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弘阳服务赴港上市,业务依赖母公司

原作者: 谢斯临 |原发: 时代财经

放大 缩小

奔赴千亿路上的弘阳集团,如今也加入了拆分物业上市的大军中。


3月23日,港交所披露,弘阳服务集团已正式递交了上市申请材料,寻求主板上市。招股书披露,截至2019年底,弘阳服务在管建筑面积1580万平方米,合同管理面积2760万平方米,覆盖全国41个城市的167个项目。


与体量类似的奥园健康、鑫苑服务等物管企业相同,弘阳服务以背靠强势发展的母公司具有极高成长潜力作为主要“卖点”。


上市申请材料显示,弘阳服务截至2017年、2018年、2019年底在管面积分别是910万平方米、990万平方米、1580万平方米,年复合增长率为31.8%。相应的,弘阳服务营业收入同样实现成倍增长,总收益由2018年的2.57亿元进一步增加至2019年的5.03亿元,3年内复合年均增长率近40%。


弘阳服务的业务主要分为三部分:物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。从收入构成上来看,物业管理服务仍是主要的收入来源,但收入占比呈下降趋势,2017年至2019年,来自物业管理服务的收入占比由86.7%降至70.5%。


而另外两项主要业务的收入占比则不断上升,同期非业主增值服务由8.5%增至24.1%。得益于多元化收入来源的增加,弘阳服务整体毛利率从2017年的22.6%提升至到2019年底的25.3%,盈利能力得到改善。


2015年开始,弘阳将业务范围由单纯的住宅物业管理拓宽至包括商业物业在内的多业态物业管理。依托弘阳地产集团“住宅 商业双轮驱动”的战略,弘阳服务不断扩大在管商业物业组合,已含括购物中心、家居装饰及家具商城、酒店、主题公园等多种形式,并逐步将业态组合继续向写字楼、学校等业态拓展。截至2019年底,在管商业物业面积达到340万平方米,占比21.5%。


同年,弘阳服务开始为独立第三方开发商开发的物业提供服务,于2017年、2018年、2019年来自第三方开发商的物业管理面积分别为120万平方米、150万平方米、470万平方米,占比由12.7%提升至30%。


占比不断上涨的第三方物业诉说着物业公司脱身于集团的独立性,以及收并购快速扩张背后广阔的市场前景,但拆解弘阳服务来自第三方物业的面积及营业收入不难发现,刨去弘阳地产合资公司及联营公司的贡献之后,实际上来自独立第三方开发商开发物业提供的在管面积为357万平方米,2019年提供营业收入4048万元,占物业管理业务收益比重仅有11.4%。


其余88.6%的收入均来自于弘阳地产及其旗下合资公司、联营公司以及控股股东的其他联系人。对于弘阳服务而言,业绩收入过度依赖母公司仍是不争的事实。不过,合硕机构首席分析师郭毅认为,弘阳服务的主要优势在于背靠强势发展的母公司,来自第三方物业的收入比例较低并不会影响资本市场对于它的估值及认可。


弘阳服务上市所做出的人事安排同样值得注意。招股书显示,原弘生活副总裁杨光任公司执行董事兼执行总裁,负责本集团整体管理;曾子熙任公司执行董事兼副总裁,负责本集团运营管理工作;弘阳地产行政总裁何捷任公司非执行董事兼董事会主席。


香港上市公司之中要求执行董事必须全职执行相关工作,汇生国际融资总裁黄立冲先生认为,当出现董事会主席并非执行董事的情况,一般而言是由于董事会主席仍在其他机构担任全职工作,无法百分百投入上市公司的经营管理工作,如此实际的管理决策工作将更多的分摊至其他董事会成员身上。


时代财经获悉,90后副总裁曾子熙是弘阳集团董事长曾焕沙之女,2016年9月加入公司任运营管理部副总经理,并一步步升至副总裁;而2012年加入弘阳地产的何捷,目前仍在弘阳地产担任执行董事兼行政总裁工作。一个合理的推测是,曾子熙未来或将挂帅弘阳服务。


(编辑:于思洋


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