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蓝光文商旅集团总裁张刚:文商旅融合是必然趋势

|原发: 企业观察报

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受突发疫情影响,2020年商业地产正在面临巨大挑战,后市何时复苏仍不明朗。


蓝光作为国内较早涉足商业地产的品牌开发商,2019年底将蓝光商业集团和蓝光文旅集团融合,成立蓝光文商旅集团。今年是蓝光文商旅集团成立的第一年。于此,我们特专访了蓝光文商旅集团总裁张刚先生,就疫情对行业影响,未来行业的趋势,蓝光文商旅集团的战略等业界关注的问题作了探讨。


蓝光文商旅集团总裁 张刚


壹|从跨界到无界


企业观察报记者:首先,请问备受行业关注的蓝光商业和蓝光文旅融合进展如何?能否介绍一下成立蓝光文商旅集团的背景和目的呢?


张刚:蓝光商业和文旅的融合是顺应市场和产业发展的趋势。从市场维度来看,原来的以省域和行政区域为代表的条块分割的市场形态,逐步演变成以中心城市、主流城市群、都市圈同城化为空间载体的发展阶段。


在这个发展阶段当中,有几个突出的特征:第一是基于产业的创新;第二是基于技术的变革;第三是基于要素的流动。市场发生了变化,作为在市场经营当中的主体,我们肯定要因势利导而以应变。


从产业创新的维度来看,商业和文旅产业在发展到高阶的阶段,不仅需要满足物质生活的需要,更多的还要兼顾到精神层面的需求。人民对美好生活的追求和向往亦是社会发展和进步的动力源泉,只有不断有创新型的产品、空间、服务的出现,才能契合市场需求。商业和文旅之间的融合未来将会是大趋势,是必然趋势。源于主体业务、创新跨界之上的泛商业、泛文旅已被市场接纳推崇:更好的融合了文化、景观等文旅元素的沉浸式、体验式、情景式商业热度不减,文旅项目里面的主题餐厅、文化产品售卖、特色服务则是融合了“商业思维与模式”。“始于创新、成于产业、久于运营、终于资管”,从跨界到无界的“文商旅”的深度融合,将会成为未来文商旅产业升级的更高阶段。


从技术的变革分析,“智慧城市”、“智慧商业”、“智慧文明”。是典型的科技驱动下的变革,反映在实体经济核心载体当中,不仅是线上线下的融合,更多的是基于场景、产品、文化和营销,能够将我们的服务方和需求方有机融合起来。 这个突出的优势特点,也反映在这一次疫情期间,我在“赢商网”的专访中提出到的“宅经济、宅文化和宅商业”这三个“宅”当中。如果没有科技驱动下的线上线下一体化,难以想象我们将会遭受怎样的困境。在技术革新当中,我们也有必要使新的技术革新更好的赋能业务。


第三个维度,是基于要素的流动。人、物、信息等要素流动的影响力日渐显现,文旅板块已经从原来比较简单产品、设备、硬件搭建,上升到以文化IP内涵为驱动的空间载体。除了传统的要素之外,我们必然还要融入新的元素,来匹配新的目标客群的变化。


进展方面,去年我们完成了文旅集团和商业集团第一阶段的组织整合,成立了蓝光文商旅集团。 目前正在持续对横向产业板块:商业、办公、商住、文旅的全产业链深度整合,实现了内部的资源和客群的共享,形成“1+X”的共享服务。“1”是以基础产业为核心,“x”是与之客群定位密切关联的产业。去年策划实施的“蓝粉节”,就是联动了四个产业板块,这个活动也获得了市场的高度认可。从纵向来看,我们也打通了资产价值管理当中的全周期,尤其是在投融建管退当中的投融一体化、精准定位、招商运营一体化、物业管理与服务一体化、资产退出的资本化。


贰|万亿级市场空间


企业观察报记者:蓝光文商旅集团成立之后,其主要业务分布在哪些区域,目前核心业务板块战略布局情况是怎样的?未来,中长期战略目标是什么?


