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王晓松上任一年 股东追问新城如何创造更好回报

原作者: 陆欣 张钇璟 |原发: 观点地产网

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再一次站在股东面前,已经掌舵新城一年的王晓松显得更加从容。


5月19日下午,新城控股在公司总部召开了2019年年度股东大会,董事长王晓松携同曲德君、管有冬等一众管理层出席。


例行完成前半部分报告、投票等流程后,开始进入问答环节。与此前一样,仍是由王晓松主要负责回答,稍有不同的是,这一次他身边还多了一位老成持重的曲德君负责进行补充。


据现场股东介绍,出席会议的股东超过了60人。


2019年,新城控股累计合同销售金额约2708亿元,同比增长22.48%;实现营业收入858.47亿元,归属于上市公司股东净利润126.54亿元,同比增长58.58%和20.61%;归母净利率为14.74%,毛利率32.64%。


尽管过去这一年对于新城而言并不平静,但股东们似乎对王晓松交出来的这份答卷还算满意。


据出席会议的股东转述,长达一个小时的问答环节中,众人几乎没有提到任何有关去年数据的问题,吾悦广场、商业板块和未来拿地节奏成为了讨论焦点。


该股东介绍说,王晓松上位这一年算是达到了外界的基本预期。因此,众人对其未来能带着新城走到何方颇为好奇。


新城“换帅”一年


“以前我80%、90%的精力是以公司的内控为主,剩下10%-20%则是和政府、同行打交道。职位调动之后,我的精力就基本上变成了”四六开“,这是一年里我最大的感受。”


据出席会议的股东介绍,王晓松上任之后,对公司内容和管理体系投放的精力大幅减少,把更多精力放在了对外沟通上。


借着这个话题,王晓松夸赞了新城的管理层们:“以前我遇上一件事只关注我应该怎么做,做得对不对;但是当角色转变之后,你会发现不需要关注事物本身,只要你用对了人,他就能帮你解决掉这件事情。”


2019年7月,在遭遇了“黑天鹅”事件后,新城迎来了一波人事变动。除了王晓松继任董事长外,被外界视为第一位“救火队长”的曲德君也在同一时期上任新城发展执行董事兼副董事长。


一年之后,曲德君被调任到新城控股联席总裁的职位上。


在一干老将协助下,王晓松总算基本上将新城从“黑天鹅”的阴影中拉了出来。


不过,毕竟新城“换帅”仅过去了一年时间,王晓松究竟能够带着新城走到哪一步,股东们心中仍存在着问号。


据转述,现场有一位股东直接向王晓松发问:“两三年内,新城控股会变成什么样子,能不能给我们创造更好的回报?”


对此,王晓松并未直接给出答案,而是先谈起了新城过去二十几年的发展经历。


“王晓松说,新城是习惯于每到一个阶段就去思考下一个十五年怎么做。”现场股东介绍,根据王晓松的总结,新城前15年是靠住宅开发,随着调控越来越严,新城目前虽然住宅开发这部分销售额很高,但利润率却在急剧下降。


因此,新城近几年利润和现金流来源“主力”已经从住宅开发慢慢变成了包含着住宅业务的商业开发。而未来,收益和利润可能会来自于商业管理。


“愿望就是把新城做成百年老店,这是王晓松的原话。”


多拿地与规模之问


过去一年,新城控股共计新增土地储备72幅,新增总建筑面积约2508.47万平方米,平均楼面地价为2421.48元/平方米,商业综合体项目新增1443.75万平方米。


据现场股东介绍,新城2020年的投资策略改变为“多拿地、不拿错地”。但根据提交股东大会的投资计划看,新城2020年提请授权的投资额度为3000亿元,与上一年持平。


既要多拿地又不增加预算,听起来有些自相矛盾。


“以前,他们的区域公司想要获取项目,首先会想到从内部资源进行支出,这也是最快捷的一种方式。”参会股东介绍说,新城以往对外投资更多是依靠集团内部资源。而今年,新城开始要求所有区域公司拿项目要“创新投资”。


