2023年上半年，房地产市场整体表现先扬后抑，一季度在积压需求集中释放带动下，市场活跃度提升；二季度，房地产市场成交量再次转弱。2023年下半年新政出台后，短暂的放量贡献一波成交浪潮，但很快政策效果出现衰减，呈现后劲不足趋势。在目前市场形势较为严峻的情况下，中铁房地产集团设计咨询公司客研中心通过进行阶段性的踩盘工作，了解市场和客户的需求，了解竞争对手的产品、营销、价格以及优劣势等其他价值点，供自身项目定位参考，并总结以往经验，为后续工作提供良好的借鉴。
本次的踩盘项目之一招商玺，位于亦庄核心区域河西区中海京叁号院东侧。亦庄河西区作为北京发展最坚实的国家级产业园区，汇聚全球40多个国家和地区的企业2.6万多家，目前已经形成产业集群化发展的良好态势；除产业外，2021年4月，亦庄学区锁区重磅消息传来，形成了继“东西海”之后的北京“第四学区”，大大提升区域内的升学率，并且优势教育配套仍在持续不断落位，未来区域发展空间持续向好。由于轨道交通和大型商业不断落位，利好配套不断加码，加之供地稀缺，因此亦庄河西区住宅价格近几年完成了大幅攀升。从拿地开始，招商玺就成为未拍先火、备受瞩目的人气红盘，也是亦庄目前唯一新增的高品质住宅项目。
回归到项目本身，招商的“玺系”作为招商旗下的TOP系的“终极改善”产品线，项目主要针对的是大面积改善类客户，从踩盘结果和目前的成交数据来看，项目吸引了亦庄地缘、朝阳东部、丰台和大兴的再改及多改客户。从外立面上观察，项目采用了珍珠蓝高端石材，玻璃幕墙及金属铝板；除此之外，根据销售人员的描述，园林景观会所是招商玺项目的一大亮点，项目打造了各3000㎡的无界会所和立体庭院，营造出半藏于深林下的12幕生活场景，将会客厅、健身房、泳池紧密的空间串联形成互动；地库入口采用石材坡道、星空顶和灯带组合，为客户带来仪式感的回家体验。
在产品方面，项目共分为143㎡、183㎡、228㎡以及266㎡四个四室户型，户型均为经典的四叶草格局（户型图如下），踩盘当天仅展示了143㎡和183㎡户型，根据销售口径，全系产品采用LDK通透设计，全景落地景观窗，带270°飘窗，环游式衣帽间等设计，项目得房率78-81%，期房限价7.7万元/㎡，目前单价8.2-8.3万元/㎡（含精装），价格基本达到了亦庄新房住宅价格的天花板。
招商玺项目于九月底取证，十月初开盘，首开260套，开盘去化160套，其中143㎡产品去化较好，183㎡和228㎡产品由于单价相对较高，客户厚度相对较小，整体开盘暂未达到预期。设计公司经调研后形成结论：该项目本身不存在明显缺陷，看好其未来销售业绩。接下来，设计公司将继续深化开展踩盘工作，以一手数据和资料夯实两图工作基础，为中国铁建房地产集团公司土地竞拍以及项目决策的准确性做出设计贡献。
（编辑：王星）
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