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领地集团二度递表IPO难言乐观 借高息债"输血"

原作者: 郑小琳 |原发: 投资者网

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在首次递交的招股书失效之后不到3个工作日,10月12日,领地控股集团有限公司(以下简称“领地集团”)向港交所二度提交了招股书文件,继续冲刺资本市场,颇有种不上市不罢手。


对于领地的二次递表继续上市路,业内人士表示,无论是从今年房企上市通过率,还是公司本身质地,均难言乐观。招股书显示,2017年—2019年及2020年前5月,领地集团收入分别为53.38亿元、45.13亿元、75.68亿元、30.27亿元;净利润分别为6.49亿元、5.17亿元、6.72亿元、1.66亿元。


值得一提的是,规模及利润不具备优势的领地集团,当下冲刺港股还面临着盈利能力下降、负债率走高和现金流紧张等问题。那么,领地二次上市能成功吗?公司的决心与信心又体现何处?上市后又有哪些打算?《投资者网》就上述相关疑问联系领地集团品牌相关负责人,对方表示:“请参照招股书披露。公司将坚定务实推进战略计划。”并未就相关问题作出实质答复。


二度递表、冲刺港股难言乐观


今年4月9日,领地集团向港交所递交了招股书。作为一家川系房企,领地集团业务主要以住宅开发为主,除此之外,公司亦发展办公楼、购物大厦、商业综合体及公寓等商业物业及酒店。截至今年7月底,其业务主要布局在四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区,分布于全国20多个城市。


领地今年盈利能力开始持续下降。招股书显示,2017年-2019年公司净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%,处于持续下降状态,截至今年5月31日,领地净利率为5.5%,下降趋势不改。


不仅如此,同期,公司的净资产负债率仍在逐渐上升,其净资产负债率高达150%。近几年因高杠杆拿地,领地的负债率从2017年的60%逐年飙升,杠杆撬动规模带来的往往是高负债和资金紧张,领地亦不例外。此次赴港上市背后,募资缓解资金压力是一大目的。


不过,从大势来看,领地今年的上市路难言乐观。一方面,赴港上市的热潮在2020年仍愈演愈烈,与领地一样想要赴港上市的房企目前已达10余家,分别包括:祥生控股、实地集团、鹏润控股、上坤地产、领地控股、中国文旅、三巽控股、大唐集团等。


另一方面,伴随着港交所对上市企业监管趋严,房企真正上市的通过率较低,以2020年为例,仅有汇景控股、港龙中国两家成功挂牌港交所,另外有10月9日刚通过聆讯的金辉控股。


中原地产分析师卢文曦向《投资者网》表示,影响房企上市失败的因素有很多,如,今年以来中概股在美国的一些乌龙事件,导致监督层对上市企业报表真实可信度的审查日趋严格,尤其是一些这两年成长性快但债务较高的房企。同时,近期楼市政策比较多,成长性较好的房企如果在今年销售业绩表现不佳或不可持续,也会影响上市。


在卢文曦看来,“领地集团今年的业绩表现并不算亮眼,成长性未可持续,公司净利润下降,且净负债居高,基于此,想要上市成功,真的很难。目前国内有能力上市的已经上市了,剩余未上市的多半是整体能力相对较弱、质地没那么好,而监管部门除了排查真实可信度外,还要考虑市场上的中小股东,房企今年上市都不太容易。”


短债承压、借高息债“输血”


起步四川乐山的领地集团,近年来通过快速扩张实现规模提速。按综合实力计,领地集团分别入选为2020年中国百强房企TOP72、2019年中国西部房企品牌价值TOP2、6家四川房企排名中TOP3。不过种种荣耀的背后,亦难掩其快速扩张导致的债务飙升和资金链紧张的困局。


伴随着近几年的规模扩张,领地集团净资产负债率从2017年的60%飙升至2019年140%,截至2020年前5月,其净资产负债率高达150%。对于净资产负债率的增长,领地集团在招股书中坦言,“净资产负债比率的增长与银行及其他借款的增长大致相符,主要是为应对业务扩张引致的融资需求。”


与此同时,伴随而来的融资成本亦在逐年上升。截至2017年—2019年及2020年前5月,领地未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。今年5月至9月期间,领地向两家第三方公司连借两笔高息短债,其中利率最高有13%,借款金额6亿元,领地集团表示,公司计划根据贷款协议规定的期限于2021年8月30日前偿还借款。


事实上,领地对于资金渴求热烈主要与其短债突出和现金流紧张有关。招股书显示,截至2017年、2018年及2019年12月31日与2020年5月31日,领地集团的债务总额(包括计息银行及其他借款和租赁负债)分别为35.99元、78.26元、117.69元及151.88亿元。其中,截至今年前5月,公司应于一年内偿还的负债有50.84亿元,而现金及现金等价物为34.11亿元,账面资金难覆盖短期债务,整体偿债压力较大。


偏安川渝、上半年斥资31亿拿地


历经20载发展,领地集团形成了川渝、华中、京津冀、粤港澳大湾区的特色化布局,但从目前104个项目中有68个位于四川省来看,公司对四川省的依赖性仍较高,占比超过6成。


在2019年4月的品牌发布会上,领地集团公开表示,“要在2020年-2021年实现千亿目标”,而随着领地千亿蓝图画卷铺开,其在省外的布局亦开始加速。


具体来看,2019年1月4日,领地集团以4.27亿元竟得荆北核心地块P(2018)009号国有建设用地。该地块毗邻荆州火车站,楚天路、东桥路、郢南路环绕,地块出让面积54069.6平米,容积率3.0。5月,遵义市汇川区挂牌的4宗地于5月29日成功出让,公司以3648元/平米,竞得了其中一幅地块,总价为3.62亿元,创下遵义单宗楼面地价新高。同年8月,武汉领地以5.1亿元竞得位于荆北新区的P(2019)004号地出让面积48398.9方。


不过,从今年来看,领地未对省外布局进行加码,公开市场上所拿地块均主要位于川渝地区。招股书披露,领地今年购入6宗地块,总代价约31.9亿元,总地块面积约59.53万平方米。


领地集团表示,截至2020年7月31日,领地持有104个房地产项目,应占的总土地储备为1615.22万平方米,包括应占的未售可销售建筑面积及已售但未交付建筑面积57.08万平方米、应占的开发中物业总规划建筑面积856.25万平方米及应占的持作未来开发物业估计总建筑面积701.88万平方米。


卢文曦向《投资者网》称,从城市集群来看,在四川省内及周边拿地,仍有一定发展空间,但如果未来企业有做大做强的打算的话,势必要向成渝以外的地区,如大湾区、长三角、京津冀及华东等地区拓展。


不过,对于从领地上半年耗资31亿拿地来看,卢文曦则表示,“有可能是在为上市做准备。”


“上市的企业,土储多资产多,后续可以讲的一些资本故事比较多,投资者可能会比较青睐,如,许多公司上市前都会披露自己市占率情况、资产情况等等,因此,在上市前囤地等均属于积极表现,加上总代价也不大。但如果大多数地块,是公开市场且时间于二季度的话,价格方面会比较吃亏,房企二季度伴随着楼市好转,第二梯队房企扩张加速,拿地积极地价一路走高,溢价率存在显然会影响后续盈利。”他认为。(思维财经出品)


(编辑:王星


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