拿地仅9个月的深圳光明区A631-0115地块，迎来了金地明峰府项目的开盘。
7月10日，金地位于深圳市光明区的明峰府开盘。在7月8日的意向登记中，共288批客成功登记，在光明计划项目中，备受关注。此次该项目共获批住宅为575套，开盘当日销售263套，成交金额10.5亿元，去化率在45.73%。
据了解，金地明峰府项目位于光明区马田街道公明组团中心区，距离地铁6号线薯田埔站直线约100米。户型建面约81-116平方米3至4房，户型设计偏向刚需家庭的需求，备案价约为4.2万元/平方米至4.8万元/平方米，以此推算总价介乎340.2万元至556.8万元。
该项目用地为去年9月的深圳第二批集中供地土拍中，金地以19.67亿元竞得，成交楼面价16202元/平方米，溢价率14.96%。地块面积为2.9万平方米，建筑面积12.14万平方米。
观点新媒体了解到，该宗地块需配建不少于1.40万平方米的出售型安居型商品房，该宗地普通商品住房销售均价不得高于4.22万元/平方米，安居型商品房平均售价不得高于2.11万元/平方米、最高售价不得高于2.22万元/平方米。
截至目前，光明区共开盘6个，而金地明峰府属限价最低的一个，为4.22万元每平方米；此前开盘的安联尚璟府与星河天地华邸的限价达到5.19万元每平方米，中海寰宇时代花园更是达到了7.92万元每平方米。
此次金地光明“最低限价盘”的入市，或许可视为金地对深圳楼市的“测温”。
刚需观望
光明区今年开盘楼盘的状况，比起往年，算是陷入了低迷与挣扎。2年前，购房者连夜排队认筹光明网红盘，彼时的火热与现在的“冷清”场面相比，可谓是大相径庭。
今年上半年，深圳福田“网红豪宅”的热销与开盘售罄，似乎给楼市带来了一丝回暖的苗头。但这份热度并没有传到刚需市场，像光明区的刚需新房项目依旧深陷“价格战”，以至于开盘就打折。
据观点不完全统计，上半年光明区共开盘5个，其中安联尚璟府首推353套，15批客户诚意登记，仅有1套房源为“已签认购书”状态；星河天地华邸248套房认筹登记240批，148套卖出，去化59.6%；特发观月台首推359套，去化为166套，去化率46.23%；深业云筑开盘推出750套，认筹231批，售出205套，去化率27.33%；中海寰宇时代花园也于6月23日开盘，目前没有公布去化详细信息。
上半年光明入市的个别新盘，开盘当日去化率低至3成，以致部分开发商甚至打出开盘折扣，像6月开盘的特发观月台，开盘即打91折；深业云筑拿到预售证当天就官宣9.3折；此次金地开盘也是99折入场。对比来看，金地明峰府45.73%的去化，算得上是一个不错的成绩。
对于光明区刚需盘去化难，开盘即打折的现象，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，由于光明区在2020年疫情后，受投资市场影响加之上有国家科学城规划背书，总体价格虚高，如今回归到区位本质，光明新区由于基础设施配套相对落后，政府规划现阶段没有明显的落地，相比此前房源供应量多、量价齐涨，造成目前开盘即折扣促销的局面。
李宇嘉表示，豪宅暖风之所以没有吹到刚需，是因为整个疫情对高收入人群的影响，相对较小，由于目前利率下降以及优惠政策的助推，使得这部分人群愿意置换及改善房产。对于刚需人群来说，受疫情以及经济下行影响，加之上近几年创造刚需的行业也遭到打击，购房信心上也多了几份顾虑，刚需房去化上也比较困难。
市场触底
纵观深圳全市，呈现供应量持续增加，成交面积持续下跌的状况；市场交易持续低迷，市场情绪仍趋理性，且成交面积已连续三季度下跌。今年二季度深圳市供应面积达129.0万平方米，环比上升340.6%；同期的深圳市成交面积环比下降26.9%，至69.9万平方米。
随着深圳疫情的有效控制及复工复产的推进，二三季度开发商为弥补此前疫情对销售造成的负面影响，于季内加大推盘力度。6月开始房企进入业绩冲刺期，各种促进销售、营销手段方案陆续推出，但本应该是暖风不断的市场却表现得比预期要低，数据显示，2022年上半年深圳合计成交16126套新房住宅，同比减少38.3%。
虽然购买力度有所下降，但并未影响开发商的推盘力度。上半年，深圳合计供应新房近2.65万套，其中新房住宅供应1.73万套，同比2021年上半年增长24.6%。
7月8日，深圳市住建局发布2022年三季度计划入市项目公告，三季度商品住宅及商务公寓项目35个，预计供应房源面积为195.20万平方米，20536套。其中住宅174.26万平方米，17518套；商务公寓20.94万平方米，3018套。
今年前三季度，深圳市计划入市的商品住宅及商务公寓项目已达84个，预计供应房源面积为442万平方米，合计47095套。
供应窗口加大，成交价格也环比下降7.4%。部分项目开发商提供小幅价格优惠以求去化,深圳一手住房市场二季度价格环比下降7.4%，至每平方米7.09万元。
对于未来深圳楼市走向，李宇嘉预测下半年深圳市场会呈现缓慢回升，一方面由于国内整体的政策，包括央行的定向降准降息，另一方面是受疫情压制的需求会在下半年迅速进入市场，带动市场的稳定。再者开发商资金流紧张，也会积极地促销。而当价格下降时，刚需人群就会加速入市，因此下半年市场缓慢回升。
（编辑：刘欣慧）
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