业内专家:个案的判决并非要终结城市民宿业

来源:  中国网       作者:王天星      发布时间:2021-3-19 10:17  |  

【点睛】最有效的办法是将民法典有关相邻权的条款融入到地方民宿立法中,将取得本住宅楼利害关系人一致同意,作为开办城市民宿的必要条件之一。未取得本住宅楼利害关系人一致书面同意的,不得在本住宅楼开办民宿。

近日,长沙中级人民法院对该市开福区某小区民宿经营者长沙相逢酒店管理有限公司(以下简称相逢公司)侵害本楼其他业主物权纠纷作出判决,要求小区民宿停止妨害,恢复原状(住宅)。民宿经营者被起诉的缘由是其将住宅用于民宿经营,且在民宿经营中对房屋内构造进行了较大幅度的改变,增加了隔断,擅自增加卫生间、洗嗽盆,将4居室改造为5居室,每个居室内设置独立卫生间,其中一个卫生间位于楼下业主卧室的正上方。民宿经营期间,扰民事件不断,在楼下业主与民宿经营者多次沟通无果、多次向政府相关部门投诉无效的情况下,楼下业主向法院提起排除妨害、恢复原状的诉讼请求。法院对原告的诉讼请求给与 了支持,其依据是《物权法》关于相邻权的规定。

时隔不久,广州、重庆、桂林、海口等地人民法院,针对此类案件相继作出判决,依据《物权法》规定,要求民宿经营者停止经营,将民宿恢复为住宅。

上述地方法院的系列判决,均指向了依托城市住宅小区开设的城市民宿。由于城市民宿无论在数量、产值、效益、入住频率等方面,都要远远高于乡村民宿,是各大民宿预定平台中的香饽饽,因而引起各大民宿预定平台的高度关注。如果说,法院针对个别城市民宿作出的停业判决只具有个案效力的话,一些城市如北京、珠海、厦门等地针对城市民宿业发出的禁令则具有当然的普遍性效力。尤其是北京市在2020年12月发布的《关于规范管理短租住房的通知“,明确禁止在核心城区开设民宿,在其他城区开设民宿的条件也十分严格。因为北京在中国的特殊地位,其有关城市民宿的意见,引发舆论的高度关注。有人将其解读为国家对城市民宿的宏观政策发生了重大变化,从之前的鼓励转变为限制以至于在核心城区禁止开设民宿,北京市有关城市民宿的政策具有明显的风向标作用;也有人认为北京市关于禁止在核心城区开设民宿的政策并不具有示范意义,因为北京是首都,保障位于核心城区的中央机关的安全是压倒一切的,禁止在核心城区开设民宿能够有效地提升北京的政治安全,因为迄今为止,城市民宿业依然无法有效地解决民宿入住人员的身份核验问题。同时,北京是全国唯一一个提出要减量发展的城市,禁止在核心城区开设民宿,是其城市发展定位的自然延伸。

针对法院有关城市民宿的系列判决,再结合相关地方最近出台的民宿政策、法规,自然会有不同的解读。但是本人认为,法院关于城市民宿的判决,应该进行个案分析,不应进行过度解读。

中国的民宿业,无论是城市民宿还是乡村民宿,其在近年来的快速发展、其对带动就业、丰富旅游体验、增加中低收入阶层民众的收入等方面的作用十分明显。国家在相关系列文件中,多次提及要积极支持发展民宿业,对于民宿业等新业态发展中出现的问题,只要不触碰安全底线,在监管方面应该持审慎包容的态度与理念。

但是,在民宿业高速发展的过程中,也出现了一些负外部性问题,如民宿入住人员的身份核验问题,在城市小区开办民宿对邻居正常生活的滋扰问题,民宿经营者对房屋结构大规模装修改造对本体建筑安全造成的严重建筑安全问题,民宿的消防安全隐患问题,民宿的公共卫生问题,民宿内部的设施设备与其宣传存在不一致等。上述问题,无论从保障城市居民生活的安宁,还是从保障民宿入住人员合法权益,还是从民宿业高质量发展的角度,都应该予以解决。其中,城市民宿对所在社区、周边居民正常生活的滋扰问题,是当前制约城市民宿发展最为关键的问题之一,必须予以解决。

那么应该如何有效解决城市民宿对所在社区、周边邻居的滋扰问题呢?根据现行法律、法规以及中国城市住宅的总体状况,最有效的办法是将民法典有关相邻权的条款融入到地方民宿立法中,将取得本住宅楼利害关系人一致同意,作为开办城市民宿的必要条件之一。未取得本住宅楼利害关系人一致书面同意的,不得在本住宅楼开办民宿。这是《民法典》有关将住宅用于经营、用于民宿的基本要求。

民宿经营者一定要用心维护社区邻里关系。根据城市民宿经营被社区邻里投诉的实践来看,多数民宿的经营者并非房主,而是二房东。二房东在一个城市一般会持有多套房源开展民宿。由于二房东出于对经济利益的追逐,对房源所在社区的邻里关系多数缺乏基本的尊重,对入住民宿客人的行为缺乏基本的约束、劝告、引导,导致邻里关系紧张。没有良好的社区邻里关系,民宿无法安心运营。即使社区邻居在民宿开办时表示同意,在民宿经营给其日常生活造成严重干扰时,其依然可以依据《民法典》,向法院提起相邻权诉讼,要求民宿经营者排除妨害、恢复原状。对此,法院别无选择,惟有支持当事人的上述请求。由此,民宿经营者一定要提升维护民宿所在社区邻里关系的意识。

在线民宿预定平台应对民宿经营者的邻里关系成效进行相应的管理。对于民宿经营者来说,离开在线民宿预定平台,得不到在线民宿预定平台的支持与推荐,其很难获得客源。由此,在线民宿预定平台对于城市民宿的经营者有很大的影响力、话语权。为了城市民宿业的长期发展,在线民宿预定平台应对认真研究城市民宿社区关系的管理技巧,对城市民宿经营者进行多种形式的培训,并通过相应的激励、惩戒措施,不断提升城市民宿经营者有效管理社区管理、邻里关系的意识与能力。在条件允许的情况下,在线民宿预定平台可以考虑在城市民宿数量较大且位置集中的社区设置相应的联络员,对社区居民的投诉及时回应,实地走访,对民宿入住客人的不当行为进行劝诫、引导以至于纳入在线民宿预定平台的不良客户名录。

(作者:王天星 系北京第二外国语学院文化和旅游政策法规研究中心副主任、副教授)

(编辑:于畅

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