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回调与分化并存 物业公司分拆上市步伐加快

原作者: 张学新 |原发: 蓝鲸房产

放大 缩小

11月17日,金科服务(HK.09666)正式登陆港交所。至此,今年共有12家物业公司在香港上市,超过了去年的9家。不同于往年物业股大热的局面,今年近半数物业股破发。


不过,随着金科服务、恒大物业等一批高成长物管企业逐渐上市,资本市场的态度亦出现分化。在管面积过亿的金科服务,在上市首日便打破了破发的“魔咒”。接下来,刚刚通过聆讯的恒大物业,又会在资本市场上有着怎样的表现?值得关注。


物业股分化加剧,第一服务、合景悠活先后破发


波云诡谲的市场环境,让物管公司的重要性愈发凸显。其抗风险、抗周期的特征,也加速了房企分拆物管上市的征程。


11月17日,金科服务正式登陆港交所,成为第7家在管面积过亿,也是2020年第12家成功“上岸”的物管公司。当日,金科服务开盘报价46.05港元/股,总市值约291.5亿港元,集资净额57.38亿元。


截至15时,金科服务每股报价45.15港元,涨幅1.01%,市盈率50.99。在房企股估值不断走低的背景下,金科服务在资本市场上的表现堪称亮眼。


事实上,金科服务的表现并非孤例。若从市盈率的角度来看,物管企业市盈率多在20倍以上,普遍高于地产母公司。


据中指院研究数据显示,截至11月4日收盘,品牌物业企业平均市盈率为37.76倍,是恒生指数市盈率的2.03倍。而在房企股价不断走低的行情下,品牌物管企业股价较年初涨幅超过50%。


高估值、抗风险,成为房企拆分物管上市的诱因。而三道红线的出台,加剧了房企拆分物管上市的迫切性。


据蓝鲸房产不完全统计,今年以来,已有兴业物联(HK.09916)、烨星集团(HK.01941)、建业新生活(HK.09983)等12余家物管公司成功登陆港交所,创近年之最。如今,融创物业、恒大物业、华润万象生活等10余家物管公司也进入了上市的倒计时。


据中信证券预测,2020年四季度物管公司IPO融资规模,将远远超过2020年前三季度的总和。


然而,虽有上市热情,但高估值却并非会降临至每家物管企业。如近期先后上市的第一服务(HK.02107)、合景悠活(HK.03913)等物管公司,先后出现破发的情况。进入下半年后,物管股的价格增长明显放缓、部分物管公司股价下跌幅度较大。


易居企业集团CEO丁祖昱指出,业绩分化、业务分化是今年以来的物企关键词,上市物企的分化与其背后实力强、操盘面积大的相关房地产企业不无关系。从另一角度看,分化背景下,物企市场仍较分散,也远未达到充分竞争的状态。


这也就意味着,接下来物管企业仍然有着较大的发展空间,而在管规模大、盈利能力强的物管公司或占据更加主动的地位。


恒大物业能否再续资本神话?


在诸多被拆分的物业公司中,恒大物业无疑是最受关注的公司之一。


11月16日,恒大物业通过了港交所聆讯,预计12月初港交所敲钟,计划集资最多30亿美元。恒大物业在规模、盈利成长性等方面均有不俗的表现,业内不乏有叫好的声音。不过,其高度依赖母公司等问题也引起了市场人士的担忧。


据招股书披露,于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月,恒大物业的收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元及45.64亿元;净利润分别为1.066亿元、2.39亿元、9.31亿元及11.48亿元。


同期,恒大物业的毛利率分别为9.8%、12.2%、23.9%、23.0%及38.1%;营业利润率(即营业利润除以收入)分别为3.4%、5.5%、17.2%、16%及33.1%,呈不断上升趋势。


但业绩高速增长之下亦有隐忧。截止到今年上半年,恒大物业总在管面积约为2.54亿平方米,其中来自恒大集团(HK.03333)的在管面积为2.51亿平方米;来自恒大集团合营公司及联营企业的在管面积为165.6万平方米,而来自第三方的面积几乎可以忽略不计。


营收方面的数据也体现了恒大高度依赖母公司的特征。


招股书披露,2017年至2019年,依赖恒大集团实现物业管理服务的收入分别为25.33亿元、34.26亿元、45.39亿元分别占来自物业管理服务的收入99.8%、98.9%、98.4%。2020年上半年,来自关联方的收入占比依旧高达98.8%。


分析人士指出,恒大物业高度依赖母公司的现状,或对其在资本市场上的表现带来消极影响。因为关联交易比重过大,也往往意味着企业的业绩情况需遭受着诸多质疑。此外,近期物业股正逐渐向理性回归,也给企业登陆资本市场带来一定的变数。


或许是意识到这一点,恒大物业方面也在招股书中透露,今年6月,恒大物业成立了外部业务开发团队。9月份,公司通过战略收购等方式扩大外部业务开发范围,以展示其不安于现状的努力。接下来,即将上市的恒大物业又将有着怎样的表现?值得关注。


(编辑:王星


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