日前，北京市住房和城乡建设委公布了《北京市住房租赁条例》（征求意见稿），公开向社会征求意见。其中提出，北京将建立租金监测和发布机制。住房租金快速上涨时，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。
此次公开征求意见的《条例》共6章81条，分别是：总则、出租与承租、租赁服务、培育和发展、法律责任和附则。北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波介绍，此次征求意见的《条例》是在《民法典》和国家《住房租赁条例》（征求意见稿）的框架内，结合北京的城市定位和实际起草的，主要有七大亮点。
第一个亮点，北京是首个将党中央“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立“租购并举”的住房制度写入地方性法规的城市。与一般的政策文件相比，地方性法规是城市立法的最高等级。此举既体现了北京市“看北京首先要从政治上看”的政治觉悟，又体现了北京市贯彻党中央决策部署的坚定决心。
第二个亮点，保护承租人权益。《条例》一是明确了房屋出租规定，要求出租住房应当具备供水、供电等基本条件，符合建筑、消防、室内装修相关规定，不得以违反规划设计要求出租、居住人数超标等形式违法群租，不得出租违法建设、危房、甲醛房等。二是拟规定合同期限内出租人不得单方面提高租金，出租人提前解除合同的，应当经承租人同意。三是要求出租方应在签约前将房屋状况，特别是装修完成时间告知承租人，保障承租人知情权。四是减轻承租人负担，提倡出租人按月收取租金，押金一般不超过一个月租金。五是规定出租人不得采取暴力、威胁或者断水、断电等方式迫使承租人返还租赁住房或承担合同约定之外的费用。六是拟规定住房租赁合同期限内，承租人与业主享受同等物业服务。七是重申了《民法典》赋予承租人的“买卖不破租赁”“承租人优先购买权”“优先承租权”等法定权利，特别是租赁住房及其附属设施危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该住房或其附属设施质量不合格，承租人仍然可以随时解除租赁合同。
第三个亮点，增加了调控手段。住房租赁市场的主体是散户对散户（C2C），住房租赁企业运营的规模（B2C）占比较小，租金调控的手段少、压力大。国家版《住房租赁条例》（征求意见稿）规定：“租金上涨过快的，可以采取必要措施进行合理调控”。此次北京版《条例》即对必要措施进行了具体化，一是限制住房租赁企业“收房”的租金涨幅、查处哄抬租金。这个措施显然是针对当年各大租赁企业竞价收房的约束，防止这些企业在资本的助推下放大市场波动；二是实行佣金指导价。佣金是承租人的负担之一，2016年之后，住房租赁佣金由指导价调整为市场调解价，即由政府设定封顶价改为双方协商的市场价，一般由承租人交纳，标准多为1个月租金。实行佣金指导价将有助于减轻承租人的实际负担，特别是减轻换租的压力；三是实行租金指导价，即由政府分区域规定租金的上限或涨幅，确保租金保持在合理范围。这个区域可能是某些价格上涨过快的区域，也可能是全部范围。这三个递进式的调控措施是北京市首创，充分体现了北京市调控租赁市场、稳定租金水平的决心。从统计数据来看，近年来租金波动幅度较小，市场保持平稳，这种情况下无需政府干预。这个条款主要是针对“租金快速上涨”的应对措施，属于依法设定、用来稳定租金的调控工具。
第四个亮点，培育发展住房租赁市场。为落实党中央、国务院培育发展住房租赁市场的重要部署，《条例》设立“培育和发展”专章，在增加市场供给、调节供应结构方面加大了力度。如在盘活存量方面，北京市将鼓励单位和个人依法出租住房，稳定租赁关系，稳定租金水平；在扩大增量方面，将鼓励利用集体用地新建租赁住房，鼓励低效、闲置的非居住房屋按规定改建租赁住房等方式加大租赁住房供应；鼓励商业银行为租赁住房建设运营提供金融支持。此外，《条例》还拟规定逐步推行租赁住房和购买住房在享受公共服务上具有同等权利。
第五个亮点，建立租赁合同网签系统。《条例》规定北京市将建立健全住房租赁管理服务平台，利用科技手段提供合同网签、信息查询、信息核验、登记备案等服务，并与公安、教育等部门建立信息互通共享机制。出租人应当通过住房租赁管理服务平台网签住房租赁合同，同步完成住房租赁登记备案和出租登记。按照国家法律法规，出租房屋需要向属地住建房管部门办理登记备案，向公安部门办理出租登记。通过全市统一的租赁平台网签租赁合同，相当于给租赁市场提供了一项公共基础设施，出租人不用“一事两跑”，也不用担心个人信息保存在企业的安全性。此外，《条例》还规定承租人可以凭备案的租赁合同作为依法申请办理积分落户、子女义务教育入学、公积金提取等公共服务事项的凭证。实现了让信息多跑路，群众少跑腿。
第六个亮点，严管长租公寓。近年来，长租公寓在资本的驱动下，长收短付、高收低出、爆雷、甲醛超标等乱象不断，严重损害了租赁当事人的权益。住建部和北京市均发布了规范管理的措施。此次《条例》也充分体现了“严管”的思路，一是主体有门槛，要求长租公寓应当具备相应的人员、资金和管理能力，名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样，便于社会识别。二是从业要实名，规定住房租赁企业、房地产经纪机构的从业人员应当按照规定办理、使用从业人员信息卡，实名从业。住房租赁合同和房地产经纪服务合同应由提供服务的从业人员签字并注明从业人员信息卡号。实名从业便于锁定人员的责任，为今后建立信用体系建立基础。三是资金要监管，规定租赁企业向承租人单次收取租金的数额不得超过3个月租金总和，押金不超过一个月租金。防止住房租赁企业利用“资金池”无序扩张。四是违规有处罚，《条例》针对房地产经纪机构、住房租赁企业常见违法违规行为，按照情节轻重设定了罚则，增加了机构和从业人员的违法成本。
第七个亮点，严管群租房。群租房的安全、扰民问题突出，市民投诉居高不下。《条例》规定出租住房应按照规划设计的套、间出租，符合人均使用面积和每个房间居住人数的要求，明确住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。这些规定与北京市2013年公布的居住管理规定是一致的，将群租房治理措施升格为地方性法规，并配套相应的处罚措施，将为治理工作带来极大利好。
此外，针对租金贷、短租房、发布虚假房源等问题，北京市此前已出台相关文件，相应措施也已吸收到《条例》当中，通过立法予以巩固，并有针对性地配套了罚则，保持了政策的连续性和稳定性。从时间来看，地方性法规需在公开征求意见并修改完善后提交市人大审议，预计明年上半年左右提交审议。
（编辑：王星）
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