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建业新生活赴港IPO 15家物管紧随其后

原作者: 胡天祥 |原发: 时代周报

放大 缩小

建业新生活登陆港交所、碧桂园服务市值破千亿元、万科物业宣布退出各大排行榜……步入5月,备受资本青睐的物管行业,依旧火热。


5月15日,建业集团旗下物业管理公司建业新生活(9983.HK)在香港敲钟上市,成为年内第三家上市的物管公司。


与2014年第一只物业股彩生活上市时的形单影只相比,截至目前,共有27家物业公司登陆资本市场,其中港股24家,A股3家。


另有多家物管企业正在闯关IPO。截至4月底,海伦堡、奥山控股、万创国际、领地控股等10家企业在港交所等待IPO;正荣服务、弘阳服务、金融街物业等5家企业已经递表;阳光城、合景泰富、华润置地、世茂房地产、金科股份、越秀地产等多家企业相继宣布计划分拆物管业务上市。


据克而瑞预计,2020年至少会有10家物管公司上市。


碧桂园服务执行董事兼总裁李长江告诉时代周报记者,房企分拆物业上市,可以获得独立的融资平台,也有利于吸引更多优秀人才。


市值一年多增逾3倍


物业板块上市企业增多,与近年来资本的青睐不无关系。


数据显示,从2014年到2017年,每年只有1―2家物业公司上市。2018年增至6家,其中包括南都物业、碧桂园服务、雅生活、佳兆业物业等。


到了2019年,共有12家企业以IPO或借壳上市的方式登陆资本市场。


这一年也是上市物管企业的高光一年,来自克而瑞的数据显示,在恒生指数全年涨幅9.41%的背景下,于香港上市的20家内地物业股取得了全年平均45.82%的涨幅。


其中新城悦服务、永升生活服务及佳兆业美好三家公司股价基本翻了两倍,雅生活服务、中海物业、碧桂园服务等股价也已翻倍。


2020年,疫情下的物管行业仍延续了去年的热度。


来自乐居研究院的数据显示,今年以来(截至5月15日),23家已上市(不包括2020刚上市的3家)物业公司,共有18家股价上升,平均股价涨幅为35.57%。


其中永升生活服务的涨幅高达136.74%,保利物业、中海物业、鑫苑服务、新城悦服务涨幅均超过80%。


更可观的是估值。


中指研究院的数据显示,截至2020年5月13日,A股加港股的上市物管公司总市值合计约3335亿元(人民币,下同),相较2019年底增长了41.0%。其中港股物业板块的总市值从2019年初的736.59亿元增长至2020年5月7日的3080.21亿元,一年多增长超3倍;物业板块平均市盈率达33.37,远高于港股主板的市盈率9.68。


“物管行业之所以受到资本的青睐,其一,它是轻资产模式;其二,它是服务类行业,受政策的影响比较小,甚至还可以得到政策的扶持;其三,在资本市场看来,这是一个全新的行业,大家所接受和认可的时间还比较短。”李长江告诉时代周报记者,而且物管行业除了提供基础服务外,还有增值服务以及跨行业服务。尤其是疫情期间, 物管行业更是被各地政府认识到专业服务的重要性。


一位行业分析师告诉时代周报记者,近几年房地产细分行业中最稳妥的是物业管理。尤其是今年的新冠肺炎疫情,使得大家充分认识到该行业的重要价值,而资本市场也是看中了这一点。


但该分析师也提醒,目前整个物管行业的估值过高。


警惕商誉风险


资本加持下的物管行业,也逐渐摆脱过去分散格局,快速进入“收购兼并”时代。


2019年6月,永升生活服务以4.62亿元收购雅园物业55%股权;7月,碧桂园服务以3.75亿元收购港联不动产100%股权;9月,雅生活以20.6亿元收购中民物业及新中民物业各60%股权……据克而瑞统计,2019年上市内地物管公司并购对价总额约79.2亿元人民币,同比增长461.4%,预计经收并购获取的管理面积在5亿平方米以上。


2020年初至今,上市物管公司共发生10起并购,合计对价5.9亿元人民币,其中7起为对物业管理公司的并购,另外3起与增值服务相关。


一系列并购动作,也让物管行业集中度得以快速提升。据统计,26家上市物管公司(不包括建业新生活)2019年在管面积合计22.8亿平方米,同比增长28.8%,占全国物管行业在管面积的比例也从2017年的5.3%提升至7.4%。


从上市物管公司的在管面积增速来看,2019年在管面积增速前两名是时代邻里和佳兆业美好,分别为104.7%和72.0%,他们去年新增在管面积来自并购的比例分别为70%和83%。


通过收并购的方式固然能直接并迅速增加管理面积,但存在商誉减值、增加管理压力等风险。


以雅生活收购中民物业及新中民物业各60%股权为例,该交易将给雅生活带来13.2亿元的商誉。


“企业如果经营不善,的确有可能出现商誉减值风险,这也要求企业在大举并购的同时,也应注重风险管理。”上述行业分析师告诉时代周报记者。


“公司在处理收并购项目的时候,推进时较为谨慎,担心投资者会减分。”5一位负责投资业务的物管企业中层告诉时代周报记者。


(编辑:王星


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