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泰禾集团债务爆雷 万科会否出手续命

|原发: 企业观察报

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图片来源:企业观察报


作者 张宁


曾经斩获千亿销售佳绩,并拥有“亚洲十大超级豪宅”荣誉的老字号房企泰禾集团,必须要在2020年做出生死抉择了。


情况是这样的,7月7日,泰禾集团(000732.SZ)在回复给深交所年报问询函的文件中,暴露了自己惊人的债务规模——截至7月7日,公司已到期尚未还款金额270.65亿元,年内到期债务达555.11亿元,占归属于母公司净资产的137.38%。业界习惯把这等规模的债务违约称为“债务爆雷”。


靠大规模借债、头顶债务重负一路闯过来的泰禾集团,肯定不会想到,2020年的这场疫情会是压垮骆驼的最后一根稻草,房地产行业持续低迷,泰禾集团的现金流断了。墙倒众人推,泰禾的信用被不断降级,没有金融机构愿意再借钱给泰禾。为了避免一命呜呼的悲惨结局,泰禾集团只好一边推进债务重组,一边积极寻找愿意掏钱救自己的战略投资方。


5月13日晚间,泰禾集团发布公告称,公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者,相关交易可能导致公司控制权变更。这则公告发出后,市场上关于“这位慷慨的战略投资方会是谁?”的猜想不绝于耳,毕竟一旦这笔买卖谈成了,不仅能够拉高泰禾集团的股票,还将见证一场足以载入史册的“中国房地产市场最大宗并购案”。


但让大家感到遗憾的是,这个猜想目前还只能是猜想。据市场传言,泰禾已先后与厦门国贸、建发股份、中铁建、保利等房企谈过,但都没有谈妥。厦门国贸、建发股份还特别向外界发表了声明:“公司没有接盘泰禾集团的计划。”市场上最近流传,万科A(000002.SZ)正在与泰禾洽谈接盘事宜。但是双方至今没有做出回应或是发布声明。


泰禾集团巨额债务爆雷,万科或是其他投资人究竟会不会在此时接盘泰禾?事实上,近期接受《企业观察报》采访的多数业界人士表示并不看好。


泰禾爆雷,千亿房企缘何沦落至此


迅速圈地,是中国房企发展壮大的基础和法宝,泰禾地产也不例外。应该说在这方面,泰禾集团董事长黄其森力度更甚。


2014年至2017年,可以说是泰禾集团的黄金时期。看一看泰禾集团的公开资料,2014-2016年这三年间,黄其森花了500多亿元买地,这个数字已经超过了泰禾集团同期三年的总营收,不可不谓大手笔。泰禾也因此屡次问鼎地王宝座,就算是那些溢价率超高的地块,黄其森也是不惜成本,坚决拿下。需要提醒的是,泰禾集团的拿地成本基本都是通过借债而来。


花了这么多钱买地,自然是要赚回来的。一言以蔽之:高价拿地,打造高端别墅豪宅,最后以上千万的高价卖出去,泰禾集团就是这样赚钱的。


2017年泰禾集团凭借1010亿元的销售佳绩,上榜中国地产15强,晋级“千亿房企”军团。泰禾地产院子系旗下项目屡获“亚洲十大超级豪宅”殊荣。


随着泰禾集团不断发展壮大,董事长黄其森准备搭建“护城河”,即用投入800亿-1000亿元、集团未来8年至10年不盈利的代价,把泰禾打造成一家集地产、商业、医疗健康、教育、文化院线等领域多元产业的大型企业集团。


然而没有想到的是,志在多元化布局的黄其森和泰禾集团,却在2020年因债务违约而半路折戟,甚至走到破产边缘。


“泰禾的问题,有今年疫情冲击下房地产行业整体低迷的因素,但更主要的原因在于,房企决策者本身对于市场走势和政策走势判断的失误,并且不断加大杠杆,蕴藏的危机终于爆发,这是导致企业经营失误的重要原因。”上海易居房地产研究院总监严跃进对《企业观察报》说,“不难看到这几年很多企业业绩成长很快,但是如果忽视了后续的市场风险,就非常容易栽跟头。更为关键的是,房地产政策持续收紧且没有放松的迹象,这使得很多房企面临非常大的经营压力。”


