近期，房地产行业频吹暖风，“房地产合理贷款需求也得到满足”，个人住房贷款、房地产企业开发贷款正在逐步恢复，市场信心正逐步增强。
对于房地产行业是否真已回暖，二级金融市场给出了答案。今年8月以来，A股房地产板块优质房企股价开始筑底反弹，以龙头房企保利发展为例，期间最大涨幅达68%。
| 保利发展股价走势图
那么，随着前期全面收紧的贷款政策，开始逐步放开满足合理贷款需求，楼市能否完成筑底，购房者是否又到该下手的时候了呢？
暖冬
这个“暖冬”，房地产行业发生的最重磅的新闻，莫过于“房地产合理贷款需求也得到满足”。
11月19日，央行发布2021年第三季度中国货币政策执行报告，重点对房地产的定调做了表述。
坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，实行房地产金融审慎管理制度，加大对住房租赁的金融支持力度。
与此同时，针对备受关注的房地产市场信贷情况，银保监会新闻发言人表示，房地产合理贷款需求得到满足。
| 中国银行保险监督管理委员会
银保监会数据显示，2021年10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。
央行公布 10 月个人住房贷款当月增加 3481 亿元，较 9 月多增 1013 亿元，这是央行首次单独发布个人住房贷款单月数据。
10月个人住房贷款的改善，显示出居民购房意愿已经出现了边际提升，房地产合理融资需求正在被满足。
从10月房地产市场信贷数据来看，消费端的合理需求得以满足。另一方面，扼住房企生命线的融资需求，也开始渐显暖意。
值得一提的是，今年9月，央行首次提及 “两个维护 ”，指导银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
11 月 9 日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。据不完全统计，11 月 10 日以来，已有 25 家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达 287.8 亿元，数额及发行企业数量相对较高。（注：该项数据仍在持续更新）
其中，作为龙头房企，央企保利发展、招商蛇口合计拟发行50亿元中期票据和超短融。房地产企业融资 “冰冻 ”状态开始有所缓解。
周期
众所周知，我们的房地产是周期行业。政策，在房地产行业周期中，起着至关重要的作用。
截至目前，本轮调控周期，如果从2016年下半年算起，已经过去5年了。在此之前，房地产收紧的调控周期大致为：2003年~2007年，2010年~2013年。按照此前两轮收紧的调控周期，本轮调控周期持续的时间，超过了前两轮调控，大概率已经接近尾声。
我们注意到，在2016年开始的调控周期里，成都作为最具有代表的新一线城市，其房地产市场周期几乎与整个房地产行业的周期重合。也就是说，随着成都的城市地位提升，未来成都楼市的周期将与全国房地产行业周期同频。
在观察房地产周期的同时，另外一个因素同样重要，决定房地产长期价值的还有货币量，一般指广义货币（M2）。房地产被誉为货币“蓄水池”起着保值增值的作用，房价的增长和货币量的增长长期是成正相关系的。数据显示，截至2021年10月末，我国广义货币（M2）余额233.62万亿元，同比增长8.7%。
相较2001年至2016年，广义货币余额同比增长10%以上，目前，广义货币（M2）的增速降到10%以内的新常态，但是由于巨大基数，增长绝对值依然很大。显然，决定房地产长期价值的货币量，仍然保持着持续增长。
那么，结合目前的经济环境和政策，能否判断是行业的拐点呢？首先，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不会改变。未来，房地产行业将进入长效机制下的健康发展。其次，房地产也是一个区域差异十分明显的市场，即便是此前一轮上涨周期中，各大城市也有先涨后涨，涨多涨少之别。
所以，与其预测整个行业，不如从以下几个维度，来看看我们成都房地产市场走向。在大的经济环境、货币政策、行业周期背景之下，我们可以从成都的GDP、城市地位、以及人口规模这三个方面窥见成都房地产的未来方向。
在GDP方面，今年前三季度，成都市实现14438.75亿元，排名全国第七，位于上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州之后。值得一提的是，2021年成都GDP同比增长10.0%，全年有望突破2万亿大关，去年成都第四季度GDP增量就高达4840.2亿元，占全年的27.3%。
在城市地位方面，在第一财经发布的《2021城市商业魅力排行榜》中，15个新一线城市的名次是成都、杭州、重庆、西安、苏州、武汉、南京、天津、郑州、长沙、东莞、佛山、宁波、青岛和沈阳。成都继续保持新一线城市之首的殊荣，在商业资源集聚度、城市枢纽性、生活方式多样性、未来可塑性等维度位列第一，在城市人活跃度维度位列第二，仅次于杭州。
《2021城市商业魅力排行榜》部分
