7月14日，CBRE世邦魏理仕发布《2022年上半年成都房地产市场报告》，解析成都房地产市场最新发展状况与趋势。其中，成都优质写字楼上半年净吸纳量下降逾6成，整体空置率较2021年底升至18.2%；零售物业市场整体空置率较去年底上升0.9个百分点到8%。
对此，世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌表示，2022上半年，疫情零星反复，叠加宏观环境的不明朗，成都房地产市场挑战重重，办公、商业及仓储市场的需求均走低。
尽管如此，谢凌认为，市场在挑战中孕育变革机遇，特别是产业结构重塑所衍生的新动能开始逐步投射到房地产市场。此外，城市更新大背景下，存量物业焕新亦从可持续发展的层面带动产业落地。借此，实时洞察市场趋势，紧抓本土机遇，将是下半年成都市场的制胜关键。
净吸纳量仅录得约4.7万㎡
上述报告指出，2022上半年，随着向荣中心及高新创合中心的交付，为成都优质写字楼市场带来11.7万㎡的新增供应。但受春节后疫情零星反复、宏观环境不明确及持续性行业调整的影响，今年上半年，成都写字楼净吸纳量仅录得约4.7万㎡，较2021下半年显著下降64.6%。
具体分季度看，一季度影响最大，科技、房地产等行业调整所带来的大面积退租风波过后，净吸纳量仅录得1.1万㎡；二季度，新增供应的良好预租以及退租接近尾声，共同推动市场活跃度微升，净吸纳录得约3.6万㎡，不过甲级楼吸纳量由负转正。因此，成都写字楼市场整体空置率较去年底上升0.6个百分点至18.2%。
在租金方面，金融城及大源的区域价值及持续的低空置率，使得租金在市场波动中保持韧性；但着眼市中心，由于商贸业、餐饮等受疫情影响较为严重的行业多聚集于此，且区域持续高空置率，部分业主以价换量，带动全市优质写字楼平均账面租金较去年底下跌0.3%，至83.8元/㎡/月。
新形势下，透过新增租赁市场的变化，也显示出成都产业的重构迹象。新增租赁需求数据显示，TMT、专业服务、金融业为2022上半年甲级写字楼前三大需求来源，分别占比24.8%、18.9%、11.3%。
其中，TMT占比进一步收缩，但工业互联网的主导性愈发明显，上升至七成，大数据、人工智能、区块链、物联网的办公需求实现快速增长；金融业增长显著，同比上升9.1个百分点；消费服务、酒店餐饮、消费品制造业的占比较去年下半年分别上升2.8%、1.6%、1.2%。世邦魏理仕认为，上述需求结构变化趋势的延续性是未来市场发展的核心动能支撑。
2022年5月，《成都建设践行新发展理念的公园城市示范区行动计划（2021-2025年）》发布，这就明确了成都将着力打造城市人民宜业的示范区。世邦魏理仕成都顾问及交易服务部办公楼负责人黄璐介绍，成都正在积极培育城市产业发展新动能，数字“智”造、数字文创、特色金融及消费相关产业将迎来发展契机，继而在未来中长期衍生办公需求，同时也推动成都写字楼的需求结构重塑。
经历多年发展，目前成都优质写字楼规模已居全国第五位，仅次于北上广深一线城市。报告指出，早期交付的楼宇在硬件、运营等方面均面临较大的市场竞争压力，目前楼龄十年以上的优质写字楼数量达到36栋，成都已逐步迈入存量时代。展望2022年下半年，市场预计迎来约26万㎡的新增供应，新交付项目将集中在金融城和东大街，其中金融城时隔两年再迎甲级写字楼供应。
零售物业进阶社交休闲场
在零售领域，2022上半年，攀成钢区域首个购物中心环贸ICD开业，为成都零售物业市场带来约12万平方米的新增供应。
从需求端来看，宏观环境不明确导致消费走低，以及疫情零星反复障碍跨城市旅游，品牌的扩张需求放缓，尤其是服饰及大型正餐品牌。上半年，成都零售物业市场净吸纳量为负值，市场整体空置率较去年底上升0.9个百分点到8%。其中，教育、正餐和服饰需求半年环比下降最大，分别下降了4.8%、4.5%和2%。
分区域看，次级、近郊商圈此番影响较大，空置率较去年底分别上升0.4、1.4个百分点；而核心商圈的空置率微涨0.2个百分点则主要是因为业主主动性的大规模调整所致。相应地，成都市购物中心首层平均租金增长承压，较去年底下跌0.4%；其中次级、近郊商圈的均下跌0.7%；以春熙路、盐市口为代表的核心商圈强者恒强，租金逆势中微涨0.2%。
报告指出，按品牌新增店铺数看，零售业态占比42.1%，奢侈品牌布局“双店”并带来特殊业态，主要是下午茶、酒吧等增加消费者社交及驻足的餐饮及休闲品类；沙龙香氛成继美妆护肤后又一新宠品类，如Frederic Malle、Kilian等；露营风席卷全城，运动户外品牌持续活跃，且愈发聚焦细分专业领域，如瑜伽、跑步、登山、滑雪等；本土潮牌崛起，如1807等品牌积极布局。
餐饮业态占比37.1%，新一轮外来餐饮进入成都扩张，折射出本土包容性；咖啡茶饮积极扩张，多点多店布局；中式国潮点心维持活跃态势，并孵化创意门店，如集市店等；本土特色餐饮携年轻化运营方式，挤进购物中心。
体验业态占比15.9%，潮流驱动街舞教室延续扩张趋势；沉浸式体验仍为主流，在融合多业态的尝试下，衍生亲子、剧场、电竞、脱口秀等更多细分场景；健康理念愈发受重视，促使产后护理、推拿、口腔及类医美等体验品类积极拓店。此外，主力店占比4.9%，新能源汽车品牌扩张最为活跃，上半年录得新设门店逾20家；电影院积极跨界，比如与餐饮业态携手，故愈发精品化、场景化。
展望2022下半年，成都零售物业市场将迎来约64.3万㎡的新增供应，届时市场总存量将突破1000万㎡；其中，71.5%的新增供应将落于城南，包括备受瞩目的成都SKP、大魔方等优质项目，继而有望推动交子公园商圈实现跨越式发展。由此，高位供应或将带动市场竞争进一步加剧。
世邦魏理仕认为，此轮疫情后，消费者诉求再次演变，消费愈发回归街头、走向社区，零售物业或将从“渠道”进阶成“社交休闲场”；同时，众多消费新趋势已站上“风口”，品牌方迎来迭代新周期，此轮新品类孵化进一步玩转跨界、融合，以及吸纳更多生活新理念。
（编辑：刘欣慧）
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