“高端住宅资金周转较慢,这就对开发商的现金流提出了较高的要求,这也是其中一项风险。一旦销售遇阻且资金流动性差,企业资金链就会承压,就会出现泰禾现在面临的局面。”包括严跃进在内的多位房地产行业人士都这样认为。


可以拿来佐证的一个例子是,2017年泰禾以108.6亿元的总价,接盘了2015年83亿元的北京丰台地王,就是后来的“泰禾北京金府大院”,价格2600万元/套起。但是听说这个项目开发了大约5年,到现在也没有全部卖完。泰禾集团的另外一个项目——2019年的“句容鹿山院子”也因为收购股权纠纷问题而阻滞了正常开发的进度。


严跃进说,可以用一句话总结泰禾危机的原因,那就是在忽视市场风险的情况下盲目扩张。如果泰禾这次能够起死回生,应该减少高端豪宅这类回款慢的项目,转向刚需类住宅项目,从而提高资金周转率,保证充足稳定的现金流。


复杂债务关系曝光,多次引战未果


此次泰禾集团债务违约事件引发业界和资本市场震动,原因除了债务总额庞大外,还在于其极为复杂的债务关系。


看看泰禾集团是怎么借钱的。泰禾集团最近给深交所《年报问询函》的回复显示:截至7月7日,泰禾集团已到期尚未还款金额270.65亿元,年内到期债务将达555.11亿元。其中,公司债年内到期80.58亿元;信托公司贷款年内到期258.92亿元;资产管理公司年内到期137.66亿元。其他非银行贷款年内到期9.39亿元;银行贷款年内到期68.56亿元。


这么看来,信托是泰禾集团最主要的借钱渠道,这其中包涵了泰禾集团质押其股权以及信托融资。而这次的债务违约事件,也令借钱给泰禾的20多家信托公司一起卷入泥潭。


一位不愿具名的投行分析师告诉《企业观察报》,“出现体量如此庞大的公开市场债券违约,泰禾想要在资本市场再融资肯定没戏了。”


泰禾怎么办?7月7日,泰禾集团表示,针对目前债务的化解,公司将用开发地产项目的销售回款、自持物业项目的变现等多种渠道筹集偿债资金,同时与相关金融机构协商将到期负债展期,并聘请专业机构开展沟通工作。


另外,公司控股股东泰禾投资集团有限公司正在筹划公司引入战略投资者事宜。将有助于推动后续债务重组工作,帮助公司增强流动性,以缓解债务偿还压力,优化资本结构,帮助实现公司长远价值。


可实际情况是,从今年5月泰禾集团发布公告筹划引入战略投资者,到现在3个月过去了,泰禾依然没有找到愿意拯救自己的“白衣骑士”。泰禾还能不能指望引入战略投资者?这成为房地产市场和资本市场同时关注的问题。


中闻律师事务所合伙人陈开洋在接受《企业观察报》采访时指出,资方承接债务的同时必须要考虑资产盘活、土地开发、现金回流。因此,存量开发用地及可售房源资产将成为资方考量核心。否则,接盘就会演变成不良资产处置。基于泰禾债务规模庞大,这是需要资方高度重视的问题。


更为槽糕的问题同时还被研究机构挖出来了:根据天风证券的研究,泰禾于2019年频频为控股及参股公司提供担保,截至2019年末实际担保余额为812.62亿元,占年度经审计归属母公司所有者权益的412.49%。这其中,不排除房企进行表外融资并提供担保,以致部分负债不体现于报表。


泰禾集团到底背了多少债?外界不得而知。不过查询公司公告可以看到,截至2020年7月2日,泰禾投资及其一致行动人所持公司股份累计被冻结15.6亿股,占其所持股份比例100.00%,占泰禾集团总股本比例62.69%,均因为关联公司提供担保而履行担保义务所致。


对此多数市场人士认为,从上述情况看,泰禾集团想引入战略投资者恐怕不是说的那么容易。


万科该不该入局


近期,《21世纪经济报道》的一则消息扰动了资本市场——持续多日的泰禾集团引进战略投资者工作即将进入尾声,万科有可能成为泰禾的新股东。泰禾集团股价随之出现上涨。


据《21世纪经济报道》称,早在今年5月初,泰禾与万科就已展开接触,并表示出合作意愿。此后,虽有其他公司介入泰禾“引战”工作,但双方始终保持着沟通。截至目前,双方已在深圳、北京两地有过多轮磋商,谈判进展总体顺利,对泰禾项目层面的盘点也已进行多轮。


然而针对此事,泰禾与万科双方均未向外界做出回应。万科,这个中国房地产界的明星企业,会否接盘泰禾地产?


