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中海地产归元落子半年收官

原作者: 莫迟 |原发: 蓝鲸财经

放大 缩小

时间进入七月,“特殊”的上半年划上了句点。


在今年的前6个月中,从疫情期间的偃旗息鼓,到复工后的快速升温,房企们的拿地热情随着疫情的走向呈现出先抑后扬的态势。


据中指院数据显示,在刚刚过去的6月,房企们的拿地热情再度回升,其中5家房企单月投资额均超过了150亿元。在这其中,不算意外的出现了中海地产的名字,而这已是其连续第二个月投资额超过150亿元。在过去的两个月中,中海地产单月拿地金额分别为183亿元、179亿元,接连在广州、佛山、武汉、长沙、苏州等诸多城市落子。


连续两月的积极拿地布局,使得中海地产在中指院拿地投资榜单的排名节节上行,在此背后展现的,无疑是企业对于土地资源的强烈渴望。


大华“搅局”,武汉拿地现小插曲


6月份中海179亿元土地投资的重心,压在了最后一天。


在上半年的收官之日,经历一次延期的武汉归元二期两宗打包地块,如业界预料中的落入中海囊中。凭借着两宗合计144.2亿元总价的靓地,中海一举包揽了月内土拍总价榜单中TOP5中的两席。


作为武汉老商业区的核心,这两宗地块无疑有着极佳的区位优势。中海本次竞得两宗地块位于汉阳区汉阳大道以南,拦江路以北,鹦鹉大道以东,滨江大道以西,合计土地面积175780平方米,建筑面积约99万平方米。


如同3年前远洋集团以150亿元竞得的武汉归元地块一样,本次中海所竞地块也包含着诸多业态,据悉,在规划内,地块内商业与住宅比例约为3:7,其中,在商业部分中包含一座10万平方米以上的购物中心以及三座勾勒出汉水边“天际线”的写字楼。


有观点认为,远洋集团一期开发无疑为归元里地块增色不少,归元板块作为曾经武汉的洼地之一如今已经受到越来越多的认可,作为后入者,中海将与远洋共同享受区域未来成长的红利。


值得一提的是,在中海的战略业务中,住宅地产开发被称之为今天的业务,商业地产运营被称之为明天的业务,而获取这个承载 “今天”与“明天”的大盘地块的过程却出现一段小插曲。


根据公开信息显示,本次土拍条件极为苛刻,除极高的商业比例以及高达132亿元的总起拍价让诸多市场参与者望而却步外,还包含其他出让条件,其中就包括产业导入要求“2019年《财富》排行榜世界500强前50强企业或其控股子公司入驻、该企业商业品牌须被2019年中房协评定为‘商业地产运营30强’企业”。


在业内人士看来,对于母公司为中建集团的中海地产来说,这无疑是一幅为其定制的地块。不过,在竞拍环节中,大华集团的出手成为归元地块土拍的一个小意外。在与大华集团数轮的竞价之中,中海地产虽然最终如偿所愿,但土地成本却增加了12.2亿元,相对应的两宗地块的楼面价亦分别增长至14620元、14398元。


从周边项目来看,在6月14日远洋东方境世界观加推部分均价约为25760元,这其中包含了3500元每平方米的精装价格。


对标中海地产近年来的利润率,以目前的市场价格项目盈利空间并不算大,而大华集团的出手竞争无疑使得项目的利润率进一步压缩。


有业内人士对蓝鲸房产表示,虽然可以通过精装交付等方式改善项目的利润,但更多的还是需要后期项目开发所带动,更完善的配套设施获得板块整体溢价提升。


514亿元拿地背后的扩张欲望


在略有波澜的收获了归元二期地块后,中海上半年的拿地投资额被定格在514亿元,在中指院上半年拿地榜中摘得榜眼。


而与2019年同期的441亿元相比,今年上半年中海地产的拿地投资亦实现了17.68%的同比增幅,这个成绩使得中海地产成为上半年销售TOP10中,仅有的3家拿地投资增长的头部房企之一。


虽然已成为佼佼者,但这个增速对于中海地产的既定目标来说并不快,根据规划,在今年中海将拿地权益预算定为1400亿元,同比增长23%。这也意味着,在下半年中海地产拿地节奏还将保持甚至进一步加快。


事实上,在上半年,中海地产的土地的强烈渴望便已展现无遗。在大手笔的投资布局背后,根据CRIC统计,中海地产在上半年的重点监测城市参拍重点地块的次数超过80次,仅次于同样在土地市场上收获颇丰的金地集团(SH:600383)。


有观点认为,上半年中海拿地加速与市场推地的节奏不无关系,二季度以来,诸多一二线城市推出的优质地块,显然无疑很符合中海地产长期深耕一二线的口味。根据中指院数据显示,今年上半年一二线城市总体供应量同比增长,其中,二线城市供应22903.5万平方米,同比小幅下降1.2%,但一线城市供应量则同比增长60.3%至2125.4万平方米。


而在供应因素之余,管理层的变化或也是中海加大了布局力度的原因之一,在2月份,以张智超晋升任行政总裁为标志,多位年轻高管成为中海地产的核心。就此,中原地产市场分析师卢文曦便对蓝鲸房产表示,随着更多“少壮派”在企业担当重要职位,势必会增加企业的活力与冲劲。


在管理团队年轻化的背景下,中海地产也开始寻找实现自身规模突破的新路径。例如,在今年3月中海地产便发布了2020寻地合作计划,而这份以“共赢”为主基调的计划无遗改变了中海近几年建立的高冷形象。在寻地合作之外,中海亦在上半年通过增资等途径适当降低自身的权益,例如,今年5月,中海地产便计划为武汉项目等附属公司增资引进合作方,为加大布局积攒更多筹码。


“这是市场环境造就的一个结果。”在卢文曦看来,在行业整体向规模靠拢的大背景下,需要有条件的企业更多从多种渠道拿地、尝试更多种的项目,而管理团队的年轻化则是对这个变化过程的催化。


在今年上半年,中海地产取得了操盘金额1609.8亿元的成绩,并以此超越了绿地控股在榜单坐稳了第六名的位置,在不断加大的投资力度下,中海的未来又将坐在哪一把交椅之上?


(编辑:于思洋


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