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热点城市跟进北京 严禁“商改住”

2017-5-19 07:49| 原作者: 张欣|来自: 财新网

摘要: 严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用,不只是北京的“规则”,而应当成为全国各地的“通则”。
继北京商住房项目严格调控之后,广州、成都、上海、深圳相继跟进。综合来看,“不得擅自改变为居住用途”成为各地商办调控的基本原则。

3月26日,北京发布空前严格的商办调控政策,从销售、购房资格、信贷等角度全方位入手,同时配备完善的惩罚措施。北京商办项目成交迅速接近冰点。中原地产数据显示:3月26日之前3天,北京全市成交量达850套,而3月26日至3月29日,包括商住公寓、写字楼、商业地产在内的全口径商办项目,全市成交量仅7套。

3月30日,广州提出加强商办类房地产项目管理。具体要求包括:房地产开发企业销售商办类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。

4月21日,成都多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》,要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用,严禁擅自改变为居住用途。同日,上海要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

5月12日,深圳发文,提出对商办用房建筑设计加强管理。未来5年,商业办公、研发用房转公寓建筑平面布局不得采用住宅套型式设计,卫生间等各类管道应集中设计。在设计和建设环节弄虚作假(如预留管道等)将受处罚。

在调控力度上,北京对商办项目的管控实属最严,不仅明令禁止 “商改住”,还要求商办项目最小分割单元不得低于500平方米,在建在售商办项目不得出售给个人。二手商办项目出售给个人时,买家资格除需满足住宅限购要求,还需全额付款。开发商方面,项目建设单位如有违规,将被取消在京拿地资格。此外,北京各大商业银行还全面暂停了商住房的抵押贷款。

其他城市并未明确对个人商贷购买商办项目做出限制,也未明确提出取消违规开发商的拿地资格,而是侧重于在项目设计环节加强管控。事实上,今年1月至2月,上海就已对商办项目进行了调控,主要是清理核查擅自改建的商办项目,并停止商办项目网签。而此次针对商办物业有针对性地追加调控,实际是为了跟进北京“3.26”调控政策。

对于新建商办类项目的最小分割单元,广州的规定较北京宽松,限定在不得低于300平方米,成都政策没有限制最小分割面积;转让方面,北京和广州规定已购买的商办物业可转让给法人单位、个人,但广州给转让设置了“附加条件”,即个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

综合多地商办调控的政策来看,不得擅自改变为居住用途,成为基本原则。开发商自持运营不是短期政策,而是长效机制。

去年以来,炒房赚钱已是全民所向——能买住宅的时候,买住宅赚钱;限制买住宅的时候,买商住赚钱。同策咨询研究部总监张宏伟认为,当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后,需求转移至商改住项目,因此商办项目的限购,有助于为热点城市的房价去去火。

高和资本合伙投资人周以升认为,商业地产是连接实体经济的空间载体,其实质是实业的一部分。政府其实是在通过政策施压,倒逼开发商摒弃快速套现的传统运营模式,回归自持运营,实现转型。

此外,政府还担心商办用地价格上涨影响商业的正常发展。今年年初,上海市履新市长应勇表示,现在公寓式办公等“类住宅”乱象,扰乱了房地产市场的正常秩序,也间接抬高了工业用地和其他商业用地的价格,对这类问题必须予以清理整顿和规范。

4月24日,光明日报发文称,随意搞“商改住”,投机色彩明显,扰乱了房地产市场。因此,严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用,不应只是北京的“规则”,而应当成为全国各地的“通则”。

有业内人士预估,未来不排除有更多的热点城市向北京看齐,陆续出台补漏性的调控措施,让商办项目回归商业属性。

(编辑:王星)

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