一向低调的华润置地，最近惊艳了房地产市场。
今年前4个月，华润置地以274.8亿元的拿地金额跃升至全国房企第四。
很多房地产人说，华润置地在拿地与转型上大胆了许多。自去年4月起，华润置地在北京、广州等城市斥资近400亿元拿地，就已向外界释放了不一样的信号。
从今年前4个月的销售额看，国有企业中，保利地产位列第三，中海地产排在第五，华润置地、招商蛇口则分别以556.4亿和550亿分列第七、八位。
2021年，华润置地实现合同销售额3157.6亿元，较全年销售目标3105亿元，实现100.24%的完成率。以此来算，华润置地今年有望冲击行业前五。
值得注意的是，万科、保利、中海在保持开发业务规模的同时，也在大力布局经营性业务，尤其是万科在经营性业务上制定了千亿收入目标。在房地产行业深度调整的大背景下，今年房企前十的座次争夺势战必将愈发激烈。
下一步，华润置地会怎么走？
保销售、保利润
“原来大家一说房地产可能就是指住宅买多少地、盖多少房子、卖多少钱，能挣多少钱。未来中国房地产行业的定义，应该是一个相关多元多赛道的定位。围绕着这些变化，华润置地会继续坚持过去强调的有质量规模增长、安全经营底线、住宅+投资物业双轮驱动、严格的财务纪律和财经纪律几个方面。”华润置地总裁李欣说。
梳理华润置地的营收结构，住宅销售是其重要的业务板块。但今年华润置地没有制定要完成的具体合同销售数额，仅制定了“销售规模保持增长，行业排名保持稳定”的目标。
华润置地首席运营官张大为的预期是，今年楼市整体会呈现前低后高的态势，因此在销售上，华润置地会根据具体市场情况细致调整，包括不排除会在二三季度推出大量新项目入市。
华润置地2022年可售资源约有5278亿元，去年流入约2200多亿元，新增可售资源约3000亿元，整体灵活度较高。同时，这批可售资源中90%以上分布在一二线城市，且住宅产品占比接近70%。这组数据令华润置地的管理层相信，这会对销售有所保障。
另外，华润置地目前已将旗下项目进行分类分级管理，下一步销售方面总体思路是保销售、保利润。其中，新开盘项目要保利润、保去化率；滞销的项目要在保营销的同时保利润；公建项目要积极拓展大客户。
在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，目前华润置地规模与业绩高居中国房地产行业前列，并拆分出华润万象生活赴港上市。但华润置地同样面临增长“天花板”和可持续发展的压力。在战略层面明确新业务增长点和第二增长曲线规划，是华润置地当前需要重点关注的问题之一。
李欣指出，目前全行业的一个共识是，未来房企整体毛利率水平将回归到20%左右或者以上。回到华润自身，相信公司有能力将开发业务毛利率维持在22%—23%水平。而计算投资物业毛利率拉动，公司整体毛利率将保持在25%以上。
顺应“管理红利时代”的要求，华润置地内部正围绕着降本提质增效、杜绝浪费等方面提升管理水平。同时，也会在新获取项目上保持审慎。
推进融资并购
中国房地产数据研究院院长陈晟认为，如果华润置地能够在融资并购方面有所作为，那么它或许会有更加亮眼的表现。充分利用好并购融资机会，不仅可以使企业获得优质发展机会，也有助于华润置地与其他头部房企形成齐头并进格局。
目前华润置地储备的并购贷款资源已经超过400亿元，其在收并购方面是否会有比较大的动作？
华润置地首席战略官谢骥表示，政府明确鼓励国企参与收并购，华润置地对于收并购采取积极态度。收并购整体来说情况比较复杂，华润置地的投资策略是稳健的，从回报角度来看，一定是希望打通收并购项目与公开市场项目，遵循市场化、法制化原则，平衡好收并购风险与回报之间的关系，使得收并购成为华润置地重要的土地来源方式。
从策略上看，华润置地的收并购项目会聚焦主流城市、主流板块和主流客户需求，同时，更多侧重于项目端的收并购，不会考虑公司平台股权端的收并购。
目前，华润置地的经营性不动产收入在内地房企中排名第一，已成了华润置地抵御行业风险的平滑剂。财报显示，2021年华润置地经营性不动产业务收入达174亿元，同比增长36.3%，占总体营收的8.60%。
值得注意的是，住宅+投资物业双轮驱动，是华润置地管理层制定的战略方向和战略重点。财报显示，2021年华润置地投资物业(包括酒店经营)的毛利率达到了68.2%。也就是说，投资物业对华润置地整体毛利率的拉动十分有利。
因此，目前华润置地管理层比较一致的看法是，下一步，公司将持续把握商业资产发展的机会窗口，提升购物中心资产规模。按照计划，2022年华润置地将开业购物中心12个，年末在营购物中心数量达到66个，并在2025年将达到100个，总面积达到1200万平方米。
资产证券化业务是华润置地在商业地产规模上的重要推手。2021年，华润置地就深圳华润大厦、重庆万象城和上海万象城进行了资产证券化运作，并获得了125亿元资金。
华润置地首席财务官郭世清称，华润置地将继续推进目前的资产证券化价值释放渠道，希望回报率能够达到4%左右。
（编辑：王星）
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