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存量战场 龙湖商业上海首个"收并购"项目入市

原作者: 黎倩 李标 |原发: 观点地产网

放大 缩小

随着一线城市核心区域的土地越来越稀有,存量市场成为商业地产商角逐一线商业的主战场,而龙湖商业似乎有些姗姗来迟。


9月27日,龙湖上海华泾天街商业项目正式开业,这是龙湖商业在全国开业的第32座商场,上海和苏州开业运营的第4座天街项目。


2016年以来,龙湖商业在上海和苏州已开业运营4座天街和1座星悦荟,分别是上海虹桥天街、苏州狮山天街、上海宝山天街、上海闵行星悦荟和此次开业的上海华泾天街。


值得一提的是,这是龙湖继去年9月下旬开业的北京房山天街后,第二个通过收并购后进行改造开业的天街项目,也是其在华东开业的首个收并购改造项目。


过去,龙湖在商业地产的扩张上,大多通过招拍挂,以住养商等传统模式,未踏入过存量改造领域。不过,在一线城市拿地逐渐困难的情况下,想要获得优质的项目扩大投资物业的规模,收并购的改造成为新的渠道。


另一方面,对重商的龙湖华东区域而言,此前的虹桥和宝山天街,都位于城市非核心区域,尽管龙湖有一定的品牌号召力,但从地段和表现上而言,都不及主城区的核心商业。因此,收并购也不得不成为龙湖新的选择。


龙湖商业收并购探索


据了解,华泾天街前身为华泾商业商务中心,位于上海核心城区徐汇区华泾板块正中心,毗邻外环线徐浦大桥,于2012年开业。


2018年3月,龙湖宣布与上海华浦实业有限公司合作,以收并购合作形式拿下上述项目,并用一年半的时间对其进行改造和更新,龙湖拥有项目51%的权益。


作为区域内唯一的商业中心,龙湖上海华泾天街紧邻闵行区梅陇镇、吴泾镇等人口重镇,3公里内辐射32万常住人口、3万商务办公白领。


资料显示,项目总建筑面积80028平方米,改造后的华泾天街总体量6.5万平方米,出租率达到100%,上海华泾天街商场总经理张晔此前介绍,该项目将成为上海轨道交通19和23号线“华泾站”的地铁上盖。


据龙湖此前透露,在商业存量改造市场获取更多项目,扩大商业版图,将成为龙湖商业的战略路径之一。


年初举行的业绩会上,CEO邵明晓上也曾提及:“天街选址基本上都是一二线城市的地铁上盖项目,有良好的区位优势。”


一方面,近年来一线城市的中心区域出让的地块出让越来越少,竞争愈发激烈,高昂的土地价格和稀缺的土地资源,不管是对开发商还是投资商来说,获取土地做增量的机会越来越少。成本较低、利润空间大的存量改造一类的城市更新项目成为了房企们的新战场。


据观点地产新媒体了解,此前包括华润置地、大悦城、世茂、印力等国内知名的商业地产都曾做过商业存量改造项目,龙湖则属于相对较迟进入的一批。


此外,随着拥有资金优势的房地产基金大量进入存量市场,传统地产开发商面临的挑战愈发激烈。


另外从体量上看,北京房山天街和上海华泾天街的商业体量都不足10万平方米,是天街产品中体量相对较小的,而截至目前只推出2个存量改造项目,也体现龙湖在这一领域的谨慎。


据龙湖方面透露,在未来,龙湖商业将通过招拍挂和收并购并举的措施,增加在一二线城市核心区位的空间布局。


另一方面,相比增量而言,改造一个存量物业的难度并不低,这不只是外观和租户的改变,楼体结构老化所带来的楼层设计、能源、电梯、采光与通风系统更新等一系列问题,龙湖都需要在时间段内解决。


此前,龙湖商业北京房山天街商场总经理王丛颖在接受媒体采访时就指出,“对于改造项目来说,不像做天街有成熟经验可参考,因此遇到了一些难点。”


而从龙湖透露的数据来看,龙湖上海华泾天街整体招商率与品牌同步开业率双双达成100%。另外半年报数据显示,2019年上半年北京房山天街的出租率也达到99.9%。


需要注意的是,消费市场随时都在改变,不断改造才是商业地产运营商唯一的不变。一个项目不能只依靠开业之初投入的精力和财力,更应在持久的运营过程中随时紧跟市场,迎合目标客群的偏好和特征。


华东商业掠影


作为公司的第二大主航道业务,投资物业在龙湖的比例举足轻重。基于此,龙湖早前就提出未来将用回款的10%作为上限,用于持有型物业。


而在龙湖的商业版图中,除了大本营重庆以外,华东区域成为其发力的重点。


观点地产新媒体获悉,今年以来,龙湖在南京接连计划建设龙湾天街、六合天街、江北天街、河西天街等4座天街,而未来两年内,龙湖商业将在沪苏落子超过15座购物中心。


据龙湖2019年半年报披露,龙湖目前已开业的商业项目包括22个天街,6个星悦荟,1个家悦荟,合计295.7万平方米的商场建筑面积。值得注意的是,在22个天街中,有13个都位于川渝,大本营对于现阶段龙湖商业发展的重要性不言而喻。


但27座即将于2019年以后开业的商业项目中,华东区域(江浙沪)的占比就超过了一半,达到了14个。截至到今年年底,龙湖计划开业商场数量将近40座,已开业商场面积达到近400万平方米左右。


不过,从目前的表现来看,华东区域尤其是上海天街的运营现状并不理想。


以极具代表性的上海虹桥天街为例,作为体量第四大的商业项目,约为17万平方米,2019年上半年的出租率为90.1%,较2018年末下降0.2%,较2018年同期则下降2.4%,是集团所有计入收租项目中出租率最低的天街。


在全国范围中,2019上半年龙湖物业投资业务不含税租金收入为25.8亿元,同比增长39%。其中,商场收入为21.1亿元,天街仍然是其主力输出,贡献了约93.6%。商场的半年销售额为人民币123亿元,同比增长23%。


“2020年要达到60亿租金收入,指的是商业这一项。到2020年总计开业50个商业项目。今明两年开业量比较大,而且都是高能级城市的地铁上盖。”邵明晓曾表示。


显然,商业作为龙湖发展的四大马车之一,他对龙湖商业的发展极为自信,一方面源于天街选址的要求,另一方面则是出于运营能力和品牌效应。


事实上,作为房地产+的产物,持有型商业项目的经常性收入成为了近段时间房企转型的重点,例如旭辉、滨江等房企都有时间计划提高租金方面的收入,从而抵消对物业销售的依赖。


目前同时运作的众多天街商业项目和长租公寓“冠寓”的资金压力显然不小,这一类型的资金回报都需要时间。


然而,诸多房企在推行的CMBS和REITs等资产证券化手段,就目前来看,龙湖并未有相关案例。


此外,对于许多房企热衷的分拆上市融资的计划,邵明晓也并不急于变现,“商业现在还在孵化期,更不会轻易拿去卖,没有分拆上市计划。”


CFO赵轶在一个月前的年中业绩会上解答了龙湖资本运作逻辑,当商场NPI/COST大概运营到12-15%的时候,可能有些大的险资会寻求战略合作,会出让大概49%的股权给险资。同时,通过估值提升,将投入成本全收回并有一定收益,龙湖还能够操盘并表,能够收管理费。


不过目前,国内的商业地产商还未实现这一运作模式,龙湖在商业地产上的资本管理和运营策略也仍待考验。


(编辑:王星


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