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陈伟健:市场的信心回来了

原作者: 黎倩 黄子慢 |原发: 观点地产网

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五月的香港,已提早进入盛夏,然而冷清的街头预示着这座城市依旧笼罩在经济遇冷的阴影中。


因疫情封关,以及过去大半年社会运动的影响,刚刚过去的五一假期是香港自2003年开放自由行以来入境游客人数最少的一年。


与此同时,疫情对正常的工作、生活影响同样明显,每年3月的内房股业绩会也因疫情,全部改为线上直播,房企内地总部与香港员工的工作互动也仅限于互联网。


直到五一假期后的第一个工作日,我们才在位于中环的中银大厦得以和其中一家内房企的CFO面对面沟通。


“公司刚刚装修完,有大一点的空间可以在保持距离的前提下,和大家面对面交流。”


陈伟健十分健谈,他于2018年底加入正荣地产,目前担任上市公司执董、副总裁兼财务总监。此前,他曾任职新城发展执行董事兼公司秘书、时代地产财务总监,以及毕马威、德勤等会计师事务所。


随着疫情趋于稳定,海外金融市场开始复苏,3到4月份几乎零融资的房企美元债也迎来新的窗口。


陈伟健认为,5到6月份时市场会有很大改变,所以“sell in May”(华尔街流传的谚语,其大意是在5月把股票卖掉)未必是对的,因为市场始终是有很多钱的,“条街咁多钱,可能会有报复性投资。”


尽管疫情影响持续,但经历了08年次贷危机,与全球接轨的香港金融市场依旧坚固。


5月5日,香港财经事务及库务局局长许正宇也在网志中表示,要为香港的经济复苏作好准备,保持金融市场稳定、推动金融市场发展,以及创造更便利的营商环境。


“信心回来了”


无论是卖楼还是融资,陈伟健认为信心都在逐渐恢复。


刚刚公布的数据显示,4月份正荣销售在年内首次突破百亿,达到104.98亿元。前四个月,正荣累计完成销售283.95亿元,同比跌幅由一季度约30%收窄至19%。


“五一销售也非常好,有信心完成1400亿的年度目标,对于全年2300-2500亿的销售资源亦保持不变。”


陈伟健称,销售反弹的情况会在接下来继续保持,大概率到六月尾就可以追回去年同期的水平。


信心来自哪里?当下的市场、政策走向和整体经济环境都令房企颇为乐观。


数据指出,2020年一季度中国的GDP总量为20.65万亿元,同比下降6.8%。但陈伟健看来,最差的阶段已经过去。


宏观来看,出口对GPD的比例大概20%,去年贸易战基本影响整个出口,今年大家都封关的情况下,出口复苏的机会都不会太大,预计会更多刺激内销,其中房地产很大机会会顺利走出困局,“这个趋势很明显。”


另外,降准、减息,以及各地刺激消费的政策同样为地产行业带来积极的信号。


4月20日,人民银行公布了LPR第九次报价,1年期LPR为3.85%,下调了20个基点;5年期以上LPR为4.65%,下降10个基点。4月中旬的中央政治局会议也指出,会运用降准、降息、再贷款等手段,保持流动性合理充裕。


地方政府方面,虽然房住不炒的基调仍在,但限贷、限购政策的略略松动也为更多刚需客打开购房通道。


“我认为降准和减息的可能性起码还有两次,后市虽然有美国大选会有波动,但中国还有很大的减息空间。”陈伟健乐观预计。


他同时强调,未必会大幅降准、派钱,银根会有小小松动,地产的政策上有小小松口,其实效果就已经出来了。


海外融资复苏


回到境外市场,身为国际金融中心之一,3月份全球黑天鹅出现后,香港市场缺乏信心,整个债券、股票、银团明显处于收闸状态。


数据显示,4月份内房企海外融资按下了暂停键,不过随着疫情趋稳,如今种种迹象表明,最差的时候已经过去。


“银行贷款对地产公司由之前的极度审慎到现在趋审慎,正荣也重启所有银行、银团的借款,反应是正面的,所以我们认为五月尾到六月,房企海外债会全面复苏。”


虽然债券市场基本开始恢复,回到疫情前的水平,但陈伟健并不认为目前会有很多房企去融资。


首先,一季度房企已经融了不少钱,另外现在的价格,也令房企的急切性没有那么强。


2019年,正荣共发行23亿美元债,2020年1-4月则发行了4.9亿美元,以未来12个月有7.5亿美金债务到期(6月28日一笔4亿美元,2021年1月份一笔3.5亿美元),陈伟健预计未来12个月正荣也只需再发行7.5亿美元债。


“海外债占总债35%已经足够了,我们希望改善评级,评级改善的话再考虑发行更多美元债。”


显然,当土地红利消失,为提高净利率水平,负债成本成为目前房企发债重点考虑的因素。


数据显示,2019年全年正荣的融资成本大概在7.5%,较2018年有所降低,但始终位于行业中上水平,降至7%甚至更低是陈伟健目前的目标。


但从今年的形势来看,下半年会有大一点波动,毕竟接近美国总统大选,因此融资窗口今年总体会有很大波动。


并购机会涌现


尽管市场向好,但正荣却没有提出过高的目标,自2018年突破千亿后,这家闽系房企开始趋于谨慎,放慢增长速度的同时,更致力于调整负债结构,降低融资成本。


“事实上,我们认为房地产暴利的时代已经过去。”自2012年就开始在内房企任职,陈伟健已十分熟悉内地房地产行业发展模式。


随着行业去杠杆,以及房企开始向经营要利润,大到拿地、融资,小到日常运营,控制成本成为房企越来越重要的课题,这也考验财务负责人对市场的敏锐度和判断。


2020年截至目前,正荣共通过招拍挂购入9宗地块,总共投入60亿人民币。


陈伟健透露,今年公司全年拿地预算是245亿,而过往一个月密切留意很多潜在收并购机会,但都未有合适项目。


“今年我们留意到M&A的机会明显比去年多很多,正荣的选择是会偏向在本身已进入区域收购,另外价格和风险也是重要考虑因素。”


与此同时,在备受关注的权益比例上,陈伟健表示,正荣也并未有提高的计划,“今年买入的九块地,权益占比总体保持在60%。”在粤港澳大湾区,正荣就基本是和房企合作,并未有自己独立的项目。


回到营销层面,当下线上销售、网络直播营销成为疫情下不少房企的新销售手段。


陈伟健将此归结于“信心的危机”,其认为网上销售只是推广手段,不会成为销售的通道,正荣的折扣在4月份也基本没有了,“因为正荣的楼盘主要在二线和三线,暂时不太需要促销。”


(编辑:王星


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