要到期工程款2325122.41元及利息。中建五局因为建筑施工合同纠纷,正式起诉恒大地产。

众所周知,房地产是一个资金高周转、高杠杆的行业,能花别人的钱,开发商一般不会动用自己的资金。所以建筑企业与开发商签完合同后,大多先垫付材料、工程等费用,等开发商把房子卖了再慢慢支付款项。

这两年,房地产市场遭遇前所未见的寒冬,这使得开发商的资金变得更加紧张,工程款结算周期变长,以至于一度出现商票逾期和违约兑付事件。

现金流必须掌握在自己手里,这是中国建筑“带资进场”,自己拿地盖房子销售的原因。

令人欣慰的是,中建系地产业务拓展颇有成效。

目前,八大工程局旗下的业务板块基本分为房屋建设业务、基础设施建设业务、房地产投资与开发业务、设计勘察与咨询业务、其他业务等。根据公开资料显示:这些工程局的房屋建设业务收入占总营收的比例基本维持在70%以上。

因此这些年,各个工程局仍在不断扩大地产开发业务规模,凭借着资金实力,近年来频频露面全国土拍市场,争夺市场份额。

以中建一局为例。2022年,营收前三的业务为房屋建设业务、基础设施建设业务、房地产投资与开发业务,营收占比分别为73.04%、18.62%、7.85%。其中的房地产投资与开发业务,占比有所上涨,2021年占比仅为4.5%。

从报表看,中建系八大工程局之所以拓展地产业务,主要在于该业务本身毛利率较高。其余业务毛利率大都不超10%,但地产业务毛利率能达到20%左右。

因此,随着中建系的地产项目进入销售回款阶段,中建系将把现金流掌握在自己手中。届时,中建系的地产业务将成功实现升级。

(编辑:王星

今日看点
视觉 / 视频更多
习近平在山东考察
国务院国资委党委召开先进职工和优秀青年座谈会
世界最长海底高铁隧道开始盾构掘进
“海葵一号”登船启运前往珠江口盆地
中国华能云南多能互补基地装机突破3000万千瓦
第七届中国企业改革发展峰会暨成果发布会召开
融媒体更多

车企大佬争当直播网红,重写“英雄谱”还是空做“邯郸

告别至暗时刻,东风汽车新领导层急速“换档”

首钢股份调整党委书记背后

时评更多