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5月楼市仍在低位徘徊 地方纾困政策生效仍待观察

来源:  证券时报网       作者:毛可馨      发布时间:2022-6-9 11:50  |  

近期地方楼市纾困政策接连落地,市场关心此轮松绑能否提振楼市。从5月房企销售数据看,环比数据已经止跌回升,出现明显好转,但同比仍表现惨淡,单月和累计跌幅仍在扩大,目前市场尚难言筑底。

此轮松绑政策特征在于频率密集,力度逐渐提升,甚至触及限购、限贷、限售等核心政策,且逐渐向高能级城市延伸。不过,业内预计政策发挥效果仍存在一定时滞,寄希望于下半年出现回暖信号,其中一二线城市会率先复苏。当前楼市整体回暖仍未到来,导致房企拿地趋于谨慎,土地市场也维持清冷。

房企销售环比止跌同比惨淡

5月房企销售出现了一丝暖意,暂时止住了前几个月连续环比下滑的趋势,但同比情况仍不乐观,大多房企离全年销售目标仍有较远距离。

克而瑞数据显示,百强房企5月实现销售操盘金额4546.7亿元,环比增长5.6%,相比4月16%的环比降幅出现明显改善;但单月业绩同比降低59.4%,前5个月累计业绩规模同比降低52.3%,降幅较上月进一步扩大。

已披露销售快报的规模房企体现出相似的特征。碧桂园5月销售金额为287.1亿元,环比增长26.81%,结束了今年前四个月连续下滑的趋势,但与去年同期相比仍近乎腰斩。万科5月销售金额为307.6亿元,与上一月308.6亿元相比基本持平,同比下跌46.56%。

销售排名的门槛也随之急剧下降。前5个月累计销售TOP50的门槛由去年同期的227亿元降至今年的109亿元;TOP100的门槛则由83亿元降至37.2亿元。前5个月累计销售破千亿的仅有碧桂园、万科、保利发展三家房企,权益销售金额分别为1500.8亿元、1087.7亿元和1066.2亿元。

中指研究院数据显示,头部阵营房企数量减少最为明显。千亿以上阵营仅3家,同比减少12家;第一阵营(500亿~1000亿)和第二阵营(300亿~500亿)房企分别为9家和12家,同比均减少9家;第三阵营(200亿~300亿)房企为15家,同比减少2家,基本保持稳定。

由于行业前景不明朗,大多数房企在年初选择不披露销售目标,或者主动调降目标。即便如此,在公开披露业绩目标的上市房企中,前5个月的目标完成度仍不及预期,几乎均低于去年同期水平。

碧桂园的目标完成度相对较高,前五个月1500.8亿元的业绩相比于4550亿元的全年目标,完成率为33%,但仍明显低于去年同期的39.8%。此外,大部分房企目标完成度均不及30%,例如越秀地产、美的置业、龙湖集团分别为28%、22.8%、20.7%。

“5月销售数据尚未完全发布,部分开发商或有小幅环比改善,在一定程度上带来些许市场信心恢复,但房地产销售季节性较强,且容易受到疫情影响产生较大波动,故依此判定行业景气是否恢复为时尚早。房价方面,根据国家统计局公布的1~4月数据,目前尚未看到明显复苏或筑底迹象。”惠誉评级企业研究董事沈家超在接受证券时报记者采访时表示。

政策生效仍有时滞

近期地方松绑楼市动作频繁。据克而瑞统计,截至5月24日,全国已有134城累计出台了223次楼市调控政策,堪称近几年中放松政策出台最密集的时段,且调控政策频次呈现逐月走高的特征。政策内容涉及放松限购、限贷、限售及公积金贷款等多个方面,主要集中在三四线城市。

但从房企销售情况来看,楼市松绑尚未完全发挥出效果。一位头部房企南方区域销售人员告诉证券时报·e公司记者,能够感受到市场略有回暖,但是程度有限,“比如惠州也出台了公积金转首付、2.5成首付、降低利率、取消重点区域限购等政策,但提振楼市需要多种因素综合作用,惠州的大环境还是靠深圳外溢,所以还需要时间恢复市场信心。”

“回暖的力度还没有达到预期。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示,比如从最早出台政策的郑州的情况来看,政策刺激效应迅速递减,所以购房者还是处在观望阶段,如果没有实质性的稳定预期措施,还会进一步观望。总体来说,接下来情况仍需多观察,但6、7月情况大概率不会比4、5月更差。

