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时代中国"全员卖房" 或暗藏"变相裁员"意图

原作者: 石青玲 |原发: 蓝鲸房产

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因一则“全员卖房”的消息,广州房企时代中国(HK.01233)近日成为了舆论关注的焦点。


近日,有市场消息称,时代中国下达的卖房指标,要求从普通员工到副总裁都要完成任务,若在规定时间内完成不了,就会被裁员。


尽管时代中国方面向蓝鲸房产回应称:“没有硬性指标”。但在其不断上涨的成本支出背后,此举看起来似乎并不简单。


规模压力下的全员营销


9月3日,有消息称,时代中国近期向全员下达了卖房任务,要求在2020年1月15日前,普通员工须每人卖出1套,经理及普通总监每人2套,普通总监以上每人4套,副总裁每人6套。并有网络对话截图显示,若完成不了任务,就会被裁员。


对于上述消息,时代中国对蓝鲸房产回应表示:“这是房企通行已久的全民营销,公司只是号召发动大家积极宣传、推荐公司项目;且裁员信息不实,公司并没有下硬性的指标要求。”


事实上,全员营销最早由绿城中国(HK.03900)提出。2012年,绿城中国遭遇销售困境,时任董事长的宋卫平提出”全民营销“的想法,引入经纪人制度全员卖房,改坐销为行销,尽可能整合所有外部资源进行销售,宋卫平本人也认领了3亿元的卖房任务。这一策略效果显著,仅2012年上半年,绿城就累计取得销售金额约219.5亿元,超额完成任务。


2019年,随着房地产市场下行压力加大,这一方式便被房企更大力度地运用。例如,今年年中开始,阳光城加大了“阳光房宝”的推广力度,鼓励员工、老业主以及外部人士成为注册经纪人,并提高了推荐佣金比例,例如上海阳光城檀悦项目,推荐成交佣金6万一套。


克而瑞研究认为,“全员营销”主要适用于大企业的淡季营销,可摊薄企业开发运营成本、提高项目曝光度,而非被动接受沉没成本。随着市场持续低迷,未来规模房企或重新重视这一模式。


而时代中国此时启动“全员营销”背后,也隐藏着淡季下的业绩焦虑。9月4日,时代中国发布公告称,截至前八个月,时代中国累计合同销售金额约为431.4亿元,签约建筑面积约为289.1万平方米,同比分别增长17.85%、33.16%。


按照年度750亿元的销售目标来测算,时代中国前8月完成全年任务的57.52%,这意味着接下来四个月,时代中国还需要完成318.6亿元的销售额,平均到每个月则是79.65亿元,而其前8月平均月销售仅有53.9亿元。


雪上加霜的是,据多家机构预测,较之于上半年来看,下半年的市场行情更不容乐观。其中,上海易居研究院发布报告显示,2019年8月,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%,同比下降3%。继6月后,新建住宅成交量已经连续两个月环比下降。


这意味着,时代中国下半年的“担子”不轻松。


成本不断上涨,暗藏“变相裁员”意图?


行业降温之际,企业内控成本、外抓销售成为大势。


自2018年下半年以来,包括万科、碧桂园、绿城在内的多家房企,悄然开启了对内部架构的调整和重塑,与企业架构调整相伴随的是人员流动的“阵痛”。


2018年9月,万科集团(SZ:000002)对内宣布调整总部组织架构,撤销万科集团总部部门设置,成立三大中心:事业发展中心、管理中心、支持中心。在这之后,万科出现了大规模的人事变动。据万科2019年半年报显示,半年时间内,万科房地产开发系统的员工数量减少了近600人,同时,万科应付职工薪酬中的“辞退福利”费用增加了1420.9万元,同比上涨了55.2%。


企业传递出“控成本、提效”的信号背后,本身存在哪些“痛点”?易居研究院财经评论员严跃进对蓝鲸房产表示:“企业调整组织架构是为了跟市场的发展趋势相匹配。今年市场降温下,企业通过变革组织架构对一些非核心的人员进行裁员或者淘汰,是处于降低成本的考虑。”


这从时代中国的财务情况上亦有明显体现。据其半年报显示,2019年上半年,公司行政开支增加人民币2.84亿元,增幅达65.1%,财报称该增加主要由于集团员工人数上升所致。然而,在报告期内,时代中国合同销售额为人民币312.3亿元,增幅仅为20.1%。


一位接近时代中国的业内人士向蓝鲸房产透露说,目前,时代中国一家分公司,为了提高拿地效率,实行的是双投资总的制度。“行政费用过快增长,这点是企业需要注意的。”上海中原地产分析师卢文曦说道。


除此以外,今年上半年,时代中国销售及市场推广成本、融资成本分别同比增长了约49.9%、74.9%。不断上涨的成本正在侵蚀着时代中国的净利润率,数据显示,今年上半年,时代中国净利润率仅有10.7%,这一水平明显低于行业15%的平均数值。


时代中国是否有意借助“全员营销”裁员,以此减轻成本支出?一位时代中国员工向蓝鲸房产表示:“没有完成指标要被裁这个说法,现在只是听说,集团并未下发正式文件。”


对此,严跃进强调说,如果企业真采取强制的考核机制,从企业管理角度看是站不住脚的,或者说和员工的合同签约的责任义务是不对等的。


截至目前,时代中国是否有假借营销“变相裁员”的考虑,尚无定论。但毫无疑问的是,在这场规模的竞速跑中,时代中国势必还要继续冲刺。接下来,如何保障员工权益,真正达到提速目的,是其眼下必须要考虑的问题。


(编辑:王星


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