据转述,王晓松对于所谓创新投资的解释是:“能让别人帮你操作,帮你多投资或者是帮你找投资,目的就是尽量减少总部的支出。”


对此,王晓松打了个比方,未来新城总部就相当于“天使投资人”,而区域公司想要获得支持,需要先阐释清楚项目的优势是什么。


虽然王晓松表示这样做是为了倒逼区域公司提升运营能力,但有股东认为,这或许也是新城为了确保资金流动性安全,以面对未来各种不确定因素的一种措施。


而王晓松也表示,相对来说只有这样,才可以在同样资金下拿到比以前更多的土地。


不难看出,新城的发展策略仍然秉持着一种“谨慎”的态度。同样也是基于这种谨慎,王晓松给新城定下了一个“负增长”的销售目标。


在此前的业绩会上,王晓松曾表示:“本来想要提的销售目标是和去年持平,但考虑到疫情的影响,一季度的影响就有大概10%,因此全年定了2500亿的目标。”


不过,王晓松并不认为这意味着新城在往收缩的方面走,表示从推货货值和去化率来看,2500亿是属于“比较中性的数据。”


据股东的转述,王晓松在股东大会上指出,当前房地产市场基本已经到了一个天花板。


“打比方说,整个大蛋糕顶部已经在了,小的企业还冲千亿,千亿希望到两千亿,前二十希望进前十,前几位希望保持10%的增长率。但蛋糕就这么大,未来可能会慢慢有一些收缩。”


吾悦广场天花板


王晓松谈完对住宅方面的看法后,针对越来越多开发商涌入商业地产领域,有股东向王晓松提出问题:“是否担心越发激烈的行业竞争,吾悦广场的天花板又在哪里?”


对此,王晓松表示自己并不会太过担心。


据现场股东介绍,在王晓松看来,商业和住宅开发有诸多区别,如果有开发商冲进这个领域并想一两年内能够快速发展扩张的话,无疑是一种风险较大的行为。


“商业地产是一个非常体系化的事情,而这也是为什么新城从09年涉足商业,足足过了6年时间才开始有能力去快速扩张。”从王晓松的话语中,能够看出他对于新城的商业地产开发模式颇有自信。


基于这样的信心,王晓松表示,自己可能在三四年之后会有所担心,因为大家这几年可能该吃的亏也都吃了,也形成了自己的一套模式。到那个时候,竞争会比现在会更加激烈。


“所以,新城也希望在三四年之内把能够布局的一些项目,全部能够布局完。”


“话虽如此,但他(王晓松)其实还是挺谨慎的。”据股东介绍,新城今年原定计划是开业37座吾悦广场,但受到疫情影响,在实地考察了各个城市的复工情况后,决定将开业计划下调到30座。


根据该计划,到今年年底,新城吾悦广场开业数量将为93座。


王晓松的谨慎不难理解,疫情对人们的出行造成了极大阻碍,也导致了购物中心等商业项目受到较大冲击。据了解,去年底新城整体出租率是99.16%,截至上周,降到了95%。


虽然数据有所下滑,但新城管理层表示,出租率仍算较为稳定。同时,吾悦广场的租售比也处于一个合理水平。


“另外,我们现在的商业利润率大概在60%左右,未来能够继续提升。”


至于天花板在哪里,据股东介绍,在王晓松的心里,吾悦广场要达到天花板至少还需要好几年时间。


该股东称,新城曾做过相关市场测算,根据结果,2019年底8万方以上大型购物中心大约是2000座出头。其中,去年新开业的约有254座。


新城估计,2025年时,大型购物中心项目开业数量会在3500座左右。换而言之,接下来这五年里将会开出1400座左右大型购物中心项目。


基于这一测算,王晓松今年给新城定的指标是拿下40个吾悦广场,并且每年都会根据这个计划来推进。


不过,王晓松还是“谨慎”地补了一句:“能不能拿到不一定,我们当然希望能够拿到。”


(编辑:王星


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