克尔瑞地产研究数据显示，2023年10月，市场成交因各地新政持续落地，网签集中备案而稳中有增。重点30城成交环比上涨9%，同比减少4%，累计同比增幅收窄0.65个百分点至1.58%。
与此同时，2023年前三季度深市48家房企合计实现营业收入6,966.14亿元，归母净利润合计122.76亿元，合同负债余额、存货余额等指标同比出现不同程度的下降，库存去化成效显著。
可以看出，房地产市场边际改善信号正在出现。
房地产市场成交总体改善
经过20多年的长周期繁荣，我国房地产市场正在进行重大转型并寻找新的均衡点。新的发展阶段给房地产市场转型带来了一定挑战，房企的生存能力和运营能力备受考验，同时也蕴含了新的发展机遇。
近三年来，监管部门采取多项措施，从供需两端综合施策，改善行业融资性和经营性现金流，优化调整房地产金融政策。随着经济回升向好，加上房地产政策效果显现以及市场的自身修复，房地产市场成交总体改善。
克尔瑞地产研究数据显示，分能级来看，一线城市平稳运行，9月小幅放量后10月再度回落，但仍好于7-8月水平。北京受限于供应，成交环比下降11%，同比降幅在4成以上；上海本月迎来十批次集中供应，但是楼盘日光现象减少，外围竞争加剧，成交低迷，环比下降31%，累计同比降幅达6%。广州持稳，本月成交与上月基本持平；深圳阶段性回升，10月环比上涨34%。二三线城市成交环比持增，但可持续性不足。
目前依据各地新政落地效果情况，大体可以将典型城市分为以下三类：一是以杭州、成都为典型代表，随着新政落地，短期内成交、去化均有不同程度的回升，杭州10月一圈层去化率回升至93%，成都10月一圈层中高新南区网签量同环比涨幅均高于其他区，一圈层网签量占比于年内首次突破20%。二是短期集中放量后，10月上下旬呈现“前高后低”走势，诸如天津、合肥、昆明、南宁等。三是以长春、福州、济南、青岛、常州等弱二三线城市为主，成交尚在筑底阶段。
企业层面，近六成百强房企10月单月业绩环比降低，近半数百强房企同环比双降，单月和累计业绩同比降低的企业数量均达到近八成。
也需看到其中出现一些积极的信号，如一些企业的业绩表现相对突出，如绿城中国、中国中铁、路劲集团、联发集团等10月均实现了单月业绩环比增长。万科10月实现合同销售金额318.3亿元，同比持平，并连续2个月销售近320亿。另外，据中指研究院数据，1-10月，TOP100企业拿地总额为10107亿元，同比下降10%，降幅较上月收窄7.9个百分点。
深市房企持续降低负债水平
从上市公司三季报同样能感受到房地产市场整体边际改善信号。
2023年前三季度深市48家房企合计实现营业收入6,966.14亿元，归母净利润合计122.76亿元，扣除非经常性损益后的净利润合计96.89亿元。2023年前三季度深市房企平均销售毛利率为23.40%，较上年同期的销售毛利率24.93%略微下滑。截至2023年9月30日，深市48家房企合同负债余额为1.27万亿元，较上年同期减少16.49%，存货余额为2.66万亿元，较上年同期减少12.60%，库存去化成效显著。
债务杠杆方面，截至2023年9月30日，深市28家房企的现金短债比大于1，48家房企带息债务规模为12,386.95亿元，较2022年底下降4%，地产公司主动性降负债效果显现；公司资产负债率平均为57.28%，较上年同期下降2.48个百分点；剔除预收款后的资产负债率平均为42.50%，较2022年底下降1.73个百分点,持续降低负债水平有助于企业适应房地产市场的未来。
企业层面，招商蛇口、滨江集团、万科Ａ等代表企业经营稳健。
其中，招商蛇口今年前三季度实现营业收入758亿元，归母净利润38亿元，同比增长27.5%，扣非归母净利润30亿元，同比增长27.5%。2023Q1-3公司实现销售金额2263亿元，同比增长12.3%，实现销售面积918万方，同比增长21.9%，公司销售增速持续领先行业。截至2023年三季度末，公司净负债率41%，剔除预收账款的资产负债率60.5%，现金短债比2倍，短期偿债能力强，三道红线维持绿档。综合融资成本持续压降，2023年上半年为3.65%，较年初下降24个基点。
再看滨江集团，今年前三季度，公司实现营业收入约463.93亿元，同比增长133.5%，公司连续三个季度保持环比增长态势，并且，前三季度营收已经超过去年全年；归属于上市公司股东的净利润约24.73亿元，同比增长20.23%；经营性现金流净额为278.95亿元，同比增长822.15%。截至 2023年9月，滨江集团在手现金299.17亿元，其计算得到现金短债比为 3.21倍，公司现金流充足；剔除合同负债后的资产负债率为59.15%，较去年同期下降8.49个百分点，净负债率为14.17%，较去年同期下降8.94个百分点。
万科Ａ方面，10月份数据显示，公司实现合同销售金额318.3亿元，同比持平，连续2个月销售超过300亿元。截至今年1-10月，万科累计实现合同销售金额3124.4亿元。今年以来，万科新增获取了37个新项目，总地价合计794亿，拿地布局上更加聚焦核心的高能级城市，新投资中一、二线城市占比100%，已开项目整体投资兑现率达94%。万科三季度末的现金短债比约1.4倍，虽较中期的1.6倍有小幅下跌，但较2022年末持平，并且万科母公司层面的现金水平是公司2024年到期债务的1.8倍；与此同时，万科强劲的融资能力也将继续支持公司的流动性，公司的银行端资源依然通畅，前9个月共新增发行100亿元公司债。
（编辑：王星）
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