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中国奥园吹响收购集结号 通威股份"躺赚"超12亿

原作者: 黄银桥 |原发: 时代财经

放大 缩小

尽管2020年的增长目标只有12%,但中国奥园在土地市场上的积极程度并不亚于此前几年。


7月13日晚间,中国奥园公布了最新一笔收购,其将以19.36亿元的总代价收购成都通威实业公司98%股权及100%债权,其中股权交易金额为18亿元,债权交易金额为1.36亿元。


凭此收购,中国奥园将获得位于成都市成华区的三宗住宅用地,土地面积共计约12.74万平方米,总建筑面积合共约30.36万平方米。


仅仅一天之后,中国奥园又通过招拍挂方式获得广州增城中新镇集丰村A20005号地块,成交价8亿元,成交楼面价9684元/平方米。


年报显示,中国奥园去年上半年购地支出约132亿元,而中指数数据显示,2020年上半年中国奥园购地金额为127亿元,与去年同期相当。中国奥园方面未答复时代财经关于此次收购的问询。


知名地产分析师严跃进则表示,最近一些中大型企业拿地动作比较积极,通过收购等方式拓展土地储备做大规模,说明企业对市场还是看好的。


通威股份躺赚超12亿


中国奥园这一次的交易卖家是仅次于新希望集团的四川第二大民营企业--通威股份有限公司,这是一家以农业(渔业)、太阳能光伏双主业为核心的非房地产企业。不同于新希望集团有专门的地产板块,通威股份的房地产业务并未成体系。


时代财经获悉,通威股份此次出让的三块地可以追溯至2015年7月3日,彼时通威股份召开董事会决定对子公司通威实业拥有的位于成都市成华区外北熊猫大道白莲池、将军碑成国用(2003)第 866 号、成国用(2003)第 867 号土地使用条件调整并缴纳出让金。


调整前,第866号、第867号地块土地性质分别为养殖业用地、划拨住宅用地,调整后,两地块土地性质变更为城镇住宅用地、商服用地,同时被重新划分为三宗地块。三地块合计面积12.74万平方米,其中城镇住宅用地11.47万平方米,商服用地1.27万平方米。


就上述土地实用条件及用途变更,通威实业缴纳了2.64亿元土地出让金。


由于自主开发不符合公司以“渔业+光伏”为主的实业发展战略及专注主业的发展方向,2016年10月,缴纳完土地的印花税、契税,移交完地块公建配套设施建设区域后,通威实业就迫不及待地开展了出售工作。同年10月31日,通威股份发公告称,公司拟以竞价方式出售通威实业98%股权,以2016年9月30日为评估基准日,通威实业98%股权价值为10.83亿元。


2018年1月,通威实业正式取得三宗地块的《不动产权证书》,出售真正提上日程,2018年5月,通威股份在成都市高新公证处的见证下采取竞价出售的方式处置通威实业。


但这次出售并未成功,通威股份分析称,这主要因为成都市刚发布房地产限购政策,影响了开发商对成都未来楼市预期,报价未达公司预期,最终未能成交。


这一耽搁就是两年,最后中国奥园成为了的买家。相较于2016年,通威实业2020年的售价又涨了近8亿元。通威股份称,此次交易预计产生净利润12-13亿元,与当年2.64亿元的土地出让金相比,增长超过10亿元。


过去的2019年,通威股份净利润为26.34亿元,而这次通过卖地一下子就赚了将近去年半年的钱。


奥园土地加仓


中国奥园是近年行业内增长迅速的房企之一。2015年中国奥园销售目标仅151.7亿元,2016年开始迈入快车道,以每年翻番的速度实现增长,2016-2018年销售额分别为256亿元、455.9亿元、912.8亿元,2019年首次突破千亿,达到1180.6亿元。


为支撑规模增长,中国奥园从2017年开始全国扩张,当年通过收并购、招拍挂等形式新增58个项目,2016年仅17个。2018年新增64个,2019年新增87个。


截至2019年底,中国奥园共拥有280个项目,分布在85个城市,进入城市比2016年的30个明显增加,土地储备总建面为4503万平方米,拥有总货值约4585亿元,计入城市更新项目后的总货值约6845亿元。


东北证券房地产分析师吴胤翔认为,一家刚破千亿的房企,土地储备货值起码要是销售规模的两到三倍才合理。目前来看,中国奥园的粮食是足够的。


不过,与同样在2019年首破千亿且近年增长很快的美的置业、建业地产相比,中国奥园的土储规模则要少一些。美的置业、建业地产截至2019年底土地储备分别为5263万平方米、5093万平方米。


尽管中国奥园2020年的增长目标只有12%,为最近五年最低水平,但其拿地预算却未有削减。中国奥园管理层在3月份业绩会上透露,2020年奥园买地预算还是保持以往水平,预算约为合同销售的30%-40%。


在疫情得到缓和的4月初,中国奥园即宣布收购京汉股份29.99%股权,总代价11.6亿元。为了控制扩张带来的杠杆上升,中国奥园还效仿旭辉一直在加大外部合作。


据时代财经了解,今年以来,中国奥园先后与弘阳集团、广西农垦集团、伟业金控集团、河南国控集团、青岛经济技术开发区投资控股集团达成战略合作,计划在佛山、广西、华东、河南、青岛等区域开展项目合作。


其中,奥园与弘阳集团已经签订了佛山狮山项目的合作协议,与青岛经济技术开发区投资控股集团的合作也有了眉目,首期合作项目多达38条旧村改造。


在旧改方面,中国奥园还于今年6月8日,确认成为东莞市清溪镇大利社区荔枝村南商住更新单元的前期服务商;4月24日,成为珠海联安旧村改造项目实施主体。


除此之外,中国奥园还通过招拍挂方式在广州、合肥、佛山、成都、漳州、宁波等城市买地。中国奥园2019年上半年购地支出约132亿元,而中指数数据显示,2020年上半年购地金额为127亿元,与去年同期相当,未因疫情放慢脚步。


但需要指出的是,尽管没有因为疫情放缓拿地,但中国奥园的销售却实实在在受到了疫情的影响。2020年上半年,中国奥园前四个月的销售额都出现同比下滑,直到5月份才回正,1-6月销售额累计为508.7亿元,同比减少5.15%,仅完成全年目标1320亿元的38.54%。


(编辑:王星


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