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"蚊型"房企上市迷途 汇景控股交易首日出师不利

原作者: 黄银桥 |原发: 时代财经

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历时9个月,来自东莞的“蚊型”房企汇景控股有限公司(下称“汇景控股”)终于敲响了港交所的锣声。1月16日,汇景控股正式在联交所上市交易,股票代码“09968.HK”,成为2020年第一家登陆港交所的房企。


但目前来看,在内房股普涨的背景下,汇景控股的股价表现疲态尽显,尽管招股价已经以1.93港元/股的下限厘定,但仍难扭颓势。


据时代财经了解,汇景控股开盘价为1.94港元/股,较招股价微涨0.01港元,但在冲高到1.96港元/股之后,股价便进入下行通道,截至1月16日上午收盘,汇景控股报1.86港元/股,较招股价跌3.63%。


中信建设证券分析师江宇辉在1月16日向时代财经指出,低迷的表现主要源于小房企未来的发展空间非常有限,现在房地产行业马太效应越来越明显,市场更看好龙头房企。


而汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团创始人黄立冲则表示,这很正常,房企赴港上市一直以来的表现都不算好,一方面受政策影响大,另一方面行业增长放缓。


作为2020年第一家在港上市的小房企,黄立冲认为汇景控股具备一定的代表性,在他看来,除非调控政策有明显放松,否则中小房企在香港上市的表现不会比汇景控股有太大差别。“今年不算是中小房企上市的好时机。”


据时代财经了解,较汇景控股早一个月上市的景业名邦在2019年12月5日交易首日,报收3.23港元/股,较3.16港元/股招股价跌2.22%。


事实上,在正式挂牌交易之前,汇景控股已经露出疲态。1月15日,来自利弗莫尔证券、辉立暗盘交易系统显示,截至1月15日收盘,汇景控股报1.86港元/股,较招股价跌3.63%,每手2000股,不计手续费,每手亏140港元。


同日,汇景控股公布的招股结果显示,该公司认购率也不高。其中,公开发售部分未获足额认购,合共接获3180份有效申请,认购合共2535.4万股公开发售股份,相当于根据公开发售初步可供认购的公开发售股份总数7881万股约0.32倍。


配售部分则获得轻微超额认购,最终认购总数为为8.32亿股,相当于根据配售初步可供认购的合共7.09亿股发售股份约117.3%。于重新分配后,分配予配售项下承配人的发售股份最终数目为7.627亿股发售股份,相当于根据配售初步可供认购的发售股份总数约1.08倍(假设超额配股权未获行使)。


汇景控股此前公布,发售价区间为每股1.93港元-2.39港元。受认购踊跃度影响,汇景控股最终以每股1.93港元的下限定价,扣除全球发售应付的包销费及其他相关开支后,所得款项净额约为13.91亿港元。


根据计划,所得款项净额约55%用于拨付推进城市更新项目的开发成本;约20%用作开发现有物业项目的开发及建设成本;约20%用于偿还若干现有计息银行借款及其他借款;余下约5%用于营运资金及其他一般公司用途提供资金。


汇景控股由伦瑞祥于2004年在东莞创立,前身为东莞汇景房地产,该公司是一家综合住宅及商用物业开发商。


在现阶段的行业背景下,汇景控股的规模称得上是一家“微型房企”。上市申请书显示,2016-2018年,及2019年上半年,汇景控股合约销售额分别为19.99亿元、12.96亿元、25.63亿元、15.98亿元。


在创立的十多年,汇景控股的布局集中在东莞,一直到2016年才开始把触角延伸到东莞之外,截至2019年9月30日,汇景控股只布局了东莞、长沙、河源、衡阳五个城市。


加上2019年11月19日额外收购的一个项目,目前汇景控股合计持有17个项目,其中12个位于东莞。17个项目竣工后预期总建筑面积450万平方米,除虎门滨海城为城市更新项目外,其余16个为非城市更新项目。


除上述项目外,截至2019年9月30日,汇景控股还有15块土地作储备,其中已经收购的有3块,与城市更新相关的2块;订约收购的12块,与城市更新相关的9块。


与大部分赴港上市的房企一样,汇景控股也有着突出的负债问题。2016-2018年,及2019年上半年,汇景控股净资本负债比率分别高达377.8%、278.5%、243.2%、240.4%。


但相较于很多同行,汇景控股目前毛利较高。2016-2018年,其毛利率分别为30.2%、54.7%、54.2%,2019年上半年为49.95%。


不过,江宇辉认为,汇景控股目前毛利率高可能因为项目比较少,并不代表以后可以持续,另外大量城市更新项目的储备也会存在开发时间长、资金沉淀大的缺点。


(编辑:王星


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