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何剑波:"黑天鹅"事件有危也有机

原作者: 何凯玲 |原发: 观点地产网

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时间进入3月中旬,一年一度的观点年度论坛如期到来。这一次,主题是“抗疫时期与更新时代”。


“更新时代”这个主题已经提了很多次,每一次都在不同的时代背景下产生了不同的观点。时逢疫情“黑天鹅”的特殊时期,五矿地产有限公司董事长、党委书记何剑波表示,“这个主题探讨有着格外的意义。”


何剑波深耕地产业界数十年,同时也是观点论坛中的老朋友。非常时期,论坛由线下改为线上,他特地抽出了半个小时做客论坛,从思维、策略、模式三个方面提出了对行业的思考和建议。


“新冠疫情影响可能超过2003年”


新冠疫情持续至今,业内多以2003年非典疫情时期影响为参照、对比。认为经济下行压力增大、GDP破“6”者有之,认定只是阶段性影响一季度甚至半年者有之,亦有学者不下定论、只推出了多个预测模型。


何剑波的态度是“谨慎乐观”。他提出,本次疫情对经济及房地产行业的短期冲击可能大于2003年,并一一列举了两段时期经济、行业周期之间的不同。


宏观经济上,2019年不同于2003年的上行期和复苏期,GDP同比增速由当年的10%引渡到6.1%,疫情下的经济可能产生一系列负面效应;而地产行业亦不同于2003年的上行周期,经过系列政策调控,目前平稳发展、存在下行压力。


这是现下大环境的新变化。何剑波强调,在“房住不炒”的基调下,疫情之后政策仍会以维持房地产市场稳定发展为主,不要期望政策全面宽松,但政策边际有可能适度松绑。


“疫情之后‘稳房价’的政策含义或许就会发生改变。”何剑波分析,去年全国商品房销售额创下了近16万亿元的新高,但随着城镇化空间越来越小,行业规模逐渐见顶,压力也达到历史高位。2019年底,现金流压力大的房企已开始“以价换量”,而随着本次疫情爆发,部分房企推行线上优惠“价格战”以提前锁客——这将导致行业销售毛利率阶段性普降。其中,拿地成本低的项目和开发商有定价主动权,而不降价的房企就可能卖不动。


在精细化管理上,何剑波戏称,地产行业将进入到看齐制造业的阶段。随着地价和房价的价差缩小,“今天的土储就是明天的规模”这个思维该变上一变了:疫情会迫使行业发展模式由高负债、高杠杆、高周转加速转变为低负债、低杠杆、低成本、高周转。


此外,考虑到政府财政预算赤字率突破3%的空间不大,他预测,2020年土地出让及优质地块供应或将有所增加,针对房企的政策也会易松难紧,拿地在一季度后会回暖。


“升级标准是消费者说了算”


生意的本质是市场交易,这由供需关系主导。何剑波认为,疫情并没有改变房地产市场的供求关系,需求释放被延后了,但未消失。


他对房企提出了几个建议——短期适当拿地、抓紧回款,进行产品升级和创新,长期狠抓品牌和服务,通过愿意为优质物业、优质服务买单的客户实现溢价。


他强调,“以价换量”不是长久之计。短期内,房企需要立即注入的“更新策略”就是产品升级和创新,而整体上,绿色健康社区、智慧社区将会成为新的时代潮流。


“‘绿色健康’升级到什么样的标准,是消费者说了算。”从中央空调、社区密度、户型设计、成本控制到卫生间下水道处理,何剑波信手拈来,实用主义一如多年。


长远来看,对于房地产开发企业“地”就是“货”,最终留下的只有管理体系、人员和品牌,要依靠品牌和服务赚钱。对此,他有自己的一套观点:“抓品牌”即对项目品质标准加速升级,从粗放型到精细化管理的升级;“搞服务”即深耕社区,深入挖掘客户需求,不断完善“智慧社区”的功能。


“很多物业公司过去只是拿智慧社区当噱头。”何剑波对此直言不讳。智慧社区具备战略意义,在疫情防控隔离这个时期表现突出。具体到细节,他列举了疫情防控期间远程查诊、定时抢菜、快递机器人配送三个例子——这些都是物业企业在疫情下的进步。


何剑波指出,长远来看,房企应抓品牌和搞服务,建立独立的物业盈利模式,为资源寻找出路。“(至于)升级到什么样的标准,是消费者说了算。”


此外,冷饭热炒的“房地产互联网+”迎来了新一波风口。疫情期间线下销售停摆,培养了购房客户在线上接受服务的习惯,为VR、AR、AI等技术落地带来了契机。


以房企线上销售平台为例,何剑波分析,这种“更新模式”将房地产集客与交易场景向线上迁移,通过物的数字化、人的数字化和流程的数字化,打破时间和空间约束,实现从客户沟通、看房、选房、到认购等流程的线上化,再配合定金保价差额补偿促销、一段时间内的无理由退房,可以挖掘线上红利,提前锁定潜在购房者。


“未来的房企不仅要追求规模,还要质量(利润)要效率(ROE),更要有安全边界——负债率的控制,还要有存量资产经营能力。”


2020年,若非政策全面宽松,总规模下滑应是普遍共识。但是,在过去房地产发展的20年中,“黑天鹅”事件有危也有机,不断地推动了行业洗牌、创新、转型。何剑波语气坚定,“相信这一次疫情也不是个例外。”


(编辑:王星


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