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专业驱动时代 保利发展打造房企高质量增长样板

来源:  时代在线       作者:刘婷      发布时间:2021-4-26 21:29  |  

“外有增量机会,内有比较优势,以不动产载体为基础和连接的平台型企业,似乎是一个确定性的发展方向。房地产服务时代已经到来,这是可以看到的行业新赛道。” 近日发布的《保利2020-2021年房地产行业白皮书》(下称《白皮书》)指出,专业的品牌房企将不再是开发商、发展商,而是升级转型为产业组织的整合服务商。

正如《白皮书》所言,房地产行业的上半场主要由杠杆驱动,下半场的关键词将是专业驱动。2020年,受疫情影响房地产行业表现平淡,专业房企的成绩单因而备受资本市场关注。

头部房企保利发展(600048.SH)交出了一份可圈可点的年度成绩单。2020年保利发展实现签约销售金额5028.48亿元,同比增长8.88%;实现营业收入2432.08亿元,同比增长3.06%;净利润400.48亿元,同比增长6.64%,各项核心指标均位居行业前列。

业绩向好的背景下,保利发展坚持“一主两翼”战略,房地产主业规模不断提升,不动产金融、综合服务两翼持续推进。

战略定力

变数频生的一年,保利发展在逆周期之下保持住战略定力,实现正向增长。

2020年保利发展实现签约销售金额5028.48亿元,同比增长8.88%;累计签约销售面积3409.19万平方米,同比增长9.16%。结构上,保利发展一二线城市及 38 个核心城市销售贡献分别为 74%和 75%,成为业绩增长的一大亮点。

凭借央企的强大背书,保利发展销售业绩表现出较高韧性。

自2020年4月起,保利发展连续 8 个月单月销售额创历史新高,单城签约过百亿城市15个,较2019年增加2个,坚持多年的核心城市与城市深耕战略效果明显。

《白皮书》预判,当下房地产市场呈现新的规律,周期正变稳,呈现“窄幅箱体运行”,城市轮动的序列正由“雁行模式”转向超级分化。超级分化对房地产的投资和操盘带来了重大影响,对投资的精准度以及节奏提出了更高的要求。投资决策不仅仅是微观层面的经济测算和商务谈判问题,而越来越多地成为中观层面的城市研判与市场研判问题。

新的语境下,精准投资成为房企必须研究的课题。在保持销售稳步增长的同时,保利发展抓住拿地的窗口期,通过招拍挂、收并购、旧改等多元渠道适时补充土储。

2020年保利发展新增项目146个,新增土储计容规划面积约为3186万平方米,同比增长19%;拿地金额约为2353亿元,同比增长19%和51%。截至2020年底,保利发展在手资源共为17096 万平方米,其中 38个核心城市占比 65%;其中待开发面积 7747 万平方米,可满足其2-3 年的开发需求。

盈利底色

《白皮书》指出,房地产相关贷款占我国银行业贷款近四成,占我国城镇居民家庭总负债76%。为避免金融资源过度向房地产倾斜,避免社会资源配置不合理,酝酿潜在金融风险,推动行业适度去杠杆,守住风险底线,是政策新导向。

凭借三十余年的自律,保利发展形成了强大的护城河。对于财务稳健的保利发展而言,行业洗牌期恰恰蕴含着机会,带来突围机会。

多年来,保利发展始终保持低融资成本优势,负债率远低于行业平均水平。

手有余粮,方有底气。截至2020年末,保利发展货币资金约1460.08亿元,同比增长4.73%,累计销售回款4706亿元,回款率为93.6%,领先行业。

同期,保利发展现金短债比为1.82,资金流动性充足。报告期内,保利发展新增直接债务融资83.1亿元,平均成本3.60%;有息负债综合成本4.77%,较2019年末下降18个基点。

依照“三道红线”融资新规,保利发展剔除预收款后的资产负债率为68.74%;净负债率为56.55%;现金短债比为1.82。三项指标均“零踩线”,属于“绿档”房企。

过去一年,保利发展依然守住了盈利水平稳健增长的底色。2020年保利发展实现营业收入2432.08亿元,同比增长3.06%,其中来自房地产开发收入2263.76亿元,同比增长1.18%。

与此同时,保利发展的盈利能力站上新台阶。2020年保利发展实现净利润400.48亿元,同比增长6.64%;归母净利润289.48亿元,同比增长3.54%;房地产开发毛利率为33.48%,领跑行业。

两翼发力

地产主业头部优势渐显,保利发展开始思考后半程的谋篇布局。

保利发展认为,房企要发展壮大,就要具有平台思维,主动链接、主导整合、打通边界,做产业组织的整合服务商。房企升级转型,有望成为以不动产载体为基础和连接的平台型企业,成为产业组织的整合服务商。

经过多年的积累与发展,保利发展已形成完备的不动产生态体系,依托房地产开发主业的稳健发展,两翼产业通过与主业在资源、人才、资本、科技、信息等方面的链接,业务能力得到快速提升,市场化运作水平不断提高,企业经营能力持续提升。

目前,保利发展两翼产业的稳步发展也对地产主业形成良性反哺,在协同地产主业通过产业合作方式获取优质项目资源的同时,通过社区综合服务、销售渠道、资产管理等内容,进一步提升和丰富了公司住宅产品的内含价值。

报告期内,保利发展两翼业务市场化收入达 154.32 亿元,同比增长36.49%。

保利物业业务规模再上新台阶,发展质量不断提升。截至报告期末,在管面积达到 3.80 亿平方米, 合同面积达到 5.67 亿平方米,合同管理项目 1948 个。2020 年,保利物业实现营业收入 80.37 亿元, 同比增长 35%。

同时,保利物业品牌影响力不断加强,在中国指数研究院 2020 年物业服务企业上市公 司十强中排名第三位,央企物管公司中排名第一,品牌价值超 122 亿元。

保利商业行业影响力不断提升。2020 年新签约购物中心20个,截至报告期末已开业大型购物中心 26 个,开业面积 178 万平方米,分布于广州、上海、武汉等 14 个城市。在 2020 年观点指数研究院“中 国商业地产 TOP100”排名中,保利商业由去年的第 26 位跃升至第 12 位。

保利酒管积极拓展自主品牌输出、特许经营等多种发展模式,形成四大自有品牌系列,并与洲际、 万豪等国际品牌建立深度合作关系。2020 年新签约项目 10 个,截至报告期末已开业酒店 18 个,客房数4517 间。

不动产金融方面,公司基金累计管理规模逾 1400 亿元,其中信保基金、保利资本均获《中国房地 产金融》2020 年度“中国最具实力房地产基金 TOP10”。

得益于良好的运营情况,保利发展频频获得券商机构看好。近日,平安证券发布研报表示,保利发展激励制度不断完善,融资优势延续,多元业务持续推进,短期拿地强度提升为销售结转提供支持,中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变,作为行业龙头有望充分受益集中度提升,维持“强烈推荐”等级。

(编辑:王星

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