张刚:首先,我们是沿着国家十二五期间提到的20大城市群来布局的,又重点汇聚到7个超大城市和4个国家级的城市群。比如,像长三角、京津冀和成渝城市群及长江中游的城市群是我们优先考虑的发展布局区域。


为什么会选择在这些城市群优先发展呢?因为我们把城市群也分成几类:第一类是萌芽期,相对来说,这些城市群还没有形成规模,没有形成聚合力;第二类是快速发展期,这类区域的政策赋能性更强。刚才我们提到优先发展的这几个区域都属于快速发展期。我们还遵循“四沿战略”:我们会选择一些更靠近沿海的、沿江的、沿边的,还有沿线的城市,通过以线串点,形成这种点面结构,把我们的核心业务沿着四沿去做一些布局和合作。


截至目前,我们在上海、北京、郑州、成都、西安、贵州、石家庄等城市,已经呈现出全国快速发展的趋势。


蓝光·北京皇冠国际


蓝光·上海虹桥GIONWORK量子星


在核心板块战略布局方面,围绕着几个核心发展的重点产业,我们明确以全周期的商业资产管理服务作为核心抓手,输出标准化的产品线,输出管理,输出我们自建的智慧云系统,实现连锁化、规模化的扩张。我们的耍都和耍街这种标准化产品线,已经与一些央企国企,比如中铁、云南城投、中节能、洛阳旅发集团等深度合作。我们从2018年开始建设的智慧云管理系统数字化驾驶舱,已经能够覆盖全周期管理中的所有业务。我们预期,到今年半年度的时候,我们轻资产服务的所有合作伙伴都能够全面的使用线上的智慧化管理系统。


蓝光·成都耍都


未来中长期战略目标是什么?我们肯定希望能够在资产管理,尤其是商业地产的资产管理行业做到“头部企业”。


开发商在获取土地的时候,现在都会有一些商业配比,但对于大部分中小开发商而言,并无全周期、复合型的解决能力,行业痛点概括为:第一,有规划无计划;第二,有计划无运营;第三,有运营不专业;第四,有专业不全面。这是万亿级的市场,空间极大。


当然,商业地产本身也有自己突出的特征,那就是相对住宅地产而言,运作周期较长。所以,我们要做“投融一体化”,从前端解决掉商业地产融资的问题;通过“招商运营一体化”,共享数字化驾驶舱,实现对项目的管理及时、公开、透明。让开发商“安心”。


2020年初,我们提出“聚资管,赢未来,同行致远”。代表了我们未来的发展方向。“聚资管”顾名思义,聚焦在全周期的资产管理当中;“赢未来”,讲的是对于资产的证券化或者资本化,我们有清晰的策略和科学的应对方法;“同行致远”,指的是面向内部和外部的事业合伙人,我们希望跟我们的合伙人一起把自身业务做强的同时能够同舟共济,在未来的资本市场中寻求一定程度的资本化。这些是中长期战略目标。


叁|文旅新物种


企业观察报记者:我们知道,突发的疫情仍在全球范围持续,这势必对整个文旅行业造成重大影响。截至目前,蓝光文商旅集团的文旅板块业务情况如何,是否遇到了某些困难,又是如何应对的?长期而言,集团对文旅板块是如何规划的?


张刚:首先,疫情对文旅的确造成了非常大的影响。因为疫情主要限制了人们的出行、聚集,从衣食住行这几个方面都造成了非常大的影响,尤其娱乐、教育、文化板块,比如说到现在为止教育、娱乐和影院,仍然没有开工(截至4月9日,部分地区部分学校已复课),这也是事实。那么,对于文旅板块,至少是一季度,基本上是没有运营的。 这种影响是不可回避的,必须面对。


受疫情影响,我们都江堰水果侠星球项目现在暂时处于闭园的状态。近期我们对项目进行了内部的调整和升级改造,希望以更精彩更有特色的面貌再次服务消费者。


刚刚我们讲到,未来文旅板块将与商业进行深度的融合,我们希望通过模式创新、平台创新、产品创新、经营创新,为城市量身定制有文化、有温度的文旅新物种。比如天津的项目,即定义为“京津冀的新生活社交娱乐中心”。


蓝光·天津水果侠稻梦空间


天津项目,以“稻米侠”原创IP为主题的塑造特色亲子、特色文化、特色娱乐,包括运动竞技等一系列的这种特色主题内容,再辅之相配套的主题商业街、网红打卡地等。较好的实现了文商旅产业的导入,产业兴城。这个项目一期于去年成功开园,政府对蓝光精心打造的水果侠给予了高度的肯定和评价,把临近的518亩天津钻石公园也委托蓝光来进行整体升级改造,政府与企业合力将该项目打造成国家级特色小镇和全域旅游示范区。


刚才讲到天津项目,对于重庆项目来说,我们更多的是打造一个新物种。它并非是一个传统意义上的乐园,而是在原有的水果侠乐园基础之上进行升级,通过文创、体验、特色美食和休闲娱乐为核心,融合亲子、演绎、创意集市,通过产业导入,形成CRD(文化旅游服务为聚集体的地域)。既能满足精神文化,也能够为当地的文旅产业能够寻找新的发展机遇,能够承载对美好生活满足的载体。


蓝光·重庆渝乐邦


肆|最后一公里的接口


企业观察报记者:从目前的情况看,疫情对整个商业地产造成了哪些影响?就蓝光文商旅集团而言,我们怎么看待今年的市场,以及后市?基于此,在具体策略方面,集团是否做了调整?


