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新力IPO捷报传来:产业周期下的“逆生长”?

|原发: 蓝鲸财经

放大 缩小

11月15日9时30分,新力控股正式登陆港交所。按照招股资料,新力此番上市规模并不算大,拟发行约5.29亿股,发售价为3.98港元/股,募集资金约19.64亿港元。截至17日中午,新力每股3.95港元,略有下跌。但考虑到目前地产环境,这种微跌幅度也属正常。市值达139.41亿,可以说新力控股此次上市结果无疑是令人满意的。


值得一提的是,随着此次新力上市,房企上市周期的最短年限也被缩至9年。而且不难看出,资本市场对这家年轻公司的未来发展前景也颇为看好,这背后的商业逻辑也值得我们去仔细推敲一番。


IPO捷报背后:长期性大于周期性的底层逻辑


今年年中,国家统计局发布了<<2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况>>。2019年1-7月份,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增幅持续收窄。另外,受政策、融资环境等因素影响,竣工面积和商品房销售面积同步下滑。整个房地产开发投资、土地置购都呈较为明显的回落态势。


众所周知的是,房地产是显著的周期性行业,房地产市场的发展情况与经济周期的协同性非常明显。而近两年,处于周期性的整个房地产市场的大环境似乎并不乐观。新力此次上市依旧能取得这样好的发行价,从宏观角度来看,资本市场对新力示好的背后,本质上其实也是对我国房地产市场未来整体发展情况的看好,而这主要归结于以下几个方面:


1.从城镇化的角度来看:回顾过去我国城镇化的发展进程,房地产企业是这波时代浪潮中当仁不让的主角。高速的城镇化推动着房地产企业的发展,而房地产企业也反哺城镇化的进程。


据国家统计局给出的数据来看,从1978年至2018年,全国总人口增长1.5倍,而城镇人口增长4.8倍;城镇人口占总人口比重由17.92%增加到59.58%,平均每年提高1.04个百分点。


与发达国家,我国城镇化水平还有较大的提升空间,国务院发布的<<国家人口发展规划(2016~2030年)>>中提出,2030年我国的城镇化率目标为70%。关于新型城市化建设从政策上也予以鼓励和支持,这也意味着房地产行业在未来还有极大的上升空间。


2.从人口学的角度来看:中长期房地产市场预测,人口会起到很大的作用。一方面,国内人口从农村向城市迁移的大方向没有变。另一方面,放宽二胎政策以及年轻人结婚需求增多等人口社会学方面的影响也会对未来房地产销售起到推动作用。


国际货币基金组织(IMF)预测中国可能于2022年达到人口峰值,联合国估计我国人口峰值可能于2029~2030年出现,学术界通常认为峰值位于二者之间,无论如何,房地产市场未来的增量价值还是显而易见的。


3.从经济发展的角度来看:房地产现在以及未来在相当长一段时期内都是国民经济的支柱,这就决定了房地产行业即使周期性调整,仍具备较高的下限,确定性明显。


总的来看,从城镇化、人口、经济发展情况这三大影响房地产市场发展的关键因素来看,房地产企业未来发展的确定性都比较高。而资本市场通常会比较青睐那些确定性高的产业,如此看来,新力此次IPO能取得不错的市值也就成为自然而然的事。当然了,出现微跌也属正常,毕竟目前房地产的大环境确实不算乐观。从资本市场的角度来看,企业发展受周期性影响,但最终的评估长期性要大于周期性。


打铁仍需自身硬:产业周期下的"良币驱逐劣币"


从中短期来看,政策因素是影响房地产企业发展的关键因子。


对房地产市场进行宏观调控是任何一个国家房地产市场平稳发展都必须要经历的环节。融创中国董事局主席孙宏斌近日表示:"改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了。"


政策调控是推动房地产经济平稳发展的需要,从短期来看,政策从严会对房地产企业经营带来一定的压力,但这也是推动市场良币驱逐劣币的必经之路。


说实话,选择在这个时候上市,也体现出新力对自己充满自信,如今市值高达139亿元,也证明它的自信绝非空穴来风。


从营收方面看,新力控股在2016年至2018年分别实现营收为22.23亿元、52.41亿元和84.16亿元,复合年增长率约为94.6%,成为行业内增速最快的房企之一。在房地产整体回落的大环境下实现营收方面的不断上升,这也凸显新力具备较高的经营效率,也证明其一直以来的经营策略是正确的,并且具备较强的抗周期性能力。


此外,从多个维度来看,新力地产的未来持续增长的确定性也比较高,未来收益相对来说可以预测:


1,城市布局合理、潜力高:


土地储备通常被看作是一家房地产公司的未来产能,决定了公司未来的增长潜力和盈利能力。但土地储备也不是越多越好,有着很多不确定因素,很多时候随意出手反而成为资金负担。


