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金地代建板块提速 欲借"贴牌生意"谋新增长极

原作者: 张学新 |原发: 蓝鲸房产

放大 缩小

随着行业天花板的临近,房企整体增速放缓已成大势所趋。如今,房地产经营逐步向分工更为精细化的方向转变,代建业务随之快速崛起。


在这种背景下,金地集团(SH.600383)正加速在代建领域的拓展布局。继月初首度中标深圳一宗城市更新项目后,金地代建近日再度出手,将广州新华保险大厦项目收入囊中。


对于拥有品牌优势的房企而言,代建业务不失为兼顾规模与利润的有力武器。不过,面对众多大大小小的入局者,作为“代建新兵”的金地,想要占据更大的市场份额,似乎并不容易。


金地代建加速扩张


近日,金地成功中标广州新华保险大厦代建项目,借此实现了在广州的布局。


据悉,新华保险大厦总投资额约30亿元,未来将建设成为180米高的超高层写字楼。这是继深圳福田科技广场、深圳深信服科技总部大厦后,金地集团再度中标城市地标级写字楼代建项目。


事实上,这只是金地管理加速代建业务拓展的冰山一角。


进入2020年,金地代建先后进入沈阳、三河、成都、温州等多个城市,保持着高速发展的姿态。截至5月底,金地代建业务已在东南、华南、华中、东北、华北、华东、西部全国七大区域落子,布局20余座城市,累计管理面积超800万平米,涵盖政府公建、住宅、办公、产业园、商用等多种物业类型。


期间,为适应公司的快速扩张步伐,金地管理还顺势成立了温州政府代建事业部及深莞政府代建事业部,初步搭建了总部、事业部、项目中心(部)的组织构架。


虽然金地早在2006年的时候就涉水代建领域,先后参与深圳福田科技广场、龙悦居等项目建设,但其发展步伐并不快。直到2018年5月,金地集团将代建业务独立为一级子公司,由集团副总裁郝一斌亲自挂帅,该板块在公司中的地位才凸显出来。这也为后来代建业务的快速拓展提供了条件。


在知名地产分析师严跃进看来,如今代建业务存在着较多的市场机会。随着存量时代的来临,金地有望借助代建板块,在规模上实现新的突破。据悉,成立刚满两年的金地管理,计划在2020年实现100亿元的销售目标,规模野心可见一斑。


不过,与代建领域的头部企业相比,金地管理的规模明显仍处在初级阶段。资料显示,绿城代建、建业代建于2019年的销售额分别为664亿元、283.2亿元。同期,金地管理的销售额为76亿元。而据了解,TOP20房企中至少有8家已开展代建业务,且华润置地(HK.01109)、绿城等企业已有了相当的规模。


显然,无论在集团内部还是在行业里,金地管理要想占据一席之地,仍尚需时日。


代建蓝海挑战重重


金地发力代建业务的背后,是代建市场的潜力正被广泛关注。


绿城中国高管李军曾指出,代建有望占到地产行业10%的市场份额,达到万亿规模。随着行业天花板的临近,代建无疑是房企冲刺规模和保障利润的重要砝码。


中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产表示,与传统房地产开发业务相比,代建业务风险相对较低,收益率也高。


这是因为,在代建行业,房企一般并不需要投入大额的土地支出,而仅仅进行轻资产的输出。而在计算房企规模的时候,代建业务也会被包含其中。如成功突破2000亿销售额的绿城中国(HK.03900),其三分之一的销售额便是来自代建板块。


经过两年多的发展,目前金地管理已形成了政府代建、开发代建、配资代建、顾问咨询四套输出方案。


所谓政府代建,是房企帮助政府建设保障房和市政设施,行业内,代建收入可以达到建安工程的3%。商业代建,则是品牌房企帮助其它小开发商代建项目,通过输出品牌和管理,提升产品的市场价值。作为代建方,利润能达到销售收入的5%至8%。


如今,中小房企融资不畅,拥有品牌优势的房企,还可以携带资本介入代建项目,不但能够获取品牌、管理费用,还能够赚取利息差价。据了解,金地代建推出的“配资+代建”的打包服务里,金地集团旗下的稳盛基金扮演着重要角色。而在金地代建项目中,资本代建占据了近一半的比重。


得益于较快的发展速度和资金优势,金地管理也很快在代建领域尝到了甜头。2019年,金地代建业务收入3.9亿元,净利润为1.11亿元。


然而,不可忽视的一点是,房企在进行品牌、管理输出的同时,代建方的企业形象、市场口碑也会受到合作方波及。典型如绿城,多次因为合作方“不给力”,饱受负面新闻困扰。今年年初,因开发商出现资金周转问题,江苏启东的绿城·玫瑰园未能及时交付,导致业主多次维权,作为代建方的绿城品牌也深受其累。


对此柏文喜称,房企既需要通过自营项目去维护品牌形象,也有必要在代建业务中强化和突出自身品牌,并以产品品质和优质服务去做好自身的市场形象。


据了解,在承接代建业务之前,金地管理会按照自投项目标准对项目的可行性进行严格而详尽的调研,也会对项目及委托方进行背景调查。金地管理董事长郝一斌曾强调:"金地管理和金地集团的品牌必须是相互促进的作用。”


然而,随着公司对规模的追逐以及管理半径的扩大,品牌形象的维护也会变得愈发艰难。金地集团又将如何应对?蓝鲸房产会持续观察。


(编辑:王星


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