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李德林:碧桂园的房子难道要上拼多多卖

评论: 0 | 发布者: 贾紫璇 |原发: 新浪财经

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碧桂园的房子难道要上拼多多卖?


7月26日,碧桂园安徽六安活动板房轰然倒塌,导致6人死亡。而这已经不是碧桂园第一次出事了。6月12日,德林社发文质问“碧桂园3个月建成的房子,你敢住吗”?没想到一语成谶,一个多月以来碧桂园喝了一次“鸡血”,房子塌了三处。


6月24日,碧桂园上海奉贤项目售楼处模架坍塌,造成1人死亡,9人受伤。



7月12日,碧桂园杭州萧山项目地基裂痕,路面塌方,让紧邻项目的一栋三层小楼成了危房。



7月16日,网上流传碧桂园漳州御江府项目集体“喝鸡血”召开誓师大会。现场流出的图片上醒目地写着一行大字:15天冲刺4000万,全力以赴,使命必达。



鸡血大会之后,仅过了10天,厄运再次降临,当工人师傅们还在施工时,安徽六安的活动板房轰然塌陷。


不少网友调侃“碧桂园五星级的家变五星期的家”,“碧桂园是纸糊的”等。碧桂园的房子为何如此脆弱呢?原因就在一个“快”字上。不要以为碧桂园各处房子坍塌只是偶然,实际上碧桂园的今天的故事早已写在了昨天的财报上。


来看一下中国四大房企的对比,告诉你碧桂园到底有多快。



碧桂园的存货周转率远远高于恒大万科和保利,同时也高于国内上市TOP100企业0.35的比率。对于房地产这种高负债行业来说,“快”是不言而喻的优势,碧桂园的现金流连续二年为正,远高于行业内平均水平,回笼资金迅速。



碧桂园的毛利率和房屋均价明显低于其他三家房企,所以它的套路很明显,就是薄利多销,这就需要高周转,需要快速抢市场、抢开工、抢开盘、抢回款。



碧桂园老大曾说,“我们低成本拿地,快速开发,配套到位,低价开盘……这样的速度别人做不到,这样的把控,别人做不到,我杨国强能做到”。


但是快也要有个限度,同样是中国的房地产牛企,一样的钢筋水泥,别人的工期都是8-10个月,碧桂园凭啥只要3-5个月。


今年以来,碧桂园的“高周转”更被不断推到新境界。


有报道称,碧桂园已将“高周转”标准由“456”(拿地之后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转)提高到了“不可能完成”的“345”。


在上海奉贤的事故中,媒体报道,碧桂园为了赶进度,3/4天盖一层,楼板的混凝土还没干,一踩一个坑,上一层就开始搭架子支模板了,到处都是裂缝,拿东西一抹就算解决了。这样的施工进度,能造出什么样的房子?2017年以来碧桂园业主的维权事件频繁见诸网络,大家可以自行搜索,漏水、鼓包、墙砖脱落……房屋质量问题无所不有。


高周转也不能违背科学,一定有一个限度,比如说水泥,凝结是需要时间的,普通砂浆正常需要八至十小时,为了高周转,5小时不到就开始干上一层,能不出事吗?


一位地产行业的德林社会员不久前承包了碧桂园几万平方米的工程,保证金都交了,但是后来放弃了这个项目。原因是工期要求太短了,俗话说慢工出细活,虽然建筑行业是个粗活,但是该有的工序还是不能少的。如考虑到混凝土凝固周期等因素,起码需要6天盖一层,这是质量达标必须要考虑的要求。但是碧桂园要求3天一层,因为在8层建好之后,就可以拿预售许可证,资金就可以回笼了。


如果按照3天一层的要求去做,先不说人工成本势必是增加的,必须24小时三班倒,质量上或多或少肯定是存在问题的,反过来如果将来发生质量问题的话,肯定是乙方负责的,赚得起亏不起。从拿地到交房8个月,市政绿化精装修都在里面,这样的工期质量早晚会爆出问题。


这位朋友还是很明智的,果不其然碧桂园的风险已经开始逐渐显现了,但愿碧桂园可以吸取教训,不要再上演安徽六安的悲剧。


不过话说回来,速度和质量两者不可兼得,盖了这么多年房子的碧桂园难道不明白这么简单的道理吗,那为何又要铤而走险呢?因为碧桂园的身上绑着一枚定时炸弹,那就是9330亿的负债,资产负债率更是接近90%,而2017年A股房地产企业的平均资产负债率仅为64.56%。


5月28日,份碧桂园拟发行的200亿小私募公司债券的状态再度变更为“中止”。此前2月7日,该公司债的发行已首次出现“中止”状态。5月30日,碧桂园又陷入了“中票违约”的风波中。


国内发债受阻,碧桂园把目光放到了海外,据澎湃新闻不完全统计,截至七月,碧桂园未到期的美元票据债务共计7笔,42亿美元,2016年以前发行的5笔美元票据利率均在7%以上,而就在昨天,碧桂园2025年到期的美元债创三周以来最大跌幅。随着宏观政策对楼市的收紧,碧桂园的融资压力越来越大,现在就是过了河的卒子,有进无退,高周转一旦停下来,面临的就是资金链崩断的风险。


俗话说心急吃不了热豆腐,一步一个脚印才能走的长远,企业不能为了做大而去盲目扩张。


当年宝万之争时,王石就祭出了“万科魔咒”,放出豪言,“凡是想超越万科的,最后下场都不太好”,如今“万科魔咒”再次应验,碧桂园成为了倒在魔咒下的第八家房企。


附注:


所谓“万科魔咒”,是指在房地产领域过去的这些年里,无论销售额、企业规模,还是在品牌、影响力等各方面,万科都是当之无愧的行业老大。许多房企试图赶超并取代万科,然而最终都无一例外的失败了,转而遭遇了重大的企业危机。合创,顺驰,富力,绿城,万达,佳兆业,绿地,如果加上碧桂园,已经有八位地产行业的沙场悍将倒在了万科魔咒下。


希望事故的频发,能够为碧桂园敲响警钟,尽早悬崖勒马。亡羊补牢为时未晚,安全和工程质量才是第一位的,否则将来不光碧桂园的房子要上拼多多,弄不好碧桂园也得上拼多多。


(本文作者介绍:著名财经作家、《德林爆语》主持人。三分钟财经脱口秀,每天一个资本真相,微信公众号:delinshe)


(转自:新浪财经)


(编辑:贾紫璇

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