张刚:表面上来看,疫情的影响会导致商业的模式、发展态势产生偏差。目标客群的生活方式改变后,作为服务者的商业结构,服务方式,经营的结构都会相对应的发生变化。2018年有一个分水岭,这一年人均获客成本,线上和线下达到了相对平衡,人均获客成本同样是35块。同样的35块之后,市场是“冰火两重天”。先说冰的一面,如果原来纯实体,不可回避陷入到冰冻期。火的一面是我们电商各类平台大行其道,尤其是围绕大健康产业的一些的领域,取得了超常规的发展。 “冰火两重天”主要讲市场的结构,那么对行业的影响呢?此前,我提到了“宅生活、宅经济和宅商业”,表面上看这个“宅”也是疫情造成的,但是它对未来深远的影响,还是源自于在消费市场中消费者的消费行为和消费方式,以及消费结构发生了变化。现在生活节奏在加快,除了工作之外的生活部分,人们考虑的首先是快捷便利,所以在原来的商业和“宅”之间,我们强调一个关键词就是“接口”。


并不是说所有的电商都做得很好,缺乏接口的,缺乏能够跟宅之间最后一公里接口的,成为分水岭,成为做的好与不好的门槛。虽然一直都在提“最后一公里”,但是真正能够给人们带来触动,就是这次疫情。世界上最远的距离,不是你在南极,我在北极;世界上最远的距离,是隔着小区的大门,你在门里,我在门外。如何能够将商业更好的服务于生活。除了传统商业本身的业态结构要调整,服务的方式要变化,对于科技的赋能要快速之外,我们要打通最后一公里。最后一公里是制约到能够让人们真正接受更好的服务的烟火。谁打通了最后一公里,谁就取得了先机,也取得了真真正正的实惠。


刚才提到了宅生活,恰恰是因为人们生活方式的变化,使得一些网络游戏,网红直播大行其道。但是不管是网络游戏,还是网红直播,其实背后反映出来更深层次的商业本质,所见即所得,体验消费一定是核心。李佳琦的一次直播试380支口红、薇娅团队不停的去尝试要推出的所有商品、李子柒推出的美人、美景,加美食的题材包装,均体现出互动性、及时性、娱乐性和场景打造的网络营销重要特征。新商业模式将有效的依托于我们的智慧化运营,其特征是更健康、更便捷、更高效、更搞笑。针对一些消费市场发生的变化,我们自己的业务结构,包括我们的业务重心,也在不断的调整和优化。


伍|更开放的心态


企业观察报记者:作为行业领军企业的负责人,就目前行业的现状,您有哪些建议可以给同行呢?谢谢。


张刚:对商业地产的认知,我想从这么几个维度去看。商业地产的特征非常明显,是一个长周期、慢回报的行业。我们看到,国内TOP50的主流房企,都从单核走向了综合。


随着城市化的进程,现在很少出现纯住宅的拍卖,更多的是复合的地块。商业地产,既要在存量中去解决这种要求,另外对于新的土地,它也成为不得不面对的问题点。在这一块,我们希望行业,或者是开发商,能够遵循科学判断、专业分析和持续经营这样几个核心。


另外,必须要重视创新。创新既包括线上线下的融合,也包括建筑空间本身的创新。通过这次疫情,大家对健康的重视程度达到了前所未有的程度。所以,就以健康楼宇来举例,你会发现,现在写字楼都不开空调了,空调原来是为舒适空间服务的,现在突然成了病毒传播器。但是,如果谁能把空调改成抑菌的,或者是杀菌的,这就是先机。


现在,大家对健康、智能、绿色生态的重视程度是很高的。在这个板块当中,明年会面市的蓝光中心,成都南一环路这个项目,定义“公园城市里边的智慧绿色新办公”。这也是蓝光作为上市公司,希望在新商办领域,将成都这个项目打造成西南新办公的标杆。


成都蓝光中心


成都蓝光中心


还有一个,对于跨界,我想应该以更开放的心态面对新兴的事物。新兴事物指的是以消费者为服务目标的各种融合,既包括线上线下的融合,又包括如何将社区商业和家庭融合,还包括同一栋建筑里面同时解决入驻客群的办公、生活、甚至于家庭的融合。


有的时候,其实打败我们的不一定是同行,有可能是时代。在线上的企业里,我看到了很多过去同行的影子,这些人是先觉者。那么,我希望大家能够与时俱进。(曾志远 罗明松)


(编辑:王星


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