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文一地产被传上市 谋全国化跳板欲打破"围城"

原作者: 黎冠 |原发: 蓝鲸房产

放大 缩小

从来自江苏的港龙中国、到四川的领地控股,越来越多的区域房企加入到赴港上市的大军,寻求资本市场的温暖。


近日,据IPO早知道消息,安徽百亿房企“文一地产”近期正与投行密切接触,筹备赴港上市。作为“合肥王”,文一集团有着典型的区域房企发展经历,从首个项目的出彩到连续高价拿地,再到限购压力下的暗淡,它所经历的与"前辈们"并无二致。


然而,在近年,固守合肥的文一集团销售逐渐遇到瓶颈,这或许唯有通过IPO,加速全国化才能打破。


兴于合肥,困于合肥


成立16年,深耕于合肥的文一集团赢得了“合肥王”的称号,但似乎也错过了扩张的机遇。


2019年,文一集团的销售额依然没有很大起色,“100.5亿元”,这个与其2014年相仿的成绩使其在克而瑞榜单里名列第160位。其中,合肥一城销售额就占至七成,达到71.15亿元。


在规模房企省域化、全国化布局已基本落地的背景下,兴于合肥的文一集团依然困于一城。


时间回到10年前,彼时年满五岁的文一集团刚刚熬过了2008年的金融危机,面对首府之外的机会,董事长周文育为文一集团的未来发展规划定了调——“文一哪儿也不去,就深耕合肥。”


在此后,虽然文一在2013年因为楼市降温而大幅度降价促销,但依然瑕不掩瑜,规模持续走高。在2014年,文一集团全年销售成功突破百亿元达到107亿元,并以此取得了73名的成绩,稳坐安徽省头把交椅。


这个百亿成绩在彼时有着极佳的成色,包括滨江、龙光、中骏等如今耳熟能详的千亿或准千亿房企,均在同年跨过百亿门槛。


事实上,自2014年,合肥楼市便迎来了复苏,而借着春风,文一也加大了投资力度。据悉,在2014年至2016年期间,文一地产共计获得土地26宗,其中,亦包括2016年3月以76.89亿价格拿下的合肥总价地王。彼时这宗地王,吸引了融创、万科、绿地、金科等本地及全国房企上演夺食大战,在文一集团最后一次举牌时,住宅部分已溢价400%,折合楼面价每平米约1.8万元。


一片惊呼声中,文一集团也迎来销售的巅峰,2019年全年销售额达到了184.2亿元,并喊出了“成为全国30强”的目标。


然而,这个数字却成为了文一集团的瓶颈。随着2016年10月合肥史上最严调控政策“房十条”的发布,合肥楼市供应端和需求端双双遇冷。在往后的三年内,将筹码集中在安徽的文一规模开始缩水,据克而瑞数据显示,在2017年-2019年,文一集团销售额分别为142.8亿元、119.1亿元、100.5亿元。与此同时,在2019年末,文一曾经的目标——行业TOP30的门槛已升至1100亿元以上。


值得一提的是,文一集团走出去的时间并不算晚。2016年,文一开始实施“走出安徽布局全国”的计划,并分别于同年7月、9月,于武汉、南昌以5.53亿元、5.57亿元总价成功大幅地块。


但天不如人愿,在2017年,因屡次转让项目股权、项目折本出售等消息,文一地产屡屡出现资金链遭遇危机的传闻,甚至一度传出申请破产的消息。虽然相关事件随着周文育的出面澄清而告一段落,但走出去的步伐却明显出现了停滞。在2019年,文一集团接近九成销售额均来自于安徽省内。


这个数字与诸多同期实施全国化的闽系房企相距甚远,甚至与同省房企亦有差距。例如,同期谋求走出去的恒泰地产,随着密集进入长沙、苏州、无锡、徐州、重庆、西安等城市,在2019年已有七成销售额来自省外,且在规模上呈现出超越文一地产的势头。


上市或谋求全国化跳板


尽管全国化进展不畅,但周文育仍未放弃文一实现全国化的目标。


在2019年7月,文一集团以3.1亿元落子上海,并正式启动合肥、上海双总部运营格局。对此,文一集团表示,将充分发挥上海人才、资本与信息高地优势,利用与国际接轨的营商环境、开放多元的融资渠道、强大的中心城市辐射力,加速全国化战略布局。


而在彼时,也有观点认为,文一集团双总部的设立,在立足上海实现全国化的同时,也是在为赴港上市做着准备。


值得注意的是,近年来,文一集团一直在资本市场寻求突破。2016年6月,文一集团收购了A股上市公司中发科技(SH:600520,已更名“文一科技”),成为公司实控人。有业内人士表示,收购A股平台的文一集团或有意推动核心业务上市,但受限于不断趋严的监管始终未能成型。


而随着近4年时间过去,文一科技市值一路走低,最新总市值仅不足13亿元,较收购时已经腰斩,在最新披露的2019年年报预告中,文一科技盈利能力也出现问题,报告期内或将亏损超过6500万元。


事实上,自2018年以来,内地房企便掀起多轮赴港上市潮,而随着TOP50房企的顺利登岸,IPO企业亦呈现出中小化的趋势。可以看到,仅在今年年内,便有9家中小房企开启赴港IPO之路。


在知名地产研究员严跃进看来,中小房企可以通过这个上市来获得市场地位,一旦上市不仅能够吸引极大关注,同时品牌影响力和融资能力也能得到明显增强。而同策咨询研究中心总监张宏伟则认为,当市场不好的时候,中小房企确实有资金压力,通过上市可以缓解这种压力。


可以看到,若本次文一集团能够成功完成IPO上市,亦有望成为集团进一步完成全国化、规模化的一个重要契机。


在严跃进看来,对于此类公司的逻辑,或许还是要找一些新兴、有成长性的城市做好一个住宅开发,这样的做全国化,即便不是全国化大规模的,也要对一些重点的中部的一些城市,做好布局,有助于进一步扩张。


不过,也有观点认为,在头部房企已率先完成全国化布局,区域型房企普遍面临大本营激烈竞争环境的背景下,走出去更需要格外谨慎。上海中原地产市场分析师卢文曦便认为,区域型房企把精力分散做全国化布局,很容易被后来的头部房企慢慢蚕食份额,最终反而丧失原来的优势强项。


在卢文曦看来,区域型房企不宜过于强调全国布局,首先要把区域里边的东西做扎实,千万不要出现纰漏。


显然,随着全国化最好的窗口期逐渐关闭,市场集中度不断提升,中小企业实现规模上的“弯道超车”日趋不易,文一集团是否能顺利突破瓶颈,蓝鲸房产将持续关注。


(编辑:王星


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