春江水暖“房”先知，全国部分热点城市正经历严格的房市新政管控。
4月29日，东莞市住建局发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知（东建房〔2021〕4号）》，其中提出新房备案价上调空间控制在5%以内，而未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年，涨幅不超过3%(含本数)。下调销售价格的间隔时间维持半年不变，降幅不限。
事实上不仅仅是东莞，整个粤港澳大湾区都备受关注。据知名房地产顾问公司戴德梁行整理各市统计局的数据显示，近5年中，粤港澳大湾区新增常住人口730万人。显然，粤港澳大湾区对人才的吸引力持续强劲。
而在粤港澳大湾区里，东莞已然成为业界紧盯的香饽饽。依照房产界不成文的规矩，在市场上，执行政策越是严格的地方，购房者越觉得安全。“东莞可是住建部重点约谈的5城之一，这恰恰说明买东莞的房子是值得买的。”一位东莞当地的房产销售经理这样对时代周报记者说道。
有此观点的并不仅这位销售经理。4月27日，作为国际地产咨询顾问的“五大行”之一，第一太平戴维斯首次亮相东莞。在当日的媒体见面会上，第一太平戴维斯深圳董事总经理暨代理及交易业务负责人吴睿表示，“2003年我们进入深圳房地产市场，见证了深圳的发展。下一个10年，我们要投入更多精力，服务好东莞的房地产市场。”
大湾区地产界急需新故事
在大湾区内地9城中，为什么不少投资人和机构都“pick”东莞？
这还要从日益艰难的房地产开发说起。“目前，在传统的房地产开发中，每一个环节都受限于政策。比如说拿地，政府要求你先配足净利润不足5%的人才房；再比如说销售，现在要求‘房住不炒’；最后在融资方面，‘三道红线’直接让你‘压力山大’。”一位从事房地产开发的人士私下对时代周报记者透露道。
在这样的情况下，粤港澳大湾区地产界急需一个“新故事”去吸引市场关注。因此，近期不少房地产咨询机构不约而同都将主意打到了“产业转移”身上。“大湾区需要腾笼换鸟.....”“大湾区需要往更加高端和精细化的产业上发展.....”“广州和深圳的产业优势将会带动周边城市迎来新发展......”
对此，戴德梁行深圳产业地产部董事秦志清指出，粤港澳大湾区及其周边可以被划分为五大产业转移梯度：第一梯队，毫无疑问是广州和深圳，区域定位是总部和核心研发；第二梯队，集中于东莞、佛山和惠州三城，起到研发、中试（产品投产前的试验）和量产的作用；第三梯队为中山和江门，充当中试和量产的角色；第四和第五梯队里的珠海、肇庆、清远、河源和汕尾，则都作为量产基地。
有了产业转移的故事主线后，迫于一线城市拿地的巨大压力，许多房产机构迅速将目光转移至第二梯队。而在粤港澳大湾区第二梯队的三城中，从市场火热程度来看，东莞无疑拔得头筹。
事实上，买房者已经选择了用脚投票。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇透露，“仅就当月供应与成交规模而言，2021年第一季度，东莞一手住宅市场连续三个月呈供不应求趋势。”同时，在松山湖和滨海片区的带动下，今年1月东莞全市成交均价同比显著上升。
从经济发展的角度来分析，2020年佛山已经成功进入“GDP万亿俱乐部”。而继广州、深圳、佛山之后，东莞是广东省内最有希望成为第四个进入“万亿俱乐部”的城市。尽管因遭受疫情冲击，使东莞2020年全年出口总额同比萎缩4.4%，导致最终录得2020年全市GDP为9650.19亿元，但距离破万亿已只差“临门一脚”。
惠州则稍显逊色，去年其GDP不足5000亿元。对此差异，秦志清表示，“惠州的经济量级对比其他两城略低。这恰恰解释了为何东莞和佛山都位列新一线城市榜单，而惠州不在。同时也表明了为何东莞依赖的是产业外溢，而惠州依赖的是人口外溢。”
拥抱“硬核”东莞
尽管佛山去年的GDP数据更优，但投资者还是更多选择投入东莞的怀抱。
对于佛山和东莞之间的较量，秦志清对时代周报记者分析称，从产业复合度上来看，佛山无疑是有优势的。因为佛山不仅上市公司的平均产值比东莞高，而且佛山还拥有美的等家电龙头企业。
“但是东莞发展的潜力十分巨大。从人口流入的数据来看，在近10年户籍人口增长比例方面，东莞仅次于深圳，城市归属感强。”此外，秦志清还指出，在产业转移的故事里，大家更关注的是深圳的产业转移。而深圳这一轮转移出来的核心产业，是电子信息制造业。
而与此同时，东莞在工业制造方面也做了充分的准备。根据广东省统计局和东莞统计局的数据，东莞不仅连续两年第二产业占比突破50%，还是2011-2019年大湾区内地9城里工业规模增速最快的城市。
东莞深谙自身产业优势，认准今后也要坚持制造业这个最大的优势不动摇。在《粤港澳大湾区发展规划纲要》里，东莞明确提出要打造“世界级先进制造业产业集群”，有效承接广、深、港的创新资源，将“硬核”贯彻到底。
此外，由于物业租金与综合成本的提升，南临深圳的东莞借由天然区位优势，早已成为了深圳企业的新落脚点。
第一太平戴维斯大湾区项目及开发顾问部高级董事袁嘉隆对时代周报记者指出，在区域产业分工中，东莞与深圳的协作是最为密切的。“例如，东莞临深片区在入驻松山湖的龙头企业华为的直接带动下，周边区域（如塘厦、长安和虎门）已成为电子信息企业的转移首选地之一。”
而戴德梁行研究部统计的一组数据也呈现了这个趋势。目前，从深圳转移过来的企业已占到东莞全市企业总量的30%，而如果单看近5年新迁入的企业数量，超八成都从深圳转移到过来。
如此一来，粤港澳大湾区内部产业的腾笼换鸟，不仅进一步提升了东莞城市的吸引力，也成为其房价持续上涨的内生动力之一。
但值得注意的是，东莞的土地资源开发强度已超国际警戒线30%，仅次于“老大哥”深圳。
这样的现状，不免会让购房者在心里默默祈祷：虽然东莞在城市发展上享受到了深圳产业转移的红利，但希望未来东莞的房价不要创造深圳的“奇迹”。
（编辑：王星）
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