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99轮竞拍惜败陆家嘴,融信沪上谨慎补仓

原作者: 张学新 |原发: 蓝鲸财经

放大 缩小

随着销售额和回款的增加,融信中国补仓意愿愈发明显。


继杭州、福州斥资90亿元拿地后,7月份以来,融信又先后参与了上海、南京等城市的多场土拍活动。在29日上海前滩地块的出让过程中,融信与竞拍对手激战近100个回合后方才退赛。


在业内人士看来,如今正是房企拿地的好时机。近两年,融信新增土储减少影响了企业的增速,因此公司近期积极参与土拍活动并不意外。只是,随着越来越多房企的介入,土地市场或面临升温。融信能否把握好规模和利润的平衡问题?值得关注。


融信惜败陆家嘴


融信补仓上海的意图再一次落空。


7月29日,围绕着前滩地区Z000801单元54-01地块,融信中国与陆家嘴集团(SH.600663)进行了长时间的角逐。最终陆家嘴击败融信,以49.11亿元竞得该地块,成交楼面价5.72万元/平,溢价率为34.58%。


据上海市浦东新区自然和规划资源局表示,该地块引入行业要求:一是引进至少一家经浦东新区认定的总部型企业入驻,税收落地浦东。二是根据前滩地区总体功能布局,该办公设施须引入金融、服务及高端制造类为主导的总部型企业。


由于较为苛刻的限制规则,现场只有融信和陆家嘴两家房企参与。而与业务较为“纯碎”的融信相比,陆家嘴无疑有着巨大的优势。但即便如此,融信还是对这宗地块恋恋不舍。直至99轮叫价之后,才不得不忍痛割爱。


上海中原地产首席分析师卢文曦向蓝鲸房产指出,如今融信手头资金较为充裕,再加上前滩地块的区域条件也不错,因此公司尝试去拿一些难度较大的地块可以理解。据悉,该区域多年未有新地块出让,周边房价已突破12万元/平。即便抛掉办公楼、幼儿园等业态,仍有一定利润空间。


同时,一位不愿具名的业内人士也指出,近三年融信在沪土储不断下滑,如果能够顺利拿下Z000801单元54-01地块,上海区域的规模和利润都会有保障。


在融信奔赴千亿的过程中,上海一度发挥着不小的作用。2018年,融信中国实现了1218亿元的销售额,其中仅在上海的销售额便达到219.16亿元。不过,自两年前公司在杨浦区斩获一宗宅地后,便很少出现在土拍市场。


随着可售项目的减少,上海对整个集团业绩贡献比也在波动中下滑。2017年至2019年,融信在上海的土地储备分别为67.18万平米、57.37万平米,19.95万平米。同期,融信在上海实现的销售额分别为54.19亿元、219.16亿元、93.54亿元;在集团中业绩比重分别为:10.79%、17.98%、6.62%。


虽然一直未能有所斩获,但蓝鲸房产注意到,近期融信已在北外滩、奉贤新城等地块的出让过程中现身,补仓欲望不言而喻。


规模与利润的选择


在业内人士看来,销售额的增长支撑了公司的规模扩张。今年上半年,融信中国累计实现合同销售金额603.58亿元,同比增加6.49%。


除了上海之外,融信中国在福州、杭州等深耕城市也有动作。


7月15日,融信以7.8亿元竞得南京NO.2020G38号地块;6月24日,融信50亿揽下福州仓山2宗商住地;6月23日,融信以31.6亿元上限价连摘杭州主城两宅地。在不到1个月的时间,融信拿地额已接近90亿元。


知名地产分析师严跃进向蓝鲸房产指出,此时拿地,地块成本可控,能够较好的补充土地资源。融信在多个城市积极扩储,反映出企业对规模仍有渴望。不过,较大的支出可能会对企业资金带来一定压力。蓝鲸房产注意到,近期融信已发行3.6亿美元额外票据。


事实上,自2016年斩获中兴路地王之后,融信便被贴上了激进的标签。受上海限价政策影响,中兴路地块4年之后仍未能入市,这也成为融信在上海谨慎落子的潜在原因。


在完成千亿销售额之后,公司很快选择减速慢行,积极降低负债率和提升自身盈利能力。得益于此,公司毛利率、净利率等多个盈利指标于2019年达到近三年最高。


不过,正所谓按下葫芦浮起瓢。与公司盈利能力提升相伴随的是,公司土储面积和业绩增速均有所放缓。2017年至2019年,融信中国总土储分别为:2315万平、2541.65万平、2700万平。据克而瑞披露的2019年房企货值排行榜显示,融信中国以3887.8亿元货值排名榜单第32位,低于远洋、富力等同规模房企。


按照管理层的计划,未来三年内融信要追求有质量的发展,每年保证10%-12%左右的增长。在规模增速能够保障的前提下,融信能否也在盈利能力上再上一个台阶?蓝鲸房产会持续关注。


(编辑:于思洋


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