保交楼“南宁模式”探索房地产纾困新路径

从2024年12月开始，广西南宁市邕府紫荆园（原恒大御府）、平稳基金国际中心（原恒大国际中心）两个项目将陆续交付，预计总共交付2886户。

2021年“保交楼”工作开展以来，南宁市以“政府引导、市场化运作、科学决策、防范风险”为基本原则，成立南宁市平稳基金。南宁市平稳基金通过市场化、法治化的方式解决项目风险的同时，探索工作路径、创新纾困模式，既维护了业主的切身利益，也保障了国有资产保值增值，探索形成房地产纾困新样本。

“基金投资+地产开发”联动操作管理

为助力南宁市房地产企业解危纾困，2022年8月，南宁市委、市政府统一工作部署，成立了南宁市平稳基金。基金由三家南宁市国有企业出资为主，吸引社会资本共同投入发起设立，首期规模30亿元。

南宁市平稳基金负责人介绍，公司采取“基金投资+地产开发”联动“下深水”操作管理模式，打造政府支持、市场化运营、专业化管理的“南宁模式”。与注重盈利的企业不同，南宁市平稳基金以“保交楼、资产保值增值”为目标，出资各方则按照“利益共享、风险共担”的原则，明确约定收益分配和风险共担方式。

据了解，南宁市平稳基金按照基金投资规律和市场化原则，重点聚焦项目楼盘重组盘活带来的长远利益和积极社会影响，主要负责项目层面的原开发商及原施工单位谈判清退、续建施工招标及监督管理、未售资产的处置、存量土地续建销售、业主沟通等工作。

2022年9月，南宁市平稳基金签订托管协议接手蓝光雍锦澜湾项目，该项目目前已经完成交付。2023年2月，基金与恒大集团签署了恒大国际中心的托管协议；2023年7月，基金与恒大集团签署了御府项目资产转让及股权转让协议。本月，这两个原恒大项目进入交付阶段。

目前，南宁市还有多个保交楼项目正在推进中，南宁市平稳基金还将介入湖光学府、阳光城大唐檀境、大唐中南紫云印象、武鸣灵水小镇、世茂国际中心、融创金弈时代等项目的保交楼、保交房工作。

“一竿子插到底”全局稳步推进

对于部分介入保交楼项目的城投公司而言，续建工作由于涉及纷繁复杂的债权关系、新老团队交接困难等，房地产纾困任务确实十分艰巨。

比如，在接手项目前，烂尾楼盘普遍存在涉及债务债权关系纷乱复杂，部分资产甚至被多重抵押，这要求纾困基金在介入之前做好资产评估和风险隔离。在接手项目过程中，经常遇到原开发商管理团队、施工单位不配合的情况。

此外，接手项目后，在推进续建工作中也会遇到不少难题。有关续建工程项目负责人介绍，续建项目存在施工界面长期停工，导致部分工序返工等问题，增加了续建难度。此外，由于现场长期缺乏管理，存在材料被偷盗现象，以及原有部分工程质量不达标等问题，均需要重新逐一整改。

针对面临的各种“硬骨头”，南宁市平稳基金采取的是“一竿子插到底”的运营模式，从续建前的融资、续建实施到建成交付，实现全局统筹管理、一体稳步推进。

作为平稳基金的出资方，南宁轨道交通集团相关负责人表示，对于纾困基金公司而言，纯资金纾困时代已经过去，需要根据各个项目的特点探索纾困模式、创新工作思路，应对保交楼过程中出现的各项问题。

“南宁模式”实现两个效益双提升

在妥善应对房地产纾困工作风险的同时，南宁市平稳基金在“摸着石头过河”的过程中发掘机遇，探索出房地产纾困“南宁模式”，实现社会效益和经济效益双提升。

一是提出多方认可的投资方案，实现国有资产保值增值。南宁市平稳基金针对问题楼盘项目存量资产制定处置方案，在政府支持下通过处置优质资产、盘活有效资产等方式确保问题楼盘顺利交付。比如，通过公允价值处置竞配房在建工程，支持取消商贸服务用地认定、商改住等方式，将处置盘活的存量资产开发销售所得收益优先用于保交楼续建，最终达到盘活一个、救活一批的杠杆撬动效应。

二是实现“新老划断”。南宁市平稳基金坚持“挂老账、付新账、算总账”原则，通过项目托管的方式隔离原有债务风险，保障续建资金安全。

三是实现“去原开发商化”。南宁市平稳基金通过政府相关部门的支持，压实开发主体保交楼的第一责任，及时清退原开发商管理团队、施工单位，保障项目续建工作顺利推进。

四是做好供应链保障。在施工管理方面，南宁市平稳基金严格遵循原开发商移交的施工图纸，从施工单位的选择、建筑材料的筛选到施工质量的把控，确保建筑工程质量过硬。

五是争取业主理解和支持。南宁市平稳基金通过多个渠道发布基金动态公告和项目续建工作进展，并通过工地开放日活动、微信群交流、每月售楼部现场沟通等方式，畅通信息沟通渠道，消除群众恐慌心理，让业主安心放心。

南宁市平稳基金相关负责人表示，下一阶段，基金将继续用“一竿子插到底”的方式，解决房地产纾困工作中急难险重的“硬骨头”项目，坚持为民服务、保障民生的社会责任，以实际行动为南宁楼市平稳健康发展贡献力量。（申小龙）

（编辑：王星）