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业委会与居民利益息息相关 如何成立并良序运转

来源:  人民网-人民日报       作者:孙立极 原韬雄      发布时间:2021-11-8 20:16  |  

·业主可以设立业主大会,选举业主委员会。

·地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

·业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。

——摘自《中华人民共和国民法典》

近日,一位河南读者来信讲述他们推动成立业委会的艰难历程,“折腾了大半年,最后我们彻底放弃了”。北京读者宋女士在来信中说,他们克服重重困难成立了业委会,但不到一年绝大多数的委员相继辞职,业委会无法继续履职。

业委会是基层社会治理的重要载体,与居民切身利益息息相关。今年1月1日正式实施的民法典明确了业主作为物业主体的相关权益。但业委会成立难、履职难仍然是困扰很多社区的老问题。

维护社区业主合法权益仍然是业主要求成立业委会的主要动力

在我国法律法规中,业委会是业主依法管理社区、保障自身合法权益的重要组织机构。民法典明确规定,业主可以设立业主大会,选举业委会;地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业委会给予指导和协助;业主大会或者业委会的决定,对业主具有法律约束力。

目前,维护业主合法权益仍然是业主要求成立业委会的主要动力。在人民网“领导留言板”上,反映小区管理混乱、存在安全隐患的留言数不胜数:

黑龙江哈尔滨市一位业主留言,小区院内车道两侧全停了车,没有消防通道,一旦出现火情消防车根本进不去,物业也不管;

重庆市渝中区一位业主留言,小区物业管理极差,车库淹水、电梯故障、楼栋门损坏等安全隐患突出;

福建福州市一居民反映,小区物业10多年不公开公共收支,业主多次要求均得不到回复,且有业主多次被困电梯无人值班处置,楼道没人打扫,垃圾无人处理,服务还不如老旧小区……

“如果没有成立业委会,业主很难针对小区公共事务发表自己的观点。”北京市物权法学研究会副会长、盛廷律师事务所主任律师毕文强说,依据相关法律规定,业主有权要求设立业主大会,选举产生业委会,“社区公共事务主要是招聘、解聘物业公司,监督物业公司服务。如果业委会缺位,就会产生大量矛盾:物业公司有管理服务小区的义务,但基本上不受业主的有效监督;业主享有法律规定的权利,却很难保障自己的合法权利不受侵害”。

西安市新城区韩森寨街道咸东社区党委书记、居委会主任苏颖认为,业委会还是物业与群众之间沟通的桥梁,“业主与业主之间、业主与物业之间都有可能发生各种矛盾纠纷。这时,业委会就可以起到沟通桥梁作用,努力做到事了人和,避免矛盾进一步激化”。

业委会成立需要良好外部环境和业主的信任与支持

记者调查发现,尽管业主大多高度期待成立业委会,但成立过程却经常遭遇各种阻力。

尚先生住在一个中部省份的省会城市。他说:“小区经常停电,尤其是用电高峰时三天两头整夜断电。物业公司还擅自改变公共区域用途,把门卫室变成了房屋租售中心。”小区业主为了维权打算成立业委会,十几位热心业主分组请全体业主签名,但物业公司知道后,使用各种手段骚扰热心业主。

西安市新城区长乐中路街道新东社区党委书记牛静静表示,小区成立业委会最突出的作用就是规范物业公司的经营行为,于是有些物业公司在业委会成立过程中不配合甚至从中作梗。西安市一个小区在街道办指导小区成立业委会的情况下,物业公司不依法参加筹备组、拒不参加业主选举大会,甚至在业委会已合法备案,集体罢免原物业、引入新的物业公司后,还不愿依法依规进行交接,对居民生活造成很大影响。

“当我们拿到2/3业主签字,达到法定门槛送社区审核时,社区先是称有业主投诉,签字不是本人意愿,后来又说材料丢了。就这样折腾了半年多,业主大会迟迟无法召开,最后,我们不得不放弃。”尚先生说。广东惠州、辽宁大连等地也有业主投诉当地社区为他们成立业委会处处设障。

随着法律法规的不断完善,成立业委会得到了法律的支持和保护。苏颖介绍,韩森寨街道区域内一个小区6年多两度筹备成立业委会均失败,后来在街道办事处的指导和监督下,历时4个多月终于选出业委会。

业委会受到外部压力导致成立难,而成立后履职难则多半来自业主内部问题。一方面,多数居民“不愿管事、不想管事”的心理较重,难以形成治理合力;另一方面,有的业委会委员并不能代表广大业主的利益。

“业主群体的共识很重要。”毕文强认为,业委会顺利运作需要全体业主的信任与支持。宋女士是北京市一个社区的业主。她表示:“经过一番艰苦的努力,小区终于成立了业委会,成功解聘旧物业、选聘新物业,小区面貌明显改变。”

发挥党建引领作用,吸收专业人才,促进业委会良序运转

牛静静认为,业委会委员是否秉持公心,是否具备组织带领业主自治的品德、能力、公信力和责任心,是业委会成立并良序运转的重要条件。

郑州大学公共管理学院特聘教授孙发锋建议:“应尽量将热心公益、责任心强、经验丰富的专业人才吸纳进业委会,为业委会提升能力水平提供人才支撑。”他提出,在业委会成立及运营过程中,“可以发挥党建引领作用,充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用,妥善化解利益纠纷,为业委会营造良好的外部环境”。

王瑛在上海市闵行区一个小区担任业委会主任已经5年多了。最初,街道办事处找到她,希望她作为一名党员担起领导业委会的重任。王瑛因此加入了业委会。最初也遇到不少困难,她认为要彻底改变物业服务,必须提高物业费、签约优质物业公司。小区内质疑、猜测的很多。王瑛带着业委会委员、志愿者在小区不断做说明,一家家找物业公司谈,终于找到了满意的物业公司。如今,小区面貌一新,邻里关系和谐,停车秩序井然。王瑛也得到了业主们的普遍认可。

毕文强说:“有些做得比较好的业委会每周开一次例会,邀请物业公司经理报告一周社区情况。业主可以在会上直接反映问题,物业公司经理现场回应。这样的制度建立起来后,业委会的日常管理工作就轻松下来了。”他认为,做好小区里的公共事务需要具备一定的治理能力,可以培训业委会委员,增强他们的管理、组织、协调等自治能力。同时,还要注重培养社区居民的业主意识,“比如按时缴纳物业费。让业主们充分认识到享受物业服务就要支付相应费用”。

记者调查发现,近年来,多个省份修改了物业管理条例,对成立业委会提出了明确具体的要求。《北京市物业管理条例》就提出,没有条件成立业主大会的,可以组建过渡性质的物业管理委员会临时补位,任期3年。

宋女士所在的小区一年后因为种种原因,大多数业委会委员辞职了,业委会也就此解散。其后,由街道主导成立了物管会,居委会主任兼任物管会主任。“居委会主任力邀我加入物管会。目前物管会7位成员中有4位是业主。物管会成了监督物业管理、配合街道小区工作的重要组织,也帮助业主解决了不少难题。”宋女士说。

毕文强表示,由基层有关部门推动成立物管会,效率较高,但从法律意义上说,物管会毕竟是临时组织,最终还是要过渡到业委会,由业主自主管理社区,“不过,过渡期也不能搞一刀切,有的小区自治土壤不成熟、思想认识不到位,仍需给他们一定的成长时间”。

(人民网霍亚平参与采写)

(编辑:王星

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