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利润率受限 佳源服务欲借IPO治愈"瘸腿"旧疾

原作者: 莫迟 |原发: 蓝鲸房产

放大 缩小

从资本市场来看,今年的端午节属于物管行业。


在荣万家、雅居乐雅城、合景悠活先后递交招股书后,6月26日,佳源国际(HK:02768)子公司佳源服务亦递交了招股书,成为了当周第四家赴港上市的物管企业。


过去数年中,佳源服务通过不断的收并购,保持着高于行业的规模增长,在物管行业当下的跑马圈地时代中,守着自己的一席之地。但同时,随着签约面积增速的放缓,以及业务中出现的短板与缺位,佳源服务规模进击路上的隐忧也开始逐渐显现。在此背景下,这轮被赋予更多意义的IPO显得尤为重要。


保持规模扩张的砝码


时间进入6月下旬,物管行业的资本浪潮骤然掀起。


在不到半个月的时间内,金融街物业、弘阳服务、正荣服务相继通过聆讯,荣万家、雅居乐雅城、合景悠活先后递交招股书。6月26日,佳源服务成为这轮资本潮涌中的又一朵浪花,在向港交所递交招股书之后,走出了拆分上市的第一步。


在业内人士看来,分拆物管公司上市对开发商的品牌以及知名度都有积极作用,同时更是一种重要的融资手段,随着物管进入跑马圈地时代,有条件的物管企业通过IPO获得更多资金以支撑后续扩张,已成为常规选项。


过去的一年,物管行业资源进一步向头部企业集中。根据中指院数据,物管行业百强企业市场占有率首次超过40%,同时企业规模的增速亦随着梯队靠前而提升,包括碧桂园服务(HK:06098)、保利物业(HK:06049)、雅生活服务(HK:03319)等头部企业在管面积在2019年均同比增长超过50%。


在此背景下,佳源服务亦展现出极强的进击欲。过去两年,佳源服务多次出现在收并购市场,陆续收购了嘉兴星洲、杭州民安、重庆中农国信、湖南华冠、湖南华泽等多家物管公司,其在管物业的总建筑面积由2017年末的1400万平方米迅速增至2019年末的2610万平方米,复合年增长率为36.5%,大幅领先百强约20%的整体增速。


有业内人士表示,毋庸置疑物管企业拥有良好的自我造血能力,但“规模竞速”的行业大环境下,想要快速抢占更多市场份额便意味着需要更多资本的助力,其中又尤以母公司支持较弱的物管企业诉求强烈。


然而,在佳源服务对规模诉求愈发强烈之际,母公司佳源集团及实控人沈天晴却于2019年遭遇了“水逆”。


2019年,沈天晴手中最重要的A股、港股平台双双受挫。其中,年初由一起“乌龙”引发的闪崩使得港股平台佳源国际市值眨眼间蒸发了八成,而通过4.32亿元拿到控股权的A股美丽生态(SZ:000010),也在2019年被戴上“*ST”的帽子,被实施了退市风险警示。


余波之下,佳源集团过了一年的“紧日子”,并频繁高息发债。自2019年下半年相继发行的多笔优先票据票面利率均创下了历史新高,达到13.75%。近期,其融资利率虽有所下降,但依然保持在11.75%。


与此同时,2019年,佳源服务规模进击路上的隐忧也开始显现。与高速增长的在管面积相比,公司的签约面积增速并不突出,作为保障公司未来发展节奏的指标,截至2019年末佳源服务签约面积仅同比增长18%,与此前25%左右的增速也有所下滑。


显然,若能顺利实现IPO,将为佳源服务保持高速发展增添重要的砝码。


希冀补足业务短板


在追求规模之余,佳源服务或许对本次IPO有着更多希冀。


纵观近年进行IPO物管企业的融资用途,利用上市融资发力收并购快速做大规模几乎成为每个企业的必然选项,除此以外,强化增值业务亦是不少物管企业所募资金的主要用途之一,佳源服务亦在其列。


根据佳源服务的计划,满足社区及客户的拓展社区增值服务是其未来的发力点之一。在招股书中,探索并扩展定制的旅行计划、财富管理咨询以及移民和留学咨询服务等具体业务均写入未来规划中,旨在进一步强化多元化的服务业态。


可以看到,近年来,社区增值服务逐渐成为物管企业的核心业务之一,其中,高毛利率是其受到青睐的主要因素。根据披露,在2019年,包括彩生活(HK:01778)、碧桂园服务、新城悦服务(HK:01755)等头部企业增值服务毛利率均超过50%,成为企业赢得利润的重要推手。


“目前各类社交平台等都是基于互联网的概念而形成的,而只有社区是一个具有实体含义的圈层概念。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示,换言之,社区增值服务真正的核心就是做平台,业主各类需求有很多,通过社区增值服务可以串联起来,其背后是一个非常巨大的商业盈利价值点。


对于佳源服务来说,增值服务同样是其业务最“赚钱”的一项,在2019年毛利率达到了35.1%,远远高于非业主增值服务的25.6%以及物业管理服务的22.1%。


然而,社区增值服务却是其三条业务线中最薄弱的一环。翻阅招股书可以看到,虽然在过去三年,社区增值服务与企业同步实现翻番增长,但2019年,其2175万元的营收占公司总营收的比例不超过5%。根据中指院数据,目前在港上市企业社区增值服务收入占总营业收入的比例约在3%-30%之间,这意味着佳源服务的社区增值服务仍位于上市企业的底部区间,与行业整体步伐存在着差距。


在“三足”中的社区增值服务业务缺位之下,佳源服务在过去三年中毛利率表现并不理想。根据披露,佳源服务2017年-2019年其毛利率分别为21.8%、23.8%及23.9%,而同期在H股上市内地物管企业平均毛利率均在30%左右。


在本次IPO中,佳源服务无疑寄托着对社区增值业务增强的想法。不过,亦有观点认为,对于社区增值服务发展,仍需从企业自身实际情况与资源情况出发,选择需要慎重。


而严跃进则建议,要做大增值服务,既要有创新思维,也有要扎实服务理念。从创新思维看,不能简单以社区食堂、社区医疗等来开展工作,否则成本会很高,比如说目前有部分物业公司通过物业管理小哥来进行电商直播,这提高了业主的关注点,同时也促进了社区生鲜等业务的发展,这都具有很强的创新性。而从服务的角度看,更要强调持续服务、真心服务的导向,这才具有积极的价值。


随着佳源服务拆分上市的启动,已经拥有5家上市公司的佳源系资本帝国,又有了进一步壮大的契机。而带着对保持规模扩张以及改善利润率的希冀,此次佳源服务IPO最终能否如愿?蓝鲸房产将持续关注。


(编辑:王星


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