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张爱华:轻重两端发力是长租公寓最好的未来

原作者: 莫迟 |原发: 蓝鲸房产

放大 缩小

1996年,很多如今的老牌房企尚在赚取第一桶金,也有很多当下耳熟能详的规模房企,彼时仅停留在创始人的一个念头。


那一年,在国企做成本结算的张爱华,在人才市场偶然看到了房企的招聘信息,决定去这个行业闯一闯。那时,对房地产行业也没有特别清晰认识的张爱华,凭着“只是觉得甲方肯定比乙方好”的朦胧憧憬进入了“把女员工当男员工用”的地产行业。


在往后的近25年时间中,张爱华完成了从新人到房企总裁的职场跨越,也实现了从“职业经理人”到“创业者”的转变,在长租公寓这条新赛道上,以创始人兼CEO的身份一举打造了如今在管规模近7万间的行业头部玩家——旭辉领寓。


从地产女总裁到长租公寓创业者


2016年,彼时已成为行业内几位屈指可数女总裁之一的张爱华,决定卸下“职业经理人”的头衔,以一名创业者的身份杀入长租公寓。


对于这个让外界惊讶的决定,张爱华有着自己的逻辑,“在到达成熟期几年后,开始找不到奋斗的那种兴奋点了,就是没有更高的、新的目标在牵引自己。”


在张爱华看来,从初创期到快速成长期到成熟期,人生每个阶段都需要对自己有更高的目标,这份目标支持自己走得更远。然而随着职务走向高峰,面对熟悉的地产开发业务,进入稳定成熟期的张爱华却愈发感到迷茫。


“必须重新突破,去挑战不可能”,就这样张爱华跳出了舒适圈,离开了几乎没有未知与恐惧的地产圈,将熟悉又陌生的长租公寓作为自己“值得去奋斗的新平台”。


在多数人看来,投入规模大、投资回报周期长的长租公寓并不是一条容易跑出成绩的赛道,然而,张爱华却对此充满期待,“长租公寓可以借鉴过往一部分经验,但又是一个不同的行业,它是一个值得自己去探索的新赛道。”


对于未来,她充满着积极主动。事实上,这与其过往的付出与收获并非无关。回顾过往经历,在入行近十年后,全面负责的第一个项目给张爱华留下了深刻印象。“好像各种难的事情在这个项目都会遇到”。


彼时,张爱华负责的项目曾是南京当时的一幢TOP3超高层建筑,逾180米的特殊身份,4.8米层高的创新产品设计,使得项目不仅在审批上遇到诸多难题,同时也因附近居民担心阳光权受到侵害而难以开工,张爱华回忆说“当时的感觉就是做不成了。”


不过,从结果看,项目虽然经历了很多波折,但最后还是顺利开发出来,并且取得了很好的销售。“想到能说服坐在桩机上的附近居民,就觉得很多困难还是可以克服的。把困难当作一件要解决的事情,一个要达成的目标,事情可能就会一点点得到解决。”


盈利是长租公寓行业共同痛点


然而,长租公寓终是一个新赛道。


在刚刚过去的一年,曾经炙手可热的长租公寓突然暴露出诸多致命问题,据不完全统计,在2019年有超过50家长租公寓运营商暴雷,甚至规模已超万间的中型玩家也因为现金流断裂而退出赛道。


随着诸多头部企业也开始暴露除资金流紧张的问题后,愈来愈多的声音开始质疑长租公寓的商业模式。“不管分散式还是集中式都有盈利痛点需要解决,但是盈利痛点其实又回归到商业模式上,现在市场上不管是分散式还是集中式,多数都是用租金差的模式。”


“在野蛮生长期,大家对规模的渴望已经忽视了拿房成本以及盈利可能,但是在回归理性以后,这种租金差的盈利模式有其自身逻辑。这个模式盈利的前提是留出租金差,如果是拿房成本高了,没有租金差,那么怎么经营都不会盈利,此外,这种模式的投入并不小,且这种逻辑下的抗风险能力特别弱。” 张爱华认为。


正如张爱华所言,过往的二房东模式在如今已展现出越来越脆弱的一面。可以看到,一些对于未来租金美好的假设一旦证伪便会陷入巨大危机,比如此次疫情之下,面临生存考验的长租公寓运营商便因为涨价问题而饱受争议。


“好的商业模式,是要往重资产持有端以及轻资产的托管模式发展,形成轻重结合的模式。”在张爱华看来,重资产的投入虽大但拥有资产,具备很强的抗风险能力,可以跨越周期寻找高点、低点,去掌握一个资产买卖的节奏;而以输出产品服务为主的托管模式则不需要投入,凭产品跟服务来收取一定的费用,这样的模式无疑是更加健康的发展方向。


“这两种创新都是新模式,这就注定了未来集中式公寓或者大社区,它可能会往更健康的模式走,但是分散式公寓或许就很难走到这一步。”


轻重两端发力


“在2020年,我们的规模核心发力点就是围绕着大社区做更多的托管。”对于旭辉领寓的未来,张爱华希望是在轻重两端发力。


“这样的模式对规模扩充是有利的,特别是领寓发力的是更大的B端社区产品,而不是一个传统的二房东改造的产品,在租售并举的政策背景下,更多的土地资源会形成一个个的大社区,着对规模拓展有积极影响。”


事实上,沿着“轻重并举”的战略思路,在张爱华等高管的带领下,旭辉领寓已经从包租的红海里逐渐进入资管以及大社区托管的新模式。


中标张江智慧租赁社区、平湖人才公寓、南京毅达菁英社区;与平安不动产合作100亿平台,落地上海华侨城和北京通州台湖项目;与GIC合作5.7亿美金平台,落地北京26街区和上海西区核心项目等,这些成果的取得无疑使得旭辉领寓2020年的发展充满期待。


“长租公寓从过去的野蛮生长逐渐开始回归理性,在未来的两三年,以前那种草莽型企业,如果不及时调整,很可能就会被淘汰。”


显然,面对行业所展现的一些问题,带领旭辉领寓不断创新的张爱华,看到的则更多是行业更为健康的未来。“行业的洗牌就是好的企业会越来越凸显,越来越突出,不断开始有核心竞争力的优势、规模的优势涌现出来。只有这些内功比较扎实的,发展比较稳健的企业,才能够更好的变成一些头部的企业。”


创始人即是企业的灵魂,也决定着一家企业文化的基因。不断自我突破、自我完善、自我创新的张爱华,又将在未来为旭辉领寓以及行业带来怎样的改变呢?


(编辑:王星


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