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港龙中国IPO倒计时,房企能否再迎上市高峰?

原作者: 霍温洁 |原发: 蓝鲸财经

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两次递表后,港龙中国终于即将敲开资本市场的大门。


6月29日,“苦尽甘来”的港龙中国终于迎来了全球发售。据了解,港龙中国拟以3.6港元-4.1港元/股的价格,全球发售4亿股股份。其中,基石投资者已认购8000万港元,约占全球发售总股份的5.2%。


值得注意的是,港龙中国成功IPO的意义,不仅是为其自身拓宽了融资渠道,取得资本市场助力。同时,作为疫情后首家成功IPO的房企,也为一众等待上市的房地产企业带来了一线希望。港龙中国后,房企上市能否重现2018年、2019年的盛况,再迎高峰?港龙中国又是凭何获得港交所青睐?


房企陷上市难泥淖


2020年的端午节,是属于房地产资本市场的狂欢。


自6月24日开始,先是弘阳服务、正荣服务、港龙中国通过港交所聆讯。随后在不到一个星期的时间里,更有包括雅居乐、合景泰富、佳源国际、世茂集团、金科股份在内的5家房企相继拆分物业管理公司上市。


其中,港龙中国以房企身份,混迹在一众物企“资本弄潮儿”中,显得格外特殊。


值得注意的是,这是新冠疫情爆发以来,首家登陆资本市场的房企,也是继1月16日汇景控股挂牌以后,2020年上市的第二家房地产企业,港股内房新上市房企出现了长达5个月的空档期。但这与2018年以来,房企掀起的上市浪潮,形成了鲜明的对比。据蓝鲸房产不完全统计,2018年与2019年,港交所均先后迎来6家房企上市。


中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产指出,在市场下行和疫情的影响下,导致行业整体比较悲观,资本市场对行业和企业的判断均不乐观。


即便如此不受欢迎,今年2月份疫情后,已有鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、中国文旅、三巽控股、实地地产、大唐地产、祥生控股等房企先后冲击资本市场。其中,三巽控股为第二次递交招股文件,大唐地产则为第三次。内地中小房企赴港“敲钟”似乎越来越难。


58居客房产研究院分院院长张波表示,房企港股上市的难度不断增大,原因在于意图上市房企本身大部分存在自身负债水平较高,还款压力大的问题。随着国内调控以及房企整体融资面的压力提升,港股市场对于房企的谨慎度亦不断提升。


张波直言,房企上市的窗口期早已过去,但中小房企上市的热情并不会结束。预计还会有不少房企积极谋求港股IPO,但总体结果或仍旧难言乐观。


财务改善或助推港龙中国着陆


6月24日,港龙中国通过港交所聆讯,5天后,开始正式招股。


公开数据显示,港龙中国面向全球发售4亿股,其中10%公开发售,90%国际配售。同时,其以每股发售价不超4.1港元,预期不低于3.6港元,集资12.4亿至16.4亿港元。据了解,港龙中国股份将于2020年7月15日上午九时正式开始于联交所买卖。


虽然成功扣开了资本市场大门,但港龙中国的上市旅程可谓一波三折。据了解,去年10月22日,港龙中国向港交所递交招股书。此次招股书失效之后,港龙中国于今年5月12日再次发起冲刺。二度递表后,才终于通过聆讯。


不过,在等候过审的房地产企业中,不乏三巽控股、大唐地产等多次递交招股书的房企,港龙中国又是凭何能够在一众企业中,获得港交所青睐?


业内人士指出,这与其财务数据的改善不无关系。


招股书显示,港龙中国在2007年于常州成立,专注开发作宅用途物业及其配套,业务范围集中在江苏省常熟、盐城、南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州、绍兴等城市。2018年开始对外扩张,新进上海、河南省、贵州省内的多座主要城市。截至估值日期,港龙中国于21个城市的53个开发项目的总权益土储约为544.44万平方米。当中包括建筑面积约26.08万平方米的可销售及可出租已竣工物业,总建筑面积约475.17万平方米的开发中物业,以及总建筑面积约43.19万平方米的未来开发物业。


根据招股书,2017年-2019年,港龙国际的物业开发及销售收益由4.34亿元增长至19.78亿元,营收三年复合增长率为113.5%;其归属股东溢利也有0.31亿元增至6.68亿元,复合年增长率达277.1%。同期,其毛利率也由2017年的21.9%上涨至2018年的30.8%,2019年进一步提升到了42.7%。而得益于毛利率以及2019年应占合营企业及联营公司利润大幅增加,港龙中国2019年净利率增至23.8%。


蓝鲸房产通过对比递表未上市房企的财务指标发现,截至2019年底,港龙中国的毛利率及净利率情况,在一众等候过审的房企中,表现较为突出。


易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,在房企IPO的过程中,资本市场更关注能够反映企业盈利数据的指标。主要看财务方面的贡献能为投资者带来多大的盈利。


不过,在规模大幅增长的同时,港龙中国的债务也在飙升。


2017年-2019年,港龙中国的资产负债比率分別为98.8%、122.1%及172.6%。这一数字远高于2019年中国百强房企78.7%平均资产负债率。而截至2020年3月31日,该数值进一步飙升至287%。招股书中称,这是由于银行及其他借款增加导致的。港龙中国过去三年的未偿还银行借款及其他借款逐年大幅递增,分别达到3.17亿元、8.56亿元和28.53亿元,2019年期末时的未偿还借款数额达到了2017年时的9倍。


虽然港龙中国打破了2020年房企过审、上市的僵局,但在国内调控以及房企整体融资持续收紧的背景下,并不代表资本市场对内房企业敞开了大门。如何提高企业的盈利水平,才是取得资本市场入场券的关键。


(编辑:于思洋


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