3月12日，包括华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏金茂商业REIT”）和嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金（简称“嘉实物美消费REIT”）在内的首批两单消费基础设施公募REITs在上交所如期面世。
分析人士指出，首批参与公募REITs试点的消费基础设施在区位、运管机构管理能力、现金分派率等方面均具备一定优势。除了首发的上述两单REITs产品外，其他消费基础设施REITs产品也将持续登陆REITs市场。随着产品的上市，将有力推动盘活存量资产，扩大有效投资和提振消费。
消费基础设施REITs如约而至
在政策层的积极推动下，3月12日，华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT如约而至。
首批消费基础设施REITs底层资产成色几何？
可以看到，首批2只消费基础设施REITs的底层资产囊括北京、长沙两大城市的重要品牌超市以及购物中心，所处区位人均消费支出靠前、当地购物中心的整体空置率修复情况良好。
以华夏金茂商业REIT来看，其底层资产长沙金茂览秀城位于湖南省长沙市湘江新区的梅溪湖畔，该板块内高新科技产业、优质教育资源、高知高购买力客群集中，地理位置优势为该项目发展奠定了扎实基础。
嘉实物美消费REIT的底层资产为4个社区商业物业，均位于北京市核心地区，人流密集，周边居民拥有牢固的社区商业消费习惯，相关项目均运营超十年，现金流来源稳定，市场竞争能力较强，风险较低，体现了消费基础设施项目服务并保障民生的特性。
站在原始权益人的角度来看，百货商场、购物中心、社区商业等消费基础设施具有投资金额高、投资回报周期长的特征，持有人普遍面临资产变现途径少、负债率较高的局面，一定程度上限制了企业的再投资能力。
无疑，REITs的推出有助于优化相关行业的资本结构，降低企业负债率，提高企业的抗风险能力。不仅如此，通过REITs市场的资源配置，相关行业和原始权益人还可以将回收资金用于扩大业务规模，聚焦提升服务质量和推动技术创新等方面，有助于提高自身的竞争力和盈利能力。
站在投资人的角度，消费基础设施REITs因具有较高的收益率和稳定的现金流，是一种理想的资产配置工具。通过配置REITs，投资者可以获得相对稳定的收益，也可以通过多元化投资降低投资风险，提高投资组合的收益率。
“作为首个商超零售业态的社区商业消费类公募REITs，本产品的发行将为资本市场支持民营企业发展提供新样本，为畅通民营企业融资渠道提供新范例，具有深远的历史意义。”嘉实物美消费REIT的相关负责人说。
市场扩容潜力不容小觑
值得一提的是，除了首发的两单REITs产品外，后续包括华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金在内的其他消费基础设施REITs产品也将持续登陆REITs市场。
“考虑到国内消费基础设施存量广阔，以及公募REITs发行常态化和扩募环节的打通，预计消费基础设施有望逐步成为C-REITs市场的重要一极。”中信证券首席经济学家明明说。
事实上，参考海外REITs市场的经验，不难发现，消费基础设施与REITs的高适配度使其早已成为成熟市场中的重要组成部分。以美国市场为例，有公开数据显示，截至2023年8月末，全市场共有31只商贸零售REITs，为数量最多的类型。按市值计算，这31只商贸零售REITs的总市值达1680.4亿美元，占比13.93%，仅次于住宅REITs。
华夏基金管理有限公司相关负责人指出，截至2023年末，全球公募REITs市值超过2万亿美元。就底层资产来看，商业类REITs是其中非常重要的资产类别。特别是在亚太成熟市场，以消费基础设施为代表的商业类REITs扮演着“压舱石”的角色。随着首批消费基础设施公募REITs的发行上市，C-REITs将加快迈向国际化市场。
“消费公募REITs的底层资产是居民参与消费的基础设施。随着产品上市，将有力推动盘活存量资产，扩大有效投资和提振消费，同时为个人投资者参与消费基础设施投资提供更为便捷的工具。”上述负责人称，“我们将协同原始权益人，做好产品存续期的管理工作，切实履行基金管理人主动管理和信息披露的职责，充分维护投资人的利益。我们对公募REITs市场的健康蓬勃发展满怀期待。”
毫无疑问，消费基础设施REITs的上市，进一步拓宽了底层资产类型，反映了REITs市场的持续创新和高质量发展。
需要指出的是，公募REITs试点自转入常态化发行的新阶段以来，资产类型不断丰富，基础制度加快建立。只有将投资和时代最主要的脉络紧密联系在一起，才能为投资者创造更好的体验和更高的回报。
（编辑：王星）
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