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凯德为何甩给万科20个商业?

评论: 0 | 发布者: wangxing |原作者: 王海春 |来自: 华夏时报

放大 缩小


2018年新年刚过,就有外资房企大批量甩卖了在中国的房地产项目。转让项目的外资房企,是一直对中国持重仓的新加坡房企凯德集团:83.4亿元一口气卖掉了20个商业项目。

自1994年进入中国市场,凯德对中国的投资一直在加仓。不过自2015年以来,凯德中国资产在其集团所占比例却出现了连续下降。对于市场上认为凯德是否有淡出中国的传闻,凯德方面1月10日向记者表示,这种猜测并不属实,凯德此次转让只是其对在华业务的调整。“资产转让所获资金,将投资于北京、上海等五个城市及周边。”凯德方面说。

从凯德手中买进的,是万科旗下商业平台公司印力。印力被万科看成是其发展商业地产的重要平台,被赋予很高的期望。不过基于转让项目绝大部分位于三四线城市,作为买入的万科系是否有能力经营好这20个商业项目,也成为摆在万科和印力面前的一道难题。

在华持有资产比例下降

1月5日凯德集团在新加坡交易所发布公告,通过旗下全资子公司凯德商用,公司拟以17.059亿新元(约合83.4亿元人民币)出售凯德集团在中国的20个购物中心100%股权及相应负债。凯德方面表示,这笔交易预计于2018年第二季度完成。

凯德集团是起源于新加坡的地产集团,并在新加坡上市,其大股东为知名投资机构淡马锡。在中国,凯德一直被认为是国内商业地产学习的标杆企业,新加坡系房企的运营和组织架构也成为不少房企学习的样本。

然而值得注意的两个细节是,此次凯德甩卖项目是其自1994年进入中国的24年以来,首次大笔转让在华项目。

另一个细节是,凯德在中国的房地产资产在峰值时甚至曾一度超过在新加坡的比重,不过中国资产占凯德集团的比例,近3年则也出现连续下降的态势。

据凯德2015年财报,凯德集团在中国的资产达到215亿新元(约合1050亿元人民币),占凯德集团总资产的47%。从收益上看,74%的息税前利润皆由新加坡及中国贡献,而中国的占比为38%。

2016年,凯德集团在中国的资产已降至196亿新元(约合958亿元人民币),占集团总资产的44%。而据凯德2017年第三季度财务报告,中国资产在凯德集团总资产所占比例为39%,新加坡占44%。

业界认为,卖掉这20个项目后,凯德在华持有资产占集团的比例可能会进一步下降。

记者了解到,转让的20个购物中心分布于19个城市,其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。此次股权交易涉及的20家购物中心,凯德通过旗下公司已经平均持有10年,不包括停车场在内,项目平均建筑面积约4万平方米。

截至2017年6月底,此次出售项目分别占凯德集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%。

被列为国内商业地产学习模板的凯德,为何突然在年初卖掉了在华资产包。

有投资机构人士指出,如此大规模的项目转让,绝非一朝一夕所能达成,而一定是经过了长时间的筹备。

“房地产仅单一栋物业大宗市场交易的达成,少则三个月,周期长的要半年。这么大规模的项目,周期会更长。也就是说,至少在去年很早的时候,凯德就已经着手准备转手项目的清单,并与市场上的买家展开接触了。而有了转让计划的想法,时间可能会更早。”这位投资机构人士说。

按前述人士的时间进行倒推,早在2017年年中,甚至2017年年初之时,凯德便已列出转让资产包的项目,并开始着手出售项目了。

不过对于转让在华项目,凯德方面1月10日表示,卖掉这些项目对凯德集团整体收入影响不大。

转让项目多位于三四线

凯德24年以来首次一口气转让20个项目,外界不乏像凯德是否看空中国楼市的诸多市场传闻。就此猜测,记者向凯德方面进行了证实。凯德中国1月10日向记者表示,这种传闻并不属实。

“我们看好中国市场,这次转让项目是为了优化在中国的资产。”凯德方面1月10日告诉《华夏时报》记者。对于后续是否还会转让在中国的资产,凯德方面表示,目前没有继续转让其他项目的计划。

卖掉项目之后的资金会如何安排,凯德中国告诉记者,这笔资金将继续用于在中国的物业投资。

“这次转让的项目有不少是三四线城市的。未来凯德集团会聚焦在北京、上海、广州、成都、武汉这五大核心城市,并以五个城市为核心在周边城市展开布局。”凯德方面表示。

有分析人士指出,转让项目获取现实回报、甩包袱,应该是凯德的重要考量之一。

凯德出售的20个购物中心位于19座城市,有相当一部分位于三四线城市。虽然有像北京翠微路、重庆九龙坡以及郑州金水、成都沙湾这样热点城市的项目,但更多的则位于如漳州、湛江、肇庆、淄博、宜阳、宜宾这样的四线城市。

高力国际一位高层1月10日告诉记者,从消费能力来说,三四线的消费力较特大城市要小很多。这些城市有不少商场,成为弃之可惜、食之无味的鸡肋。

“虽然去年出现商业消费回归线下的态势,但此前几年商业受到电商的冲击的确不小。一些经营不好的商场,回报可能只有四五个点。如果城市消费能力不强,继续持有综合体项目的回报可能更低。凯德这些商场是自己开发的,按开发后转让的回报可能在10%至15%左右。与其守着不高的回报自己苦苦经营,不如将其卖掉,一则可以变现实现较高回报,又可以甩掉包袱。”高力国际这位高层说。

有研究人员指出,此次资产转让,也反映出凯德收缩三四线商业、重新调整布局的动向。

“凯德的确是商业资产和运营的翘楚,但在中国城市铺开商业布局的同时,也难免会犯错。进了自己不适应的城市、踩错时间节点,都有可能影响到投资回报。将三四线城市的资产变现,重新进行布局;既可以看成是对过去失误的修正,也是对重新调兵的准备。”上海一位研究人员说。

对此,凯德集团一位高层表示,凯德的思路正在做出调整。据了解,凯德集团CEO廖茸桐在其内部文件中指出,凯德在中国的发展,就从过去“量”的扩张,向“质”的提升进行过渡。

“如果凯德此举并非淡出在华业务,而是对中国业务进行调整,凯德在加大对一线城市投资的同时,未来是否会继续收缩三四线商业项目仍有待观察。”一位不愿具名的分析师表示。

(编辑:王星)
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