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明发集团子公司接连违规遭罚 偿债"压力山大"

原作者: 葛凡梅 |原发: 投资者网

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停牌已有4年的地产企业——明发集团(国际)有限公司(以下简称“明发集团”;0846.HK),复牌之路仍充满坎坷,前景难言乐观。


今年9月,明发集团再次发布股票继续暂停买卖公告,公告称:“本公司股份已自2016年4月1日起暂停于联交所买卖,并将继续暂停买卖,直至待达成复牌条件后另行通知为止。”


能否复牌前景尚不明了的明发集团,还面临着负债压顶、现金流吃紧、融资渠道受限、高息发债、销售规模增长乏力、人员流失等一系列问题。


此外,就在近期,明发集团旗下子公司也接连因违法行为被监管部门处罚,也为明发集团再添“新疾”。


子公司接连违法遭罚


根据2020年9月3日深圳市市场监督管理局光明监管局公示的处罚信息,深圳市市场监督管理局光明监管局对明发集团(深圳)房地产开发有限公司(简称“明发深圳地产”)广告违法案作出行政处罚,对其罚款16.94万元。行政处罚决定书文号为深市监光罚字[2020]稽48号。处罚决定日期为2020年8月27日。


明发深圳地产违法事实如下:经查明,从2017年5月至2018年1月期间,明发深圳地产在应当知道房屋内搭建隔层属违建的情况下,委托制作带有“买一层送一层”、“买一层做两层”字样的宣传单进行广告宣传并利用违规搭建带阁楼的样板房的手段开展宣传活动,样板房宣传展示时间从2017年5月至2018年1月,持续时间超过半年。明发深圳地产委托制作宣传单的广告费用为400元,违规搭建带隔层的样板房装修费用为41945元。


根据企查查信息显示,明发深圳地产正是明发集团旗下全资子公司。无独有偶,明发集团另一子公司明发集团广安房地产开发有限公司(简称“明发广安地产”),近期也因违法违规行为被监管部门处罚。


今年7月14日,广安市广安区人民政府官网发布的《广安区市场监管局2020年上半年行政处罚信息公示》。根据公示信息,明发广安地产涉嫌利用格式合同侵害加重消费者负担及排除消费者请求支付违约金的权利,被稽查大队处罚5000元。


行政处罚决议书指出,明发广安地产的商品房销售条约存在诸多强制性或“霸王条款”。明发广安地产使用花样条约侵害加重消费者负担及清除消费者请求支付违约金的权利的违法事实建立。


规模增长乏力


明发集团官网信息显示,明发集团创始于1994年,是一家以城市运营为核心,以商业地产、住宅地产、酒店经营为支柱产业,并涉及工业、商贸、投资等多项领域的大型现代集团企业。2007年,明发集团成功在港股上市。


2016年3月17日,明发集团聘请的审计机构普华永道告知明发集团,因其未能对明发若干股权转让、销售交易以及多项与其他公司具资金流动性质的事宜取得足够且适当的审核凭证,故对明发2015年财务报表“不发表意见”。此事直接导致港交所责令明发集团于2016年4月1日停牌。


作为国内的地产企业,明发集团属于中小房企,规模并不大。根据2019年年报数据,2019年,明发集团实现合约销售额约113.14亿元。相较上千亿规模的头部房企,不在一个体量上。


但是,从明发集团自身的规模情况来看,其已经显露了规模增长疲态。数据显示,2016年至2019年,明发集团的合同销售额分别为140亿元、125亿元、163亿元、113.14亿元,2019年销售额较2018年同比下降约30.8%。


今年以来,明发集团的规模仍未见增长。8月31日,明发集团发布2020年上半年业绩。根据半年报,2020年上半年,明发集团取得未经审核合同销售约人民币43.2亿元,较2019年同期(约人民币53.2亿元)下降约18.8%。


根据克而瑞地产研究数据,在《2020年1-9月中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,2020年1-9月,明发集团的全口径销售额64.8亿元,位列173。而去年同期,明发集团在该排行榜中的数据为全口径销售额79.8亿元,位列148。由此来看,无论是销售额,还是在房企中的排行席位,均出现下降。


值得一提的是,从营收和净利润角度,明发集团依然呈现双增长。2017年、2018年,明发集团的净利润增速分别为-12.42%、-16.51%。而在2019年、2020年上半年,分别实现营业收入126.61亿元、76.91亿元,同比增长8.4%、86.7%;净利润9.52亿元、7.52亿元,同比增长11.35%、80%。


债务压顶高息发债


明发集团规模增长乏力的同时,“钱景”或也不容乐观。


根据2020年半年报,在明发集团的债务结构方面,短期债务占比较高,而公司的账面现金却难以偿付其短期债务。


财务数据显示,截至2020年6月末,明发集团的借款总额为58.30亿元,其中一年内需要偿还的借款达50.69亿元,而公司现金及现金等价物余额约为31.17亿元,较年初的34.88亿元有所下降。现金及现金等价物难以覆盖其短期借款,短期偿债压力较大。


自2016年4月至今,因明发集团一直处于停牌状态,公司股票丧失流动性。“钱紧”的明发集团,一直在以高息发债偿还旧债,纾解资金困境。


梳理明发集团发债信息,自2013年以来,公司多次以高票息为条件融资。根据Wind数据显示,2013年,明发集团发行5年期美元债票面利率为13.25%;2017年至2019年间,发行的美元债票面利率在11%与15%。


今年以来,明发集团发行美元债票面利率又创新高。6月5日,明发集团发行一笔规模1.76亿美元、票息22%的美元债券用于偿还债务。如果逾期,票息将上浮到32%。


明发集团高息发债,融资成本远远高于行业平均。中指院统计显示,今年1-5月,中国房企海外债平均融资成本8.07%,较去年下降0.72个百分点。今年5月,中国房企海外债平均融资成本仅为6.33%。


但对于明发集团而言,高息发债也是迫不得已之举。今年5月23日,公司已经因为资金紧缺导致一笔自2017年发行的2.2亿元美元债券出现实质性违约。


目前,债务压顶的明发集团,已经踏上由家族企业向专业化企业转型的道路。今年4月以及7月,明发集团创始人“黄氏四兄弟”先后卸任退居幕后,职业经理人钟小明任执行董事兼集团首席执行官。


值得注意的是,明发集团的人员数量出现了下降。根据半年报,2020年上半年,明发集团员工数量由2019年末的3548人减少至3176人,降幅达到10.5%。而相应的员工成本也从2019年同期的2.39亿元降至了1.8亿元,降幅24.5%。


明发集团人员的减少,是否会导致公司业务的收缩?现金紧缺如何解决短期偿债压力?《投资者网》就相关情况联系明发集团求证,一直未收到回复。(思维财经出品)


(编辑:王星


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