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融创"找钱"方法论 百亿投资出手后配股回血

原作者: 童洁 |原发: 时代财经

放大 缩小

无论在拿地上花了多少钱,融创中国董事局主席孙宏斌从不认为自己是一个“大手大脚”的人。因为在会花钱的同时,融创找钱也有自己的一套方法。


近日,融创发布一则公告,将以每股42.80港元的价格,配售1.8692亿股股份,占融创现有已发行股本的约4.20%,及经配售事项扩大后已发行股本的约4.03%。每股42.80港元的价格较前一日折让8.25%,通过配售,融创可筹得总额约80亿港元的资金,扣除相关成本及开支后所得款项净额约为79.58亿港元。


这是今年房企“融资潮”出现以来单笔金额最大的融资,就在公告配股的两天前,融创还宣布发行2025年到期的5.4亿美元6.5%优先票据。


配股公告发出后,融创的股价走出了下跌行情。1月10日,融创低开,盘中最大跌幅超过5%,最终以下挫4.39%的表现收盘,报44.6港元/股。


房地产与金融资深评论人黄立冲表示,很多时候配股套现的主要动因是企业有资金缺口,需要用完善资本结构来解决,而配股能立刻带来现金的回流,填补资金缺口的同时,在一定程度上还能改善负债率,严格来说不算利空,对股价的负面影响有限。


一个月内砸数百亿投资


2020年一开年,融创在公开土地市场上的第一笔交易金额就达到34亿。1月3日,北京开年以来首场土拍拉开序幕,融创经过13轮竞价,抢下一宗北京不限价宅地,楼面价5.2万元/平方米。


而类似于这样的大额投资是融创近一个月以来的常态,广州、武汉、南京、青岛、北京等城市的土拍中,都能见到融创的身影。据时代财经不完全统计,2019年12月至今,融创共计在公开土地市场斩获9宗土地,耗费资金高达近200亿。


并且,这还只是融创投资的冰山一角,真正的“大单”都体现在公开土地市场之外。根据公开信息整理,融创在去年12月有一笔收购和两个项目的签约,其收购了华侨城旗下成都地润置业发展有限公司51%股权,又分别签约宝安冰雪文旅综合体、融创大湾区总部项目,以及岳阳环球健康城项目。其中,仅宝安冰雪文旅综合体、融创大湾区总部一个项目的投资总额就达到367亿。


对于频繁的投资举动,孙宏斌曾向媒体表示,像融创5000多亿规模的房企每个月都要买很多地才能活着。自2017年收购万达文旅资产包,孙宏斌发现除了住宅开发还有很多领域能够为融创带来可观的收益,他开始努力为融创寻找新的业绩增长点。


2019年称得上是融创开拓新板块的一年,一轮大规模的收购操作后,融创的业务盘面迅速被拉大,原本的四大业务板块增加至六大板块,以地产为核心,服务、文化、文旅、会议会展、医疗康养五大子业务板块为辅。


按照孙宏斌的说法,未来融创会继续在文旅、文化、会议会展、医疗康养等新业务板块上加大投资力度,“我们的逻辑是一贯的,我在三年前就说融创要做教育、医疗、养老,这些都是很大的市场。”可以预见,未来很长一段时间里,融创都会保持较为积极的投资态度。


多次配股“回血”


融创收购、拿地的资金来源一直是外界关注的焦点,去年11月,融创花150多亿收购环球世纪及时代环球51%股权时,孙宏斌再度被媒体追问资金来源,他也借着发布会的时机揭开了存疑已久的融创资金“悬案”。


孙宏斌算了一笔账,自2017年以来,融创“买买买”只花费了1000多亿,销售额却达到13000亿,钱就是从销售得来的。


但销售并不是融创来钱的唯一渠道,声称不会算账的孙宏斌实际打得一手漂亮的算盘,花钱后通过配股套现他已经玩了不止一次。


2016年的融创还未进入五强之列,它那时的目标也只有800亿。但那一年是融创攻城略地的一年,在孙宏斌的带领下,融创不仅高价抢下多宗地块,还先后完成了收购莱蒙国际资产包、融科智地及青岛嘉凯城等多个动作。


其第一次配股套现就出现在收购莱蒙国际资产包和融科智地42个项目之后。当年5月,融创先是以44亿的价格收购莱蒙国际旗下7个地产项目,同年9月,再以137.88亿的价格买下融科智地旗下41个目标公司相关股权及债权。


紧随其后,融创便进行了第一次配股。2016年9月26日,融创宣布向大股东孙宏斌配售4.53亿股,每股配售价为6.18港元,相比前一天收盘价溢价6.55%,配售后获得资金28亿港元。


2017年,融创与万达的438亿大单落地,由此引发了融创资金链承压的说法,配股再次成为其应对资金问题的途径。2017年7月,融创以先旧后新的方式配售2.2亿股,同年12月,其再按悉数包销基准以每股31.1港元配售2.515亿股配售股份。前后两次配售,融创共计套现约118.24亿港元。


此次已经是融创第四次配股融资,也是又一次财务“大出血”后的紧急降负债举措。但除此之外,还有另一种声音认为,融创配股一方面是为了在一定程度上缓解资金压力,更关键的是为了增厚净资产,实现降负债。


一位投资者分析认为,眼下融创已经过了野蛮生长阶段,进入稳定释放利润阶段,未来三年的预期就是销售额保持15%~20%的增长,报表业绩维持在25%左右的增长水平,同时利润率保持稳定,然后观察新布局的赛道。这样一家公司,应该确定性地进入恒生指数,以蓝筹公司估值。


“融创现在和蓝筹公司的最大不同在于负债率,这是它前几年超高速发展带来的后遗症,配股恰恰是最快补上这个短板的手段。随着公司净资产增厚,净负债率降低,业绩稳定释放,前几年激进发展的标签将渐渐褪去,随之而来的就是估值提升。”


(编辑:王星


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