截至2019年7月31日,公司应占的总土地储备约为1500万平方米。新力在土地储备方面表现得非常稳健,对于不确定因子较多回报周期较长的土地选择适当的舍弃,对于那些增长潜力明显的地带也会及时出手。


截止7月底,新力已布局全国27城,完成江西省、长三角区域、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及中国其他具有发展潜力的城市的全国化布局。这些地区成长空间高,增值力度大,因而新力地产未来收益可期。


2,低价土地资源获取:


据招股书上的内容显示,新力在过去三年每平方米土地成本仅为1184元、1274元和1129元。这说明新力地产可以用较低的成本拿地。而土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成,也是衡量一家地产企业经营情况的一个重要参考维度。反应在项目销售中,拿地成本低往往具有巨大的价格优势,更有助于新力控股综合控制开发及建设成本


3,过去投资收益率较高


从利润方面看,2016年至2018年,新力控股的净利润分别为1.31亿元、2.78亿元和5.55亿元,复合年增长率约为105.9%。受益于净利润的大幅增长,股本回报率从2017年度的2.4%大幅增长至2018年的9.7%。其持续盈利能力已经得到证明,结合土地储备、负债以及其它成本,以此来推断新力地产未来持续盈利也是可期的。


在房地产企业高速发展阶段,各家企业的经营实力到底如何谁也看不出。但在产业周期,不同实力的房地产企业其抗风险能力会有明显差异,新力地产在房地产发展下行能够表现出稳健的增长态势,在市值上自然会有所体现。


多元布局战略凸显:新增长曲线下抗周期能力提升


不同时期,对于企业估值应当采取不同的商业模型,对于新力地产而言,此次IPO告捷,除了宏观上的地产发展空间以及自身过去以及接下来主营业务的稳健增长态势以外,多元化布局也是一个不容忽视的要素。


根据政策、经济环境以及市场变化情况,企业的经营策略、运营路径也必须随之改变。而近两年房地产行业的发展情况,其实也在倒逼各大房地产企业去拓展新的增长曲线。对于房地产企业而言,多元化发展的本质其实就是为了帮助企业更好的"造血",一方面可以增加营收,增强企业经营现金流的正向运作;另一方面,在行业周期性,融资环境从紧的情况,多元化收入可以为其经营稳定性提供保障。


而在这一方面,新力已经建立起了一个清晰的多元业务框架。以主营业务为基础,实行横向的多元化扩张,形成了新力物业、商业运营、心力教育、有家便利这四大板块。


先说新力物业,物业作为专注后居住阶段的服务,利润率高,也是房企最早进行多元布局的领域之一。据招股书显示,截至2019年7月31日,新力地产有110个项目处于不同开发阶段。而且新力物业不局限于住宅业务,还积极拓展城市综合体、商务写字楼、产业园、银行、文化场馆等业务方向,这在社区经济、渠道下沉等理念深入人心的当下,未来具备较高的想象和操作空间。


商业运营是新力地产的有一大增长点,这包括新力购物中心、公寓、写字楼等商业物业。就目前看来,中国地产行业的GDP贡献则以住宅的开发建设为主,住宅投资占到地产行业总投资的80%左右,未来商业地产兴起成为必然。围绕商业地产这个与之前主营业务相关的领域可以进行更多延伸,目前来看,商业租金与过去住宅销售业务已经形成一种协同和补充。


教育业务看似与原先业务的关联度较小,但有道是近水楼台先得月,心力教育覆盖的是1.5—12岁的儿童早教、幼儿园、社区教育。而房地产商做"社区教育"具有天然的优势,心力教育可以依托新力地产的住宅社区和社区商业,整合相关的资源。相对于其它教育机构,在拿地上优势明显,运营成本较低,减少办学障碍。而且教育与地产结合,从某种程度上讲也缓解了学区房的压力。


最后是有家便利,互联网流量红利殆尽,线下价值实现回归,社区零售店作为距离用户最近的终端,其商业价值也被挖掘出来。相对于其它便利店需要考虑较大的租金压力,有家便利背靠新力地产可以极大的降低经营成本,这对于毛利率低的零售行业而言影响是巨大的。


二级市场对企业市值的影响不只是着眼于眼前的经营情况,在变化莫测的当代商业社会,企业未来的持续经营能力也是决定其市值高低的重要因子。而新力地产无论是目前主营业务经营状况、未来发展预测,还是多元化布局前景,都呈现出明显的增长态势。


随着此次新力控股顺利IPO,这也将为其接下来发展提供大量的资金支持,在行业融资收紧的今天,这也会成为其未来发展的稀缺性竞争优势。


(编辑:于思洋


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