在人口规模方面，根据2020年第七次全国人口普查结果，成都市常住人口达2093.8万人，较11年前增加了581.9万人。过去10年，在成都新增的近600万人中，大学学历人口达535万人，占总人口的25.6％。另外，成都15岁至59岁人口占总人口的68.74％，新增人口结构趋于年轻化，带动2020年成都城市户籍人口老龄化率较2016年下降0.68%。
综上所述，近年来，包括房地产行业本轮调控周期，成都在经济增长，城市发展，人口导入等关键领域取得了长足发展。因此，从较长时间看，成都的未来，也包括成都房地产的未来，依然是向好的。
时机
成都楼市长期向上，相信这也是共识。在向上的趋势中，如何寻找更好的买入时机，这需要结合市场和政策来判断，眼下恰好就是这样的时机。
一方面，成都房地产市场目前处于一轮调控周期的末端，随时有可能承接下一个周期；另一方面，成都楼市仍处“限购”之中，相对而言房价并没多大泡沫。
就在刚刚，11月23日，成都市住建局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，推出12条措施以推进重大项目建设，其中明确提到“协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。”
成都保障刚需购房者和房企的合理资金需求，这正是“房地产合理贷款需求也得到满足”的延续。另外，随着双限地的逐渐入市，我们认为，今年底开始就是刚需、改善购房者在成都置业的大好时机。
在当下的市场环境下，怎样判断什么项目值得下手呢？把握这三个维度，再结合自身需求，基本上就可以放心地买到心仪的房子了。其一，选择成都中心城区，包括传统五城区+高新区+天府新区+郫都区+双流区+龙泉驿区+温江区+新都区，且地铁能直达的区域；其二，选择优质的品牌房企，如央企国企等现金流充裕且稳健的房企；其三，选择优质项目的优质产品，现房为最佳。
根据上述逻辑，举个例子，最近城西热销的保利熙园项目就是典型的代表。该项目位于城西望丛新城改善宜居板块，由绿档央企保利开发，且主打城市洋房，颇受购房者追捧。
| 保利熙园实景图
首先，在地段上，保利熙园位于城西郫都区望丛新城核心区域，距地铁站仅700米左右。
据了解，望丛新城以文化与生态为核心，旨在打造宜居宜业的公园城市样本。未来，望丛新城就是大城西的改善宜居板块。
2020年郫都区发布的望丛祠天府文化产业园及望丛TOD项目规划中明确：“整个区域将以望丛公园为核心区，结合‘公园城市和三城三都’建设，充分挖掘古蜀望丛文化历史文脉，运用城市综合开发理念和TOD模式，打造产城融合、宜居宜业的公园城市示范片区。”
其次，保利熙园由绿档央企保利开发，值得信赖。
据了解，2008年入蓉至今，保利已经深耕成都14年。14年间，保利开发了80多个项目，业绩连续十年领跑成都楼市，累计销售总额超1700亿，累计服务40万业主，是成都开发楼盘最多，业主数量最多的开发商之一。
值得一提的是，2020年8月，为引导房地产行业健康发展，国家要求房企不得触及这三道红线：“1、剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；2、净负债率不得大于100%；3、现金短债比不得小于1倍。”在这三档考核中，央企保利以稳健的企业实力全部达标，稳居绿档第一梯队，即三线绿档。
作为龙头央企，保利具备更强的资金实力、运营能力和抗风险能力。有研究机构的数据表明，在“三道红线”的高压之下，保利是行业内少有的全优绿档企业，且稳居绿档第一梯队。
据媒体报道，日前，有银行为国有房地产企业开出融资白名单，这份名单中保利、中海、金茂、首创等央企国企在列。保利发展，实力雄厚，资金链和规模都处于行业顶流，其抗风险能力自然也是购房者的定心丸。
另据了解，保利熙园已全面现房呈现，目前，熙园1期已现房交付，2期也刚刚完成交付，整个项目全部实景呈现。该项目已经现房销售，这亦是吸引购房者的核心竞争力之一。
其三，保利熙园项目，毗邻国家4A级景区望丛祠公园、创智公园和知识公园，被3公园所环绕，占地132亩，容积率仅2.0，建筑密度仅23%，是一个高端改善型项目。
据了解，作为一个纯洋房社区，保利熙园由8-18层的电梯洋房组成，为响应“公园城市示范区”的号召，保利熙园在园林打造上可谓精雕细琢。
该项目秉持“中国园里的庭院洋房”的旨意，以西蜀文人园林为蓝本，采用蜀绣手法“以针代笔、以线晕色”来搭建园区景观构架，全园涵盖“四园”“十景”“一环”；打造了包括水系、景墙、亭台、庭院、厅堂、路径六大“中国园”景观元素的新中式园林。
| 保利熙园实景图
另外，在在户型设计上，保利熙园也十分讲究，宽阔尺度四房设计，超大尺度景观阳台，无不彰显名流大家格局。
目前，该项目所剩不多的127-142平米套四大户型，皆为11层一梯两户板式结构的纯电梯洋房。以142平米的户型为例，该户型南北朝向，为中轴景观楼王，配置了约6.2米的超尺度景观阳台，客厅设计了阳光大横厅，开间约6.8米，主卧为套房设计，预留了衣帽间及衣柜的位置，卧室区与客厅采取动静分区的设计，保证了主卧的私密性及舒适性，主人居住舒适性很高。
兼具“低密+城市”优点的洋房产品，这正式优质项目的优质产品。如上三点，恰好符合当下经济环境下，我们在成都市场找准时机，放心下手买好房的逻辑。
（本文不作为投资指导）
（编辑：王星）
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