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一场事先张扬的千亿级"并购":世茂向左福晟向右

原作者: 童洁 |原发: 时代财经

放大 缩小

两年前福晟集团高喊着营收过千亿的画面犹在眼前,转眼却已改头换面,它将委身世茂,双方成立合作平台--世茂福晟。


在最近的一个多月,市场中关于世茂收购福晟的传闻几乎不曾间断,1月13日,世茂和福晟决定站到台前,正式对这场闹得沸沸扬扬的收购风波做出官方说明。


“世茂和福晟之间的不存在收并购的说法,这次是双方的战略合作,而且是全方位的合作,不仅是住宅开发方面,还包括旧改、物业、商业、建筑等等。”世茂福晟品牌发布会现场,世茂集团董事局副主席许世坛一再强调,这不是一个“大鱼吃大鱼”的故事,而是“大鱼”与“大鱼”的联手。


这是一个超千亿级的合作。福晟集团董事会主席潘伟明透露,福晟手头现有的存量资产便达到千亿规模,这部分资产将全部交由世茂方操盘,潘伟明直言,新平台成立之后要问这些存量要价值、要效益、要利润。此外,福晟目前共有3000-4000亿货值,未来都会有双方合作的身影。


至于业界屡次传出的世茂将持有世茂福晟4成股份的说法,许世坛坦言,现阶段还没有确定的投资比例可以进行披露,但最终的持股比例应该会超过媒体所说的4成。


“世茂会进行操盘,所以股权方面我们的占比会比较大,持股比例应该会比大家所说的要高。金融机构的持股量会比较小,主要还是世茂和福晟持股,世茂的持股比例肯定比福晟要高。现在还在做债务重组,尽调也还在进行之中,最后的数字还没有出来。”


世茂旧改或入前五


在整个品牌发布会过程中,许世坛不止一次对外表达对于福晟旗下旧改资产的兴趣,尤其是大湾区旧改,成为许世坛眼中的优质资产。“世茂在大湾区的规模不是太大,恰好福晟在大湾区有很多的资源,这是它的优势。福晟在全国还有特别多的旧改项目,这些项目潜力都很大,价值很高。”


2016年至2018年,福晟经历了高速发展的三年。彼时,福晟定下目标,十年为期,其要实现地产板块3年迈入千亿俱乐部,以及房地产销售收入累计达到8800亿元。为了实现该目标,福晟打出速度牌,在全国展开掠地攻势。


在那之前,福晟成立了一支300余人规模的拿地“飞虎队”,由福晟集团董事局主席潘伟明亲自带领,采取扁平化的管理模式,以此缩短决策链条,尽可能的用更短的时间拿到更多的土地。


迅猛的速度加上专业的团队,福晟仅用两年多时间便拿下107个项目。被世茂看好的大湾区旧改土储就是在此期间获得,潘伟明也表示,接下来会把在大湾区建筑面积达千万方、价值千亿的旧改交由世茂操盘经营。


许世坛向媒体透露,实际上,福晟手中的旧改资产远不止千亿货值。“福晟有几千亿的旧改资产,利润很高,旧改也是世茂最弱的。如果说土储,世茂有一万多亿货值的土地储备,在全国应该排在第7、8位。但如果说旧改,我们可能要排到20名以后,世茂自有旧改资源在1000亿以内,加上福晟的4000亿,世茂就有可能冲到前5、前6位,补了我们一个很大的短板。”


事实上,除了福晟旗下上市公司名下资产还在商议过程中,福晟其他资产均会一并放在世茂福晟平台,由世茂集团执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼带队,组建全新的团队进行管理。吕翼坦言,潘伟明做出了充分的授权,世茂会全面进入代管模式。


不仅如此,许世坛透露,新平台成立之后,福晟不再以单个个体进行扩张,未来的新投资都将以世茂福晟以主体进行操作。“世茂福晟这个品牌会覆盖所有的项目,包括新增的项目。”


2020年是世茂福晟诞生的第一年,尽管有着千亿货值,但许世坛和潘伟明将销售指标锁定在300亿左右。许世坛说,世茂与福晟达成了共识,这些资产不想卖太快,希望这一千多亿可以分四年来卖,把价值做出来。


更重要的是,完成对福晟旗下资产的梳理之后,世茂不排除会控股操盘,将福晟资产并入世茂上市公司平台中。“福晟以住宅资产为主,所以大部分资产会注入港股,部分商业资产可能会注入A股。世茂的平台很清晰,商业资产都在A股。”


旧福晟革新


世茂入驻后,福晟将迎来的是颠覆性变革。吕翼在接受媒体采访时就表示,世茂福晟成立后,最重要的就是团队的改革。世茂对福晟的重整会重点从债务和销售两方面入手。


在外界看来,债务或是福晟内部最棘手的问题。据经济观察报报道,去年11月以来,福晟旗下公司股权累计被冻结次数高达30余次,截止12月19日,处于冻结状态的股权金额仍有16.61亿元。


不过,许世坛表示,福晟原本的财务问题并不复杂,在于短期债务过多,世茂会帮助其尽快将短债换成长债、高息债换成低息债。“债权重组方面我们已经提前和金融机构做了充分的沟通,短债转长债、高息债转低息债都没有太大的问题。”


世茂集团CFO汤沸亦透露,在财务方面,世茂会与福晟的团队一起做债务重组,依靠世茂的资源,结合项目实际情况做针对性的操作,希望通过福晟后续的经营,恢复清偿能力。


而销售方面,世茂将实行全渗透策略,产品、架构、模式都会按照世茂的思路来走。“接下来会对福晟的架构进行大强度的调整,以前福晟的人员较多、费用比较宽松,但之后可能会紧一些,我们很有信心能把福晟现有资产的价值做出来。”吕翼称。


许世坛说,世茂与福晟的整合其实是两家企业之间文化、团队的整合,需要时间。“世茂要做的工作很多,要做产品的升级,这部分可能需要投入一些资金,先把整个产品做得好一些,工程质量等各方面都提升,相信后续在溢价会有更好的表现”。


他还认为,世茂的整合思路和常规的收并购不一样,很多合作世茂都是带着团队和产业链参与进去,从采购到工程管理,以及内部运营系统、产业链等,建立这个生态系统很重要,福晟也是看中了世茂建立生态系统的能力。


“2019年对于房地产行业来说是很难的一年,这是行业的共识。开发商面临着很多压力,房地产行业到了这个阶段更加残酷了,已经不是单纯拼规模的时候了,是资源整合的时代。”


关于重组和收购过程中最关键的资金问题,许世坛坦言,世茂的压力不是很大,“现在世茂的酒店、物业都在做分拆,分拆之后负债还会降一些。而且旧改项目利润非常高,只是需要时间去消化。每个地方的情况不一样,有一些旧改项目福晟已经投入四五年了,我们进去只需要投入一两年就可以销售,而且利润都比较高。”


(编辑:王星


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