这轮松绑开始于今年3月1日郑州放松限购限贷,此举在业内看来具有标志性意义。一位房地产行业分析师告诉证券时报·e公司记者,自2016年“房住不炒”提出之后,限购、限售、限贷这“三限”成为限制需求端的核心政策,除了2018年末菏泽推动棚改货币化而取消限售之外,其他城市难以动摇“三限”,而郑州率先突破限制,也引来后续多个城市跟随。

目前来看,已经有多个城市触及“三限”核心调控政策的放松,且城市能级也不断提升,逐渐向一二线城市蔓延。例如成都、长沙、杭州、海口等热门城市都先后加入了楼市松绑行列。

一二线城市需求最为强劲,其松绑措施强度备受关注。“一线城市出于抑制房价过快上涨及控制人口数量过快增长等需要,不太可能出现大力度的松绑政策,更多可能是围绕着人才引进方面有限松绑。政策效果何时体现无法预期,更多取决于经济恢复情况和购房者对房价稳定的预期。”沈家超称。

值得一提的是,南京不久前曾传出“取消二手房限购”消息,但在当日即被叫停,还有很多地方松绑政策并没有明确文件。沈家超对此表示,多数松绑政策属于地方性政策,无明确文件和“一日游”现象意味着地方政府在试探市场反应和上级能接受的边界,因为中央“因城施策”的指导意见并未有明确的定性定量指标。松绑的边界必然是不违背中央关于“房住不炒”的底线。

业内将希望投向今年下半年。多位房企相关人士都对证券时报·e公司记者表示,当前行业大环境仍然没有根本性改善,市场反弹仍需时间。一位TOP10房企人士称,内部高管预计市场触底回升的时间点要到下半年。

克而瑞研究预计,6月将是验证各城市市场成色的重要节点,并给下半年市场定调。规模房企在6月及第三季度,也需尽可能加紧货量供应,同时积极营销以提高去化率水平。

上述分析师也表示,政策出台到市场回暖之间会存在时滞,而且随着市场需求逐步消耗,时滞会越来越长,“比如2008年刺激楼市时,政策时滞只有3个月,但到了2014年那一轮刺激时,真正传导到三四线城市就需要两年以上持续刺激。当前这一轮中,一二线城市一定是率先复苏的,但三四线城市节奏会非常慢。”

“更为根本的区别是,现在已经不会把房地产作为刺激经济的手段,‘房住不炒’仍然是政策基调。”上述分析师称。

沈家超预计,若今后不再有全国范围的大规模疫情,且经济逐步企稳,下半年行业销售同比跌幅将逐渐收窄。主要开发商(非统计局口径)1~5月的新建商品住宅销售额同比下跌约50%,若前述条件满足,惠誉预计全年同比变动数将回升至下跌约25%~30%。

房企拿地趋于谨慎

销售不振也让房企投资拿地趋于谨慎,部分出险房企已经无力投资,土地市场仍然处于不温不火的状态。

据克而瑞数据,销售TOP50企业5月投资力度降至今年次低,仅高于1月份,同比、环比分别下降95%和70%。投资意愿相对较高的企业依然是中海地产、建发房产、华润置地等国企央企,民企在土地市场几乎隐身。

今年前5个月,新增土地货值在500亿元以上的房企有万科、华润置地、中海地产、滨江集团、绿城中国和建发房产。其中,建发房产在5月厦门、福州土拍中拿地近60亿元,成为1~5月新增拿地金额最高房企。

部分出险房企受制于资金压力,已经无缘拿地。对比销售排行和拿地排行可以发现,融创中国、中国恒大、绿地控股、世茂集团、新城控股、阳光城等规模房企没有出现在新增货值百强榜单中。截至5月末,新增货值百强门槛为31.5亿元,环比上涨18%,但同比大降60%。

与此同时,百强房企拿地销售比大幅下降。克而瑞数据显示,今年前5个月,百强房企的整体拿地销售比仅为0.15,其中近八成房企的拿地销售比低于0.2,近六成企业投资处于停滞状态。一般情况下,拿地销售比多在0.30至0.45之间,比例降低意味着拿地趋于保守。

整体来看,5月土地市场呈现量价齐跌的状况。全国300城经营性土地成交量持续低位,5月总成交建筑面积仅为6606万平方米,环比下降15.6%,同比降幅再度扩大至六成以上;价格方面,由于5月三四线城市成交占比上升,致成交单价回落至3255元/平方米,同比、环比分别下降32%和19%。

(编辑:王星

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