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恒大甩"王炸" 物业分拆上市提上日程

原作者: 刘新歌 |原发: 时代财经

放大 缩小

继融创传出分拆旗下物业板块“融创服务”在香港上市的消息后,物业股或将再迎来重量级新兵。7月30日,《路透》旗下IFR消息称,恒大计划分拆物业管理业务在港上市,最快2021年上半年挂牌,集资额达10亿至20亿美元,而中国恒大也在31日午间披露了上述计划。


克而瑞物管事业部总经理陈珏对时代财经指出,与碧桂园、融创等一样,恒大也是地产主业非常强大的“巨无霸”,分拆物业板块上市应该会被很多投资人看好,毕竟地产板块能够给予非常强有力的支撑。


背靠“大树”


恒大旗下物管企业为恒大金碧物业。1997年,许家印买下原广州农药厂地块打造了金碧花园项目,开启地产掘金之旅。同年,恒大金碧物业也随着恒大地产集团同时成立,并依托着恒大地产业务的扩张而发展。


根据金碧物业披露的数据,目前其在管项目遍布全国280多个城市,拥有超1400个项目,合约管理面积约5亿平方米。放眼业内,这样的规模已处领先地位。克而瑞相关统计显示,2019年共有15家上榜企业管理面积突破一亿平方米,位列第一梯队的万科物业、碧桂园服务、彩生活及金碧物业,管理面积都在3亿平方米以上。


从恒大近三年(2017-2019年)的年报数据来看,物业管理收入增速较快,甚至超过地产开发业务。2019年,恒大物管服务收入为43.8亿元,这一收入规模在已上市物企中可居前十。


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制图:时代财经


至此,TOP10房企中只剩万科的物业板块没有明确对接资本市场的迹象,碧桂园、保利、中海和招商蛇口已完成物业分拆上市,绿地、龙湖分别入股了雅生活和绿城服务,恒大、融创和华润置地也有了明确的分拆计划。


对于从房企分拆而来的物业企业来说,母公司的地产开发业务是规模增长的重要支撑,恒大亦不例外。在今年3月31日召开的2019年年度业绩会上,一贯高举高打的恒大再提“小目标”,许家印表示,恒大将从2020年起转变发展方式,全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。其中,“高增长”即要实现销售高速增长,2020内部目标是8000亿,到2022年要实现销售万亿。


今年上半年,尽管疫情“黑天鹅”给房地产销售带来巨大困难,但在年度8000亿销售目标的驱动下,恒大通过低折扣购房、全民销售等方式发力线上卖房,最终实现半年销售额3488.4亿,同比增长23.8%。


恒大系又一上市平台


若物业板块成功分拆上市,将成为恒大旗下除中国恒大(HK.3333)、恒大健康(HK.0708)、恒腾网络(HK.0136)、嘉凯城(SZ.000918)、ST恒宝(OC:834338)之后的又一上市平台。


2018年以来,物业管理企业持续站上资本“风口”,上市呈井喷之势。截至目前,港股和A股上市物业服务企业已达30家。而在2018年之前,上市物管企业仅有6家。“大环境对物业上市还是友好的,目前物业板块总市值还不过4000亿,相比房地产超万亿的总市值而言还是比较小的。”陈珏称。


“物业板块被资本市场看好,因为其抗周期承压能力较强,且总市值不高、还正在慢慢形成一个大的板块。而房企相继拆分物业板块上市,一方面可以为其增加新的资本市场融资渠道,另一方面也是在考虑为‘后地产时代’做积极的准备,所以近三年上市成热潮。”


疫情袭来,物业管理的价值进一步凸显和释放,物业股也走出远优于地产股的向阳行情,股价上涨成为常态。5月,港股迎来了第一只千亿市值的物业股,碧桂园服务市值一度达到1047.9亿港元。而至7月30日收盘,碧桂园服务股价再创新高,以45.90港元/股收盘,市值达1266.55亿港元。


对标碧桂园服务,同样为TOP3房企的恒大分拆物业上市颇有想象空间。不过,对物业企业来说,登陆资本市场只是第一步,后续还需要加强运营,做好增值服务。“对于后市的表现,地产主业的强支撑是一方面,但也与物业本身更长周期、可持续的定位和发展有关联。”陈珏分析道。


“碧桂园服务实际上在多业态、多种经营方面花了很大的力气,包括智慧社区等。恒大的地产业务对物业的给力程度毋庸置疑,但另一方面,在那些更有想象空间的部分它能做到怎样的程度,将决定资本市场后续的估值。如果表现理想的话,它的估值还是非常值得期待的,但也不能盲目地跟碧桂园服务做对比,还是需要看恒大本身在这方面的一些实际努力。”


(编辑:王星


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