值得注意的是,尽管泰禾集团已是负债累累,但是依然有压箱底的东西——土地。泰禾集团年报显示,截至2019年底,泰禾的土储达到3270.14万平方米,可售货值约4000亿元。现在看来,这也是目前泰禾集团能够吸战略引投资者的最大筹码了。


对此业内人士的看法是,对于追求规模的房企来说,这笔资产是一个不小的诱惑。但是考虑到泰禾巨大的债务黑洞,无论万科或是其他投资方,能不能接下泰禾,还要看企业自身的实际情况。目前看来,有能力接下泰禾的企业并不多。


接受《企业观察报》采访的业界人士中多数表示并不看好万科会接盘泰禾。中闻律师事务所合伙人陈开洋在接受《企业观察报》采访时指出,如果万科入主泰禾,首先要解决的问题是在建、在售项目的处置应对,一旦形成烂尾楼盘,非融资性债务链条恶化,预售资金断流,后期局面将更加恶化。考虑到目前泰禾的债务规模和复杂的债务关系看,这一点应该引起万科的注意。


业内人士普遍认为,近几年中国地产行业普遍低迷,行业性危机频现,万科此时接盘泰禾的可能性不大。


背景链接:


泰禾集团总部在福建省福州市,由福建商人黄其森创立。黄其森今年55岁,他15岁上大学,31岁创办泰禾地产,有着不平凡的经历。


1996年,原本在建设银行福建省分行工作的黄其森放弃了稳定的饭碗,毅然在福州创办了泰禾地产。2002年初,黄其森率领泰禾团队来到北京,决心在京城打出一片天地。没过多久他和他的团队就开发出了“运河岸上的院子”这样的高端住宅项目,并且因此一炮走红。


泰禾地产也从一个名不见经传的地方房企,摇身一变,成了全中国闻名的高端豪宅品牌。“运河岸上的院子”更是价格不菲,全盘货值从6亿飙升到80亿,这种价格上涨速度直到现在也堪称传奇。


“我们要打造中国第一豪宅别墅!”这是黄其森出道时喊出的响亮口号,而事实上,在黄其森的带领下,那时的泰禾集团也的确占据了中国高端房地产市场的C位。


2007年到2011年,这五年可谓是中国楼市最火爆的时期,各路资金纷纷涌入房地产市场。怀着闽系商人的野心,黄其森也要去资本市场玩一票。2010年9月30日,黄其森又成功了,泰禾集团借壳福建三农上市,成为当年中国国内唯一上市的地产股票。


上市之后还要继续圈地,泰禾地产在黄其森的带领下马不停蹄。2014年到2016年这三年间,黄其森花了500多亿元买地,这个数字已经超过了泰禾集团同期三年的总营收,可谓大手笔。高价拿地,打造高端别墅豪宅,最后以上千万的高价卖出去,黄其森的这一套让泰禾集团和他本人赚得盆满钵满。2017年泰禾集团凭借1010亿元的销售佳绩,上榜中国地产15强,晋级“千亿房企”军团。黄其森也荣耀登上“福布斯全球亿万富豪榜”。


然而,黄其森的野心还在膨胀。2018年,不满足于只做地产的黄其森,开始拓展泰禾集团的业务边界。他计划从2018年开始,每年投入100亿元,未来5年共投入800-1000亿元到医疗领域,同时向医疗、教育、养老等多个领域进军。黄其森要把泰禾集团变成集地产、商业、医疗健康、教育、文化院线等领域多元产业的大型企业集团,这也是泰禾集团的护城河。黄其森为此做好了公司8年至10年不盈利的准备。


思路或许正确,但这一次黄其森失败了。靠不断加大杠杆,扩大举债规模一路闯过来的泰禾集团和黄其森,倒在了2020年的疫情阴霾下,泰禾集团的现金流断了。从千亿房企到百亿债务违约,泰禾集团仅用了三年时间。此时的黄其森和泰禾集团也只好焦急地推进债务重组,同时积极寻找战略投资者。这一次,黄其森能等来自己的“白衣骑士”吗?


(编辑:王星


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