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偿债高峰逼近 房企11月密集发海外债

原作者: 黄银桥 |原发: 时代财经

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临近年末,在加大促销力度回笼资金之余,房企们的海外发债计划也明显增多。


据时代财经不完全统计,截至11月15日,已经有包括万科、佳兆业、时代中国、弘阳地产、德信、大发等在内的16家房企先后发布了海外融资计划,涉及总金额约42.41亿美元及3.12亿港元,而在过去10月全月,13家房企发布的海外债总额才50亿美元。


中原地产首席分析师张大伟称,11月份房企频繁发海外债,并不代表海外融资窗口期的到来,主要是年末房企对资金的储备需求增大,包括销售回笼资金以及融资募集的资金。


张大伟未明确指出房企年末资金储备需求增大的原因,但多项数据显示,不少房企在第四季度都将迎来偿债高峰。


据亿翰智库测算,2018-2021年房企有2个偿债高峰期(信用债包括公司债、短期融资、中期票据等)。第一小高峰在2018年9月-2019年12月,偿还规模为4662亿元,月均偿还额291亿元。第二个高峰在2020年9月-2021年12月,偿还规模为12479亿元,月均偿还额780亿元。


此外,据Wind数据统计,房地产业2019年累计有近4193亿元信用债将到期,其中1月已偿还到期债务近472亿元。此后每月均有百亿元规模以上债务到期,其中2月、8至10月到期债务规模均超过400亿元。


事实上,上述16家在11月公布海外发债计划的房企中,12家的资金用途都是用于现有债务再融资。


迫在眉睫的偿债压力下,尽管海外融资成本更高,但国内持续收紧的融资渠道,还是迫使房企加快海外发债的步伐。不仅仅是11月,2019年以来房企整体的海外融资规模都明显变大。


来自Wind的数据显示,截至11月13日,2019年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元,已经接近去年全年发行总额(约616亿美元),已经公布的融资计划则达624亿美元(按照当前汇率计算)。


不过,张大伟强调,尽管海外债规模较去年同期明显提升,但国内依然是房企的融资主战场,相较之下,房企国内债务的总量肯定还是比海外债高。


11月份,除了海外融资动作更为频繁之外,房企之间的融资成本也进一步分化。龙头房企万科的票面利率低至3.15%,但佳兆业、德信中国的票面利率均超过了10%,弘阳地产也接近10%。


“决定一个房企融资成本的因素有很多,但主要是规模、负债率、信用评级这几项,融资成本高的房企这几项的表现肯定都是比较差的。”张大伟表示。


上市不久的德信中国、弘阳地产是典型的中小房企,今年前十月,德信中国销售金额为361.6亿元、弘阳地产为495.01亿元。另截至2019年6月底,德信中国、弘阳地产净资产负债率66.4%、76%,其中,德信中国及弘阳地产虽借助上市募资将净负债率明显降低,但在上市前夕,德信中国截至2018年6月底的净负债率高达192.6%,弘阳地产截至2018年4月底的净负债率为235%。


佳兆业的规模虽较前述三家房企大,但距离千亿仍有一段距离,今年前十月销售额为631亿元,净资产负债比率仍高达191%。


在楼市寒冬中,御寒能力低的往往是债务高企、融资能力差的中小型房企。据人民法院公告网显示,截至2019年8月14日,今年全国已有300余家地产商宣告破产或进入破产程序,大部分为地方性中小开发商。即使没有破产,但也有不少中小房企爆发债务违约危机,如粤泰股份、颐和地产、三盛宏业、银亿股份等。


这样的大环境之下,资本市场对中小型房企的信心自然有限,这直接推高了它们的融资成本,也加剧了房企间融资成本的分化。


(编辑:王星


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