央企加速清理地产板块

来源:  企观国资       作者:张凤玲      发布时间:2024-6-11 14:45  |  

国资央企正在有意识地调整地产投资节奏。

一些央企选择彻底剥离地产业务。例如,国家电网和国家能源集团,均出售了旗下地产公司的100%股权,从而完全退出了房地产行业。

一些央企以收缩为主线,正在削减在地产领域的投资。如中海地产正在执行区域城市的合并策略。

还有一些央企以转移战场为主,从原本的三四线城市战场转移到一线城市,等待新的市场周期。比如中国建筑的投资就全部聚焦到了一二线城市的核心地区。

卖地产资产

严格说,这项工作早在2020年就开始了。

2020年,国家电网卖掉了鲁能集团、广宇发展等地产公司的100%股权,国家电网至此全面退出地产业务。

随后,中国电建集团、国家能源集团等央企国企也相继“切割”地产业务。

2022年6月,中国电建剥离49亿元地产业务;2022年12月,山东高速以35亿元的价格出售地产业务,转而投向新能源;2023年9月25日,济南城市发展集团旗下公司出售了价值约28亿元的1341套现房;2023年12月26日,国家能源投资集团挂牌出让鄂尔多斯神华神东地产100%股权。

如今,许多央企地产商也开始“减重”,变现地产资产。

2023年8月31日,大悦城公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权,其主要资产为位于北京市东城区的中粮·置地广场项目,挂牌价格为42.56亿元。在大悦城地产投资者看来,出售中粮·置地广场不仅可以帮助大悦城补充流动资金,参与到其他优质项目投资中,还能降低重资产投资的集中风险,助力大悦城控股调整资产架构。

2024年5月27日,保利北京挂牌出让北京利通房地产开发有限公司100%股权。被挂牌的保利大都汇项目位于通州运河商务门户,由13栋楼组成,总占地面积4.76万平方米,总建筑面积达26.35万平方米。2023年,北京利通净亏损2665万元,截至今年2月底,已持续陷入资不抵债困境。

2024年5月30日,中国金茂挂牌出让天津体茂置业有限公司51%股权。天津体茂置业2023年净亏损2377万元,截至今年3月底,其总负债近40.63亿元。由于房地产开发周期长、资金量大、阶段性投入产出呈现出脉冲式的特点,中国金茂出售河西体北金茂府项目51%股权以引入外部资金,可以减少新入项目规模大、负债表快速攀升的负面影响。

2023年11月18日,华润置地出让沈阳公司100%股权,转让底价为39.15亿元。2024年6月2日,华润置地再次出让石家庄公司100%股权;一天之后,华润置地底价1元挂牌转让与保利合资公司33%的股权,这次股权标的净资产评估值为负。

央国企的选择是理性的。面对市场持续下行的局面,与其入不敷出苦苦支撑,还不如做好资产切割,保护股东利益。

收缩战线

2024年前后,央企地产商纷纷采取内部优化策略,通过合并缩减区域公司来清理和重组地产资产,这已成为行业的重要趋势。

中交集团撤销了7个区域公司,将原有的16个城市公司精简至9个。这些调整是基于项目地理区位和就近原则进行的,新的城市公司包括北京、武汉、成渝、苏杭、广州、上海、雄安、厦门、长沙,均为一、二线核心城市。此前,中交地产就已确立了“聚焦核心城市群的一线及强二线城市”的投资布局,此次调整进一步凸显了其在高能级城市的聚焦策略。

招商蛇口也进行了类似的区域整合,将原先的7大区域合并为5大区域。深圳区域和华南区域合并成新的华南区域,华中区域和西南区域则被撤销并整合到其他区域中。这一调整旨在优化资源配置,提升运营效率。

华润置地同样进行了组织架构重组,将原有的7大区缩减为5大区,地区公司数量从28个减少到20个。其中,华中大区被取消,华北大区与东北大区合并成北方大区。这种调整反映了对市场动态的快速响应,以及加强关键地区业务布局的决心。

此外,中国建筑始终坚守“聚焦核心城市群的一线及强二线城市”的投资布局方向,持续优化土地储备结构。去年,其新增土地储备的九成以上位于一、二线城市,一线城市如北京、上海、广州的占比更是高达85%。

央企地产商的组织架构调整,主要目的是集中优势力量,聚焦于区域内的关键城市。通过优化资源配置和提升运营效率,更好地应对市场周期波动,实现可持续发展。

退出原因

央国企调整地产业务的原因很简单,因为身处行业寒冬,它们也逃不过利润下降,甚至亏损的困境。

公开资料显示,2023年13家央企地产公司中有9家归母净利润出现下滑。大悦城、中交房地产、华侨城等公司更是陷入亏损,其中大悦城亏损14.65亿元,中国金茂亏损68.97亿元,华侨城亏损64.92亿元,中交地产亏损16.73亿元,五矿地产也亏损了10.16亿元。

虽然保利发展、华润置地、招商蛇口、中海发展等龙头央企在2023年表现尚佳,但2024年一季度的业绩已显下滑趋势。保利发展净利润率大跌46%,华润置地净利润率同比减少了12%,招商蛇口净利润率则是-22%。

央企之所以纷纷清理地产资产,既出于对净利润的考虑,也源于对自身弱点的认识。事实上,随着市场环境的变化,它们在产品和营销方面的短板已经暴露,成为制约其进一步发展的关键因素。

比如,招商蛇口曾通过产业园模式积累了大量土地资源,成功获得土地升值红利,从而成功打开全国市场的大门。然而,随着产业园囤地模式逐渐退出历史舞台,其业绩回报也开始呈现下滑趋势。

“无需担忧市场,无需担忧产品,只需在获得土地后迅速开发主流项目”曾是一些地产央企在过往几年中屡试不爽的成功法则,它们的成功更多地依赖于战略眼光和精准投资,而非依赖于产品和精细管理。

不过,对于任何经济组织,特别是大型企业而言,在做出重大调整时都需要格外谨慎。

(编辑:王星

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