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整合:地产央企崛起契机?

2017-9-11 09:38| |来自: 企业观察报

摘要: 随着央企改革进程的加快和房地产市场进入存量时代,央企地产板块的改革也在提速。


8月29日,保利地产发布公告称,公司指定由全资子公司采用协议转让方式,分批收购中航地产相关公司股权及在建工程,所涉及房地产项目20个,项目规划容积率面积约910万平方米,交易标的总金额不超过88亿元。这意味着,保利地产和中航地产相关房地产业务整合工作已基本完成,但有关保利集团的地产业务的整合还在继续。

事实上,从2016年至今,龙头房企的并购重组大有越演越烈之势:融创中国和富力地产分别收购万达文旅城和酒店的资产包;万科竞得广信房产资产包,参与普洛斯私有化等。“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为房地产业的新常态。

与此同时,央企改革重组的重磅消息亦频频出现:联通混改、国电神华合体、保利兼并轻工集团和工艺集团、中粮集团地产板块整合⋯⋯随着央企改革进程的加快和房地产市场进入存量时代,央企地产板块的改革也在提速。

如今距离2010年国资委下达“退房令”已经过去7年时间,为了避免资源的闲置、重叠和浪费,诸多央企的地产板块也在加速重组。

另一方面,正如业内分析人士坦言,“央企做地产的传统优势已经逐步淡化。”资料显示,2016年地产企业百强榜,3000亿规模阵营的三家房企无一家受控于国资。对于央企来讲,重组整合形成“巨无霸”将成为争夺行业老大地位的重要砝码。

掉队的国资房企

近年来,国有控股型地产公司和民营控股型地产公司的差距,最直观的便是体现于增长速度,尤其2016年以恒大、碧桂园、融创为代表的民营房企翻倍式增长,将一线阵营中原来排名靠前的绿地、中海、保利甩到身后,在一定程度上放大了两大阵营之间的差距。

克而瑞统计数据显示,2017年上半年,龙头房企销售业绩仍然领跑行业,碧桂园、万科的销售金额突破2500亿元。随着销售业绩的上升,各家房企也都上调了今年的业绩目标,其中碧桂园宣布上调销售目标至5000亿元。

而在克而瑞2015年的销售排行榜上,中海地产、保利地产、碧桂园3家公司都在1400亿〜1500亿元的范围内,还处在同一水平,但到了2016年,“碧万恒”3家企业以超过3000亿元的规模领跑榜单,保利、中海则以2000亿元左右的规模紧随其后。

为何在一年之后便产生如此大的落差?更多的矛头指向央企决策流程的冗长与缓慢、面对资本市场的谨慎和不自主、进退之间的摇摆上。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,一个最大的差异在于央企的投资受到了较大的约束,而民企反而是比较自由的,所以这也会对相关企业的投资策略形成较大的影响。

一位上市公司副董事长表示,民营企业不像央企有资金、资源,生存的压力刺激了他们的创新和生存能力。比如碧桂园,他们有大量的跟投和合伙制,这种体制的突破在国企和央企就很难。大量的跟投导致经理层找项目、快速开发项目的热情,也让碧桂园这么大的块头(业绩)翻番。可持续的、稳定的发展可能更是国企、央企追求的目标。

也有分析认为,因为扩张速度相比稍缓,房地产领域里国企的资产负债率整体低于同行,使其发展更佳稳健。

中国企业研究院首席研究员李锦表示,这不是说央企效率低、民企效率高,这有多方面的因素,与结构的布局、发展的思路和主动因素有关,而且在关注经济效益方面,央企还要更多地兼顾社会效益。

今年年初,克而瑞地产研究发表千亿房企研究报告之《保利地产:稳则稳矣创新不足》,评价“保利地产的‘稳’可能是它的优势,但也可能是它未来发展的最大阻碍”。在稳与快之间取得巧妙的平衡,是国有房企的长期命题。

“对国企来说,求稳的好处就是公司相对抗风险,劣势就是发展速度慢,没有民企跑得快。”一位在某央企旗下地产平台公司从事营销工作的媒体人士分析,评价国有开发商求稳是否正确,主要看市场是否安全,“如果市场是一个安全的市场,拘谨着不往前跑就会错失机会,如果市场是太疯狂的、不安全的市场,那么稳健就是对的。”

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁称:“特殊的体制地位使国有企业在地方获取土地、融资等资源方面具有更大优势,但也使其受困于此。国有企业的决策机制不如民营企业灵活,在发展动力、效率与效益上同样表现得不如民营企业。”

第一梯队重组基本完成

为了迎头赶上不断拉大的差距,地产板块重组和合并,成为央企改革中的一个重要方面,李锦表示,“改革到最后阶段,将形成向几家以房地产为主的央企靠拢的情况。”

“退房令”出台以后,多家央企提出了转让房地产业务的计划,且对房产业务进行了公开挂牌转让,但目前仍存在部分央企未退出地产业务的情况。2011年,允许央企涉足房产业务的名单从16家增加到了21家,后因中国五矿与中冶集团的合并,名单缩减至20家。

有媒体梳理发现,经过多年的发展,20家获准从事地产业务的央企已经分化成不同的层级,构成了央企地产版图的第一和第二梯队。根据克而瑞发布的2016年全年和2017年上半年的房企销售排行榜,保利地产、中海地产和华润置地年销售超千亿元,跻身房产千亿俱乐部。

其余十几家央企的地产板块年销售额则在20亿元到700亿元不等,构成了央企地产的第二梯队。在第二梯队中,以招商蛇口、中粮集团、鲁能集团和中国金茂为代表的央企旗下地产企业快速扩张,年销售规模正向千亿迈进。

此外,还有像中储股份等一批体量不大、不属于获准从事房地产业务名单的央企,他们仍然或多或少地参与着房地产业务,被称为第三梯队。

回顾近年来央企地产板块重组,主要体现为大集团、小地产层面的整合。目前华润、招商和中海等第一梯队企业的重组已基本完成。

从现有案例来看,央企整合地产业务的方式主要有两种:集团内部重组、外部资产整合。其中,中海和中信、五矿和中冶、保利和中航都是外部整合的典型案例,中交、鲁能则是集团内部整合。

内部整合的目的在于梳理旗下业务线,更好地利用资源,避免同业竞争;外部整合则容易实现资源的优势互补,并使企业做大做强。这两种路径并不冲突,有些企业都做过尝试。

克而瑞研究中心分析师房玲曾表示,很多国有房企所属的企业集团往往存在多元业务。在过去的发展过程中,同一集团内部不同板块,或多或少涉及土地资源和地产业务。因此,推动集团内部同类业务重组整合,以做大做强作为国企改革的另一重要任务和方向。

在与中海合作之前,中信曾多次尝试对旗下地产业务进行整合,但由于各种原因未能实现。加之旗下地产业务的业绩不佳,干脆直接转手给中海。

至于保利,由于其需保留两个上市平台,因此被认为没有对旗下地产业务(保利地产和保利置业)做内部整合的必要。

上海易居研究院总监严跃进认为,很多央企内部股权结构复杂,历史遗留问题较多,且容易受到行政因素干扰,因此内部整合过程并不顺利。相比之下,外部整合仅涉及点对点交易,操作相对容易。

兰德咨询总裁宋延庆表示,相比民企间整合,央企之间的整合并不难操作,因为央企的财务通常较为规范,资产包容易厘清。且央企之间的整合并不存在“国有资产流失”的因素,这就避免了很多法律风险。

第二梯队夹缝求生

在年销售额为1000亿元以下第二梯队成员中,近年来,有为了在行业竞争中保有一席之地,主动整合防微杜渐者;有被巨头“收编”者;亦有抓住最后机会寻求阶梯跨越者。

“总体上说,当前很多第二梯队的房企或患有焦虑症,因为总体上已经出现了被并购的态势。”严跃认为,央企房地产业务的第二梯队面临着夹缝求生的竞争形势。

“焦虑症”源于新的竞争态势,保利地产吞并中航地产资产包被视为一个新的市场信号。“此次中航工业作为20家名单内企业也面临整合,更表明行业做大做强的趋势明朗。”平安证券在2016年7月就曾分析道。

行业龙头不遗余力地扩大规模,在第二梯队中,亦有“玩家”放言要实现年销售千亿级门槛的跨越,采用“进击”的姿势抵御被吞并的风险,中国金茂和鲁能集团则是其中的代表。

8月24日,中国金茂披露的2017中期报告显示,期内其累计取得城市及物业开发销售签约额人民币241.08亿元,同比增长约16%。“中国金茂到2019年要实现千亿销售额,跻身房企第一梯队。”在2017年半年业绩说明会上,中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞放出豪言。

“避免被整合只能做大做强,使自己具备可持续发展能力。目前房地产行业集中度提高,我判断未来3年内将出现2-3家万亿级企业、30家左右千亿级企业,剩下的无论是央企还是民企,规模都会非常小,极有可能被整合掉。”同策咨询研究部总监张宏伟认为。

“跨越千亿级”有可能成为第二梯队企业命运的岔口。在这种情况下,距离第一梯队差距更小的鲁能集团发起了攻势。2016年4月,广宇发展宣布停牌,拟向控股股东鲁能集团等发行股份购买资产并向其他投资者发行股份募集配套现金,向重组发起第三次攻势,终在近日以鲁能集团取消87.29亿元募资后被证监会无条件放行。

在第二梯队中,也有一批企业更倾向于防守。比如中粮集团的寻求内部整合,葛洲坝集团想要差异化竞争取胜。

8月21日晚间,大悦城地产发布公告称,“为整合资源及提升中粮集团有限公司房地产业务效率”,中粮地产正探索收购大悦城地产控股权益或收购持有大悦城地产有关控股权益直接控股公司的股权的可能性。

中粮集团此举是否是以整合内部资源的方式寻求扩张或防守?8月22日,中粮地产称,重组的背景是在中粮集团2016年披露《国有资本投资公司改革方案》,要重点打造18家专业化公司之下提出的。

“一些较大规模的央企房地产业务有意寻求并购其他央企的地产资产,内部整合后,资产规模增加有利于寻求并购,另外,也有政府推动和消除企业内部同业竞争的因素。”张宏伟分析认为。

葛洲坝2016年年度报告显示,期内其房地产业务实现营收98.99亿元,同比增长53.18%,毛利率为20.98%,较上年减少5.14%。据葛洲坝相关人士介绍,其房地产业务板块坚持“人无我有,人有我优”原则,致力于围绕“绿色、健康、智慧、环保”,打造“5G科技”产品,相较于规模,其更注重追求高质量。

“从利润角度来说,‘小而美’也挺好,但房地产市场已从增量房迈入存量房阶段,‘小而美’的企业可能会失去规模化发展机会,很难再做大,只能是维持现状。”张宏伟认为。

第三梯队谁来接盘

随着国资委力促央企“瘦身健体”,以及当下趋严的房地产市场环境,虽然部分央企已经放弃了房地产业务,但也有企业采取了“先退后增”的做法,他们成为央企房地产业的第三梯队成员。

对于没有列入获准从事房地产业务名单,却仍然或多或少地参与着房地产业务的第三梯队来说,“退房”仍在路上。

“‘退房令’发布以后,国资委曾找到相关央企开会,最后发现,每家的实际情况都不一样,退出房地产业务也不是件容易的事情。”某央企地产公司相关人士表示,由于涉及众多遗留问题,央企“退房”在实际操作中面临了极为复杂的局面。

有媒体查阅各产权交易所网站发现,最近半年,中国航空工业集团公司、中国储备粮管理总公司、中国医药集团总公司等央企都在挂牌出售公司旗下的房地产公司的股权。挂牌和预挂牌的央企旗下地产业务公司在30家左右。

“近期的挂牌转让并不是由于‘退房令’的效力,主要基于4种可能性,一是套现;二是理财投资;三是增加现金流,降低负债率;四是整合资源。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫介绍说。

然而,这些不良资产难以寻觅接盘侠,使得央企退出房地产业的这条路走得比较缓慢。一位央企内部人士告诉记者,公司挂牌旗下地产公司,主要是因为国资委对央企要求的“瘦身健体”。

严跃进认为,从大趋势来看,类似企业在传统地产业务方面的发展空间会越来越窄,所以对于既有的土地资产,如何进行变现,成为此类企业需要关注的内容。另外,退出以后,是否还可以间接参与类似地产的投资,或成为很多企业不断思考的问题。此类企业的地产项目退出,将会为大型央企的项目并购创造较好的机会。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,在目前央企改革的背景下,这类企业可能会结合央企本身的优势和民企进行合作,也可能被其他央企收购从而退出房地产行业。

市场倒逼更有效

规模型房企每增加一个点的市场份额,都会有一批小型房企退出市场,后者既无心力也无能力继续恋战。不同的生态给行业内的并购创造了空间。

有分析称,“退房令”已经过去7年,收效并不算理想,而随着市场化、混合所有制改革的深入,赚钱运营能力都考验着这些央企地产公司是否有资格活下去,从某种程度上来说,市场倒逼比政策更有效。

亿翰智库上市房企研究主任张化东直言,“这些央企重组,是趋势也是市场倒逼机制在发挥作用,有些房企做得不够专业或者不赚钱,那不如和其他房企重组换一部分股权抑或通过合作模式来实现共赢。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为,央企重组是一种非常好的契机,“因为重组本身也是优胜劣汰的机制所带来的效应,实力不强的央企继续做房地产开发业务,只会发现成本和费用很高,所以加快重组也是确保其他业务不受影响的关键。”

对于央企地产板块第三大梯队的企业而言,央企改革大潮下地产业务的改革将直接决定自身沉浮。对于央企地产板块的改革,李锦表示,央企地产板块的分拆重组已经开始,但是还没进入改革的主流阶段。整体上应该是三个阶段:第一步:企业内部把房地产业务集中;第二步:企业分拆地产业务,移交到另外的企业去;第三步:明确集中到以房地产为主的央企。由于国企本身的分类还没有解决,所以目前的情况是第一步基本完成,以第二阶段为主的改革正在进行中。

李锦认为,如果没有充裕的土地储备,企业估值处于“弱势”,极有可能会被其他央企合并。20亿以下的小地产都可以合并,100亿内的企业将可能是被兼并对象。

(本报记者张郁